阿傑王子 wrote:
謙哥哥請教一下您覺得...(恕刪)
先整理一些來回覆，之前用手機不好整理。
一、房租欠繳要催繳的流程可不是短短幾個字那麼簡單，必須要有"存證信函"，在來可以上調解委員會等等，另外別以為有存證信函就可以直接趕人，只要沒經過房客允許一開鎖就是"侵入民宅"，找里長、警察等等就算有存證信函還是沒辦法幫你開鎖。
二、糞管要自己規劃好，假設原本的糞管只能容納兩人到三人的份量，結果改成套房瞬間"糞量"暴增，所以糞管必須加大而且要墊高地板做，如果不這樣做可能前面幾年還好，後面一但漏水花的錢更不止，更不要說糞管爆掉漏到樓下...
三、浴缸真的不是必需品，一來不會有人天天泡澡，如果夏天有辦法泡澡我也認了，反而是小沙發可以營造"在家裡的感覺"。
四、電話孔套房、雅房的就可以不必留了，除非是租給家庭式，再來頻寬必須要限制，原則上我的租客都是用100M的網路，要同時間把這100M塞爆也有點難度(五到六間用一條)，藏線的部分要先規劃好，在整修的時候一併執行，通常都是用有線網路，不過因應智慧型手機普及，就有加裝無線AP，每間也都有給無線網卡，看電腦自己要放哪邊都沒有關係。
五、用公共區域真的是自找死路，在外面租房子的人根本不會去打掃公告區域，倒是在走道部分可以放點壁畫等等增加美觀。
六、重點是很多東西不是說改就改，也不是說你這間30坪就可以改成4間或者5間套房，能改幾間套房牽涉到許多問題，像是樑柱的位置、載重等等，這些牽涉到安全問題，建議就是用原本的格局去改或者小改就好。
七、原本的用水量暴增，有辦法同時供應全部人的用水嗎?這時候水塔必須要多裝而且還要裝抽水馬達，不然我保證一定會有人沒水用。
八、太多人喜歡把牆都打掉然後去做隔間，結果隔間的材料...晚上隔壁在嗯嗯啊阿的都聽得很清楚，這是要怎麼睡？
九、關於改建的法規已經有人貼出來了，想要省錢的話就挨家挨戶打通關係吧，像我在做改建的時候一定跳過別人休息時間，寧願工程延誤也不要造成別人困擾，完工後整棟樓的油漆全部重新粉刷、大門換新、周圍消毒等等，做好敦親睦鄰才是關鍵。
十、說到市場區隔，改成有浴缸、有一堆東西的不太可能租給學生，以我這裡來說套房價格落在4500~5000，改成那樣要租到6000根本不可能，因為我的定位就是租給"學生"，改有浴缸等等的話，定位基本上就是"上班族"了，學生要租到那個價位只能算少數。
十一、冰熱飲水機這點...你家裝一台開24小時就知道多耗電了...想要幫房客增加電費我是不反對
以上給你參考，這是實務上的經驗。
柳大的資訊真的對我這個新手來說真的是受用無窮,真的很謝謝
關於鄰居的部份也是我目前覺得最頭痛的
要趕快找時間來去一間一間拜託一下了...
對了~柳大請教一下,我知道水費的部份一般都是包在租金內了,那電費呢?柳大是怎麼收
房租是親自去收還是請房客用匯款的呢?壓金是收一個月還是二個月呢?
還有如果我放一台公用洗衣機,這個洗衣機要不要用投幣式的呢?
