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30年老透天，是否值得花大錢去整修?

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31樓

2012-09-21 22:27

lilice wrote:
什麼是代管呢?我現在...(恕刪)

代管，就是請專業的管理公司，承包所有出租管理功能，有些是算提成，有些算房數。
管理公司會處理所有事務，會給報表，你只要＂看帳本、出一張嘴＂。
完全不用接觸房客，或厝邊雜事。有些時候那些事很煩。

你會不會想要避掉晚上臨睡前，還要被呼叫去開門的狀況？
房客没帶key呀！

以目前現況，我還是自已跑，但若改裝後可提升租金收入，我會丟出去。

雖然，感覺上這些討論有點偏離樓主的主題：值不值得花大錢改造。

但除了樓主的＂財務評估＂外，這些細節更需要被考量

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32樓

2012-09-21 23:19

lisinchen110 wrote:
小弟因為工作的關係對...(恕刪)

http://www.hicity.com.tw/chhtml/content.asp?cid=62&mcid=46
淡大 hi-City

這棟大樓先前癈了近十五年，幾年前被某財團買下，整棟變為學生套房，是淡水最大的包租公。
（它的地點，有人說是最好，但也不是所有學生都會想租，且也可能因此排擠某些客源。）
雖如此，我們家仍然可以應付的了競爭，因為整層包租有它的特點，這是產品差異化。

但是現在淡水房子越來越多，以前隨便樓下貼貼廣告就有人上門，後來得找仲介，
再後來仲介也不行（仲介很懶），後來出現 PT 族！

我也是最近看完新聞才知道，原來其它地區的慘況已經漫延到淡水學區了。
這PT現象也是房東族養出來的，之前開始不好租時，我就跟家裡說，
揪團總有拆伙的一天，但長江後浪推前浪，學長走人，
還有學弟，就抓個人請他幫忙抓學弟來交替（抓交替！）
算人頭，我們給學生一些服務費。
以前一顆1000，現在行情一顆2000。本來都是不用外找，就這樣一直抓交替下去。

後來學生習慣了，有些以前抓過人頭的學生，開始以此為＂打工PT＂，專門到處找房子，主動向房東談。
也好，有錢大家賺，我也少費點心。只是我没想到當初無心插柳，現在柳成蔭，變成一個常態了。

我現在手頭上的PT是個研究生，他是別的房東介紹來的。
才剛幫我談了個租客，一年半約，是某舞集團體，好像是要當宿舍。
淡水，不是只有學生租客哦。

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33樓

2012-09-21 23:48

lisinchen110 wrote:
我同學家裡在20年前
2-3樓全都是用夾板隔間的雅房
租給7個成大的學生
15年後根本乏人問津.(恕刪)

剛上半段提＂租情＂，現在回應您的＂屋情＂。

市場會變，房子會舊，必要時該改裝該整修，就得作下去！
若屋主再以過去那種包租公心態來作，就會像您說的一樣。

搞租屋，也是一種生意，百貨公司會改裝，
7-11也會每六年re-model一次，更新隔局，以應付新的消費型態。

整修、改屋，也要評估目標群，住客習性等等，一成不變的隔局、設備，就算變新也不一定有用。
租屋族的習慣也是會變的，這週期也是有的，就我觀察我地盤感覺。

週期，整修要評估：這裝潢材質能用多久？改裝成本攤提需多久？設備老化？
也許有人會想就這樣十年，二十年一直用下去，就像您提的，不改變就没人要！

其實不一定要全部汰換、砍掉重練，只要隔局規劃能夠看得遠，能吃它兩個週期就夠了。
期間只需維護，例如壁紙重貼，換床，換櫃換裝備等。

7-11是每六年檢討一次，我把租屋定為每八年。（針對老房子）
八年再去作大檢修一次，或許需要再敲，也可能不用。
相關財務規劃，必需考慮這層次，不然就像那些被淘汰掉的夾板屋屋主，没留這筆錢，没得改。

樓主，改完房子不是就没事了喔！要逐年提撥預算哦。不管是將來再修改或期間維護。
或許，您會以為轉手出去就好。也是可以這樣打算啦，但你真覺得你那間丟得出去嗎？

您一間房子入手假設360，改屋花掉200。您想賣多少？
先不管折舊或週邊行情漲價等因素，只問您：

在不得已（調職或.....ooxx）的狀況下，假設一年之內，您必需脫手，該出多少價？
二年後，必需脫手，該出多少價？

您會不會想把所有成本全算進去？
算進去的價格，有多少人能接受？

這些問題都是您下手前該盤算好的。

呵呵，您至少得持有到租金收入攤提達到改屋成本為止！！
200/4=50,
50/12=4.1，也就是說至少需持有四年。（可能要再加點管理、維修成本、需再拉長1~2年）