新手問題有點多,謝謝柳大^^
柳大 wrote:
先整理一些來回覆，之...(恕刪)
柳大的經驗真是不錯，大家可以好好學習^^
催租流程的確不簡單，完全合法的流程如下:
首先，房客連續兩個月未付租金，然後要寄發兩次存證信函，一次是告知限期繳租並通知未繳租的話將終止租約並般離，第二次是限期到仍未繳租時則告知終止租約並限期遷離，限期到未搬離時則上法院提出告訴 (去調解委員會只是浪費時間，因為對方沒去的話就做不成調解，結果是白忙一場，最後還是要上法院，這時後又被拖一個月了)，10萬元以內的爭議簡易庭就可以判決了，判決出來了，房客可能還不走，房東也不能拿著判決結果去趕人，要趕人必須有公權力，有了判決書也不是叫警察跟里長就能處理的，因為判決書頂多判「房客要付房租及租約已終止，房客應即刻搬離而已」，此時要拿著判決書再向法院聲請強制執行，聲請完後法院會通知房客限期房自動搬離，期限到沒搬的話，要再向執行法院聲請履勘，然後由書記官排時間到現場去查看，現場跟房客再協議搬遷日期，時間到去看，房客仍沒搬的話，妳就要聲請強制驅離，此時再附帶聲請管區員警兩員，法官會排時間然後到現場去「驅離」，然後房東才能換鎖，趕房客完成。
以上只有趕房客而已，房租還是沒要到，此時，已經不是只有積欠兩個月而已，至少已經半年已上了~]
寄存證信函要”送達”才算，未送達就不算完成通知，要改用”公示送達”，甚麼叫送達呢? 就是要有人收，萬一拒收或沒人收就是未送達了；而公示送達就是去法院聲請，公告20天。
相信很多人看到這個不是嚇壞了就是累了~要走完全合法就是如此，因為法律認為房客是相對弱勢，要有其保障，大家可以上全國法規資料庫去查詢”民法”及”強制執行法”還有”訴訟流程”吧！
很多東西的確都不是必需品，例如：
電視~因為學生都上網，回家就用功讀書看甚麼電視~
冰箱~浪費電，因為大家流行養生不喝冰品，幾乎都外食在加上便利商店很方便 ~
冷氣~電費貴死了，學生吹電扇就好了~
小沙發~坐在床上就好啦，定路~
氣氛~這虛無飄渺的東西最不實際了~
套房~雅房有床睡就好，幹嘛去租套房，再者考個離家近的學校就不用租屋啦！
把好好的房子租給陌生人才是自找死路，現在的學生很絞怪又抗壓性差，萬一在裡面開毒品趴又或是想不開燒炭或自裁，馬上變毒窟或凶宅！
話說回來，大家在01只是經驗提供分享而已，實在沒必要這樣打槍別人來博取別人的認同吧！
累了!大家晚安~
明天再認真分享囉!!
阿傑王子 wrote:
謙哥哥
請教一下
您...(恕刪)
柳大說的沒錯，頻寬一定要管制，不然你可能常接到上網很慢或常斷線的抗議，而網路使用上的限制建議訂入住戶規約或契約裡，租房時要明確告知租客：「網路是提供一般上網方便使用，無法保證頻寬，並限制使用p2p下載及不當佔據流量之行為，若因網路公司的維修、斷線、損壞而致使發生暫時無法使用情形時，不付賠償責任。」至於要如何配，可以跟配網路的廠商研究看看，除了各房間的分配問題，如果您還有裝設遠端監控的監視器，記得要請固定ip，並把ip留給監視器用。
房間裡配有線對房客會比較實用，無線的也一併用吧，但無線還是要考慮頻寬管理的問題(聽說有無線可以作頻寬管理，但我沒用過)。不要買太便宜的ip分享器，常當機也會造成您的困擾。
lisinchen110 wrote:
謙哥哥消消氣
您該不...(恕刪)
昨晚看到的確讓人很生氣，今天就沒氣啦！
謝謝大家的讚謬與您的鼓勵^^
我不是律師，只是喜歡多方鑽研，有一些法務上的實務經驗，也協助訂定過商務契約。法律是最後一道防線，大家應該都要有些認知。
對於房客拖租，要真的完全走合法方式，對房東來說真的很沒保障，我的建議是從一開始的慎選房客開始就可以將這樣的風險減低一半以上了，而發生積欠房租時就要注意了，達兩個月時就乾脆跟房客商量請他搬離為上策，不見得一定要全扣押金，因為房客付部出租金時代表手頭很緊了，讓他拿一點錢，他會更願意搬走，這樣的房客早走對房東來說損失才會減少，也才能早一天再租給新房客，這樣的算式才會賺錢。除非你有保證人可以討到錢，不然走法律程序要房租是勞民傷財而已，最後也不一定討的到，因為這是”民事”問題，他沒錢你也沒辦法。
萬一遇到欠租又不理人的傢伙則必須有一些「取巧」的方法，首先大家先要知道法的層面，房子租給房客，房東雖有所有權，但因租賃契約的關係，把使用權在約定時間內給了房客，而法的層面來說：「使用權大於所有權」，對於契約行為來說，使用權也是債權的一種，所以房東在未取得房客同意下不能「無故」進入該房，此時會牽扯兩種法律，一是：刑法的「侵入住居罪」，也就是柳大說的「侵入民宅」，二是民法的「侵權」，侵犯了房客的使用權(也是債權)。
請注意「無故」兩字，當然不能以討租為由當場將房客趕出去，可以有法律認同的「因故」來處理，是以此房客不在的時候，你可以「通知不到，擔心房客安危」為由來處理，記得進屋時最好一路「攝影」，證明你的理由正當也順便防範被反咬財物遺失，然後技巧性的換鎖讓他無法再進屋，此時此房客就必須去找房東，房東此時就可以有主導權了，要房客「簽下契約終止及搬遷同意書」，限期(2~3天)讓他搬，不用搞得太硬，可以用一些誘因讓該房客認份的乖乖搬離，例如我上面提到的，退他一個月押金之類的。
有一些科技型的產品可幫房東做好這樣的管制工作，例如電子鎖、遠端電子電表。電子鎖可以隨時更換密碼(悠遊卡感應的更好)(電子鎖並不會很貴，房門用的約莫3500就很強了)，該房客一出門就鎖門；遠端電子電表則可以讓房東隨時將該房電源關閉，這個動作可以讓房東減少電費損失(對於討不到錢的房客來說)。
鎖門、關電的目的在於讓房東止血，記得要貼通知在門上，告訴該房客：「已經違反租約，租約已終止，房東有權將遺留物當垃圾處理(租約要定下這條)，請他馬上跟房東連絡好好處理」。當然，提醒大家，這行為並不完全合法(因為租賃債權並未完全終止，在法理上不能限制其出入及完全阻斷生活必需的水電)，卻是一種逼和手段。實務上，欠錢的房客去法院告你的機率很低，租約通常也放在房裡，為了拿回財物，只會跟房東聯絡。都沒地方住了，房東又給談的空間，哪還會去提告，再者，房東都不懂法律了，幾個房客會懂得去提告。
記得要讓房客簽下「契約終止及搬遷同意書」，有了此書，就算以後房客要去提告，房東就有舉證條件。
房東最好的策略就是一開始就慎選房客，價格是篩選房客不錯的方式，花的起較高租金的，其經濟能力通常較沒問題，再次強調，女性租客拖租的比例真的比男性低非常多(看看銀行放貸款的態度就知道，有女性專屬的低門檻貸款，銀行的風險評估管理不是假的)；站在消費力的角度來看，女性也比男性來的強，女性對居住品質也比男性要求更高；另一點，房租屋時找第三人來處理，催租時也讓第三人來當壞人，萬一發生這種事也能有緩衝談判的空間。
以市場來看，如果單純只鎖定學生為租客目標，少子化的衝擊加上房東持續增加，僧多粥少的情況下風險是逐年升高的。
當然，也不用小看學生，少子化也造成了父母更疼惜子女的「好處」，父母更願意花錢去栽培子女，如果有更安全、更舒適的環境，一個月多花1~2千，就當是給零用錢吧，如果您是父母，願意花嗎？比較貴真的會被打槍嗎？您的套房只有幾間而已，怕找不到這幾個願意多花錢的房客嗎！？再者，就因為只有幾間，物以稀為貴也是正常。
對某些人來說，不好意思，我經營套房及幫人規劃不是傳統房東思維，也不是工班或設計師的想法，而是用作生意的角度來看，所以會跟許多人不一樣：「跟別人不一樣才有價值，有了價值才有好的價格」，在施作前都會先作好市場但也不可否認的，我的方式也存在者風險，只是風險對我來說，都幾乎轉化成看的到且能承擔的範圍內。
內文搜尋
從 APP 打開
X