白話就是：成本要回收完全。

這樣你的房子才能照一般行情價售出，才不會嚇跑人。且才能因為你房子多了收租功能而吸引人。
否則照一般人習性，一定會想把裝修錢灌進去，才不會覺得不甘心。

不管是什麼房子，我們就只是賺那跟著行情漲的價差。

所以，您在估算財務時，不能只把收入想成是收入，在你還没回收前。
有些人會想把未回收的部份灌進屋價，那我可以告訴你，賣不掉！

為何我會這樣算？因為我的前一手的週期就是如此。
我們轉手，都只能跟一般屋一樣行情，不可能因為包租而更好。

我們會估算未改裝前出租收入，和改裝後收入差額。（就像我前面提的2.5萬變4.5萬）

我台北市中心的八套房，若未改裝，原租給商辦是一坪1000~1200行情，算室內實坪，約4.2萬。
改裝後租金行情變八萬六，扣掉一些管理成本，增收約四萬。
前一手的持有週期，恰好是以我估算模式算出的四年多一點。
（當然會有些許誤差啦）

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34樓

2012-09-22 1:21

lisinchen110 wrote:
但是如果租屋對象是上班族
不知規劃出客廳甚至是餐桌的想法可行嗎

像是國外青年旅館的概念
有閱讀/社交/飲食的公共空間
我的想法是把房客當作室友(天真)
提升租屋的附加價值

南部已經越來越多大專院校要打烊了
除了幾個公立學校
租屋市場肯定會小很多小很多

租屋品質和價位就會成了淘汰機制...(恕刪)

您提到了市場，是租客，好租否！？

我來提＂自住客＂，回應原主題所問的：好賣否？

我覺得樓主的構想，也算正確，
雖然我不是他當地人，没法完全了解那邊租情，而正確評估，
就以一般用途規劃，他有構想到二樓弄自用部份，加上部份套房，
就算不出租了，當純住家用也能用。如此，此屋將來出售時，自住客也能吃到。

只是自住部份的用途和收租套房功能，其比例就比需好好拿捏！
自住客廳好用否？有廚房、餐廳否？有自用的洗衣間，有陽台否？
和房客的進出動線區隔是否恰當？

lisinchen110兄提到了：客廳及用餐區餐桌。我想請樓主也一併考慮！！

除了自用的要夠用，也可認真的想lisinchen110的提議，
他是以租客角度，我是以自住客的角度（脫手、買方）

樓主就把它想成兩套住家，或是主客廳、附客廳、主附餐廳....等等。
萬一樓主被釘死在和美，或賣下一手自住，可以把附的改當佛堂、書房等等空間。
就像一般透天住宅，可以住上兩代人口甚至三代，都會有這種使用方式。

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lisinchen110兄的一些想法很具可行性，當然，還是要看地點啦！
（有些地方會＂完全＂没有這種客層的可能）

套房改回自宅，要另外開錢，傷本吶！若能在初次規劃時把這可能加上去.....
再看＂有閱讀/社交/飲食的公共空間.....附加價值＂這段。就更有考量的必要了！

跳脫傳統出租房給人的＂鴿子籠＂印像。讓它也有住家功能。

Share house！

常看一些電影，一些國外大學的校區，所設學舍一樣。
而日本也有這種模式的出租屋，他們正是叫sharehouse（是很少、有些只是公寓分租）

咱們淡水從過去的公寓分租、公寓包租、（到此都還有公共空間，但獨立性不足）
公寓隔間、專業改套.....一直到最新的Hi-city（去掉公共，強調坪效、獨立性）

就是還没有人作出一種讓房客可獨立使用，又可以有住家一樣功能的租房！

有人會問：公共區會難管理！

有錢好辦事，重賞下必有勇夫.........(這我測試過)

若房東没法管理，又不交代管，就找一個房客來作＂舍長＂！

租金給他折讓，打掃交給他.......

新房子没人捨得搞成套房，只能包租、分租，
老房子改套房又都幾乎弄成鴿子籠，

Share house 有它的市場。（長租）

其實這不是新玩意兒，短租市場早就有了
在觀光區它叫就＂民宿＂，或有些城區的＂日租房＂，哈。

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