老屋翻新--該找統包?還是設計公司?

elan chang
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樓主

2011-08-08 3:05

想請教各位先進請不吝賜教

小妹有一38年屋齡要整修(4樓+5樓頂加約35-37坪 3房+2房+2廳無電梯邊間屋)
(需重遷管線/處理漏水/廚房廁所更新/地板/天花板等等都要重弄)

目前看了一些設計公司設計風格/監工應該都是沒問題
就是口袋要多準備一些錢(感覺沒200做不起來(

泣...)

先生屬意找統包來做因為可以降低預算
但是感覺找統包公司沒有像找設計公司好找(可信任?)
自己要對設計有點涉獵???
我也擔心統包無法做出設計師的風格
還有就是有狀況時統包的工頭真能搞定?

想請教有經驗的各位提供一下想法!

大感謝謝謝指教

2011-08-08 3:05 發佈

文章關鍵字老屋設計公司

relax0817

relax0817
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2樓

2011-08-08 7:30

如果你們已經有一些設計的構想，可以自己統包會比較省
不過若是一點頭緒都沒有，建議找設計公司比較好
再不然就付一點錢，買設計師的圖，自己包工程也是可以

柚橙

柚橙
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3樓

2011-08-08 7:38

但找專業的設計公司(設計師)是要他的idea跟knowhow,
不管是設計面的思考或施工面的整合,
當然,您如果有一個負責又有經驗的工班,
您只要提供想法,甚至只要提供幾張image,
連圖都不用畫也可以幫您達成!
畢竟,如果他們作設計公司的案子多了,也不會差,
主要是您要有自己的設計想法!

至於如果找工班,建議還是找專業的統包來,
(多半是以專業木工為主,再由他分包出去)
自己要分小包,整合的工作會把你搞瘋!

但是您府上是38年的老屋+頂樓,
百分之70~80以上會有漏水的問題,
這個問題不見得設計公司或統包廠商有辦法妥善解決,
(當然,他一定說會作,但還是會轉包給下包廠商,
但是之後的保固問題,您比較難以掌控)
我建議您不論是找設計公司或統包,
可以先說明房屋的整體"外防水"工程您自個兒發包,
找一家信譽可靠的專業防水廠商,
並簽訂責任施工契約書(最少保固5年不漏水)
而浴室廁所之"內防水"通常就交由施作的設計公司或統包處理了.

如果要costdown預算,
可以分包的還有:鋁窗採光罩,窗簾,家具家飾,廚具,空調..等吧,
其餘木工,泥作,水電系統還是找設計公司或統包來整合,
如此比較不會有界面上的問題.
(要不然為了省錢,之後出了問題,小包之間就開始推來推去了)

防水工程非常專業,
您可事先找2~3家有口碑的專業廠商來家裡評估做法及費用,
之後再找設計公司或統包廠商來印證,
漏水問題沒搞定,裝潢的再美也沒用.
(哪天一場大雨來,您的裝潢家具就真的"泡湯"囉)

提供您做為參考!!

補充說明,關於工程造價的部分...
以老屋翻新,將近40坪的房子,找設計公司帶施工部分,
您預估200萬元其實是差不多(造價5萬/坪)
依此金額幫您概估下列3種方式之工程價差及優劣點...

1.找設計公司(含施工),一般利潤抓3~4成,總工程造價=200萬元.
優點:設計公司提供idea,圖面檢討及示意透視圖等,免去未來成品與想像差異過大.
缺點:就是貴(但該賺的還是要給人賺吧?)

2.找統包廠商(不含設計),一般利潤抓2成,總工程造價=200-40=160萬元.
優點:省掉設計費用,但還是有人幫您整合工程界面,省去監造煩惱.
缺點:作的東西比較缺乏創意部分,即便"模仿"他人的作品,色彩跟燈光計畫部分比較堪慮.

3.全部自己來(自行設計,發小包,監造整合),利潤是0%,總工程造價=200-80=120萬元.
優點:最省錢的方式,自己完全一手包辦,成就感十足(01有很多這類素人建築師)
缺點:把自己累的跟狗一樣,小包要花很多的時間整合,沒搞好的話會收不了尾!

另外還有一個方式,找設計公司畫設計圖(含施工圖),再由自己發包出去.
一般設計費依設計師級數及圖面詳細度從3~4千元到7~8千元/坪不等,
如果依您府上38坪來算,設計費=38坪x6000元(平均)=22.8萬元,
又如果您還是找同一家設計公司來施工,設計費打個7~8折=17萬元,
(但設計公司還是會幫您發包監造...中間是有利潤的)

其實各種方式都有其優缺點吧,端看您適合何種方式?
建議您與家人仔細詳談評估後再作決定吧!!

01上的bigpiz大有分享一系列"準業主系列",不妨播個時間看看!!

tgkevin

tgkevin
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4樓

2011-08-08 16:36

柚橙 wrote:
但找專業的設計公司(...(恕刪)

看到版上設計公司只想做生意,也不見他們回答設計施工問題,看不出專業程度,版友幾篇回的不錯。

seadorr

seadorr
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5樓

2011-08-09 0:08

如果已經知道想做哪些不妨找各行專業的人一起討論施作會更好
舉我家的例子,雖然是新家我們找統包但冷氣窗簾都是另外找的
木工(有負責統包):拿圖片給他看我要的櫃子我要的感覺,想做在哪,討論完會畫圖給我們CHECK,施作過程當中也會視情況修改和我們討論
冷氣:和木工配合同時施作,包刮:冷氣位置.迴風.維修孔...等討論完才施作(本來木工施作的話維修孔會留的不夠大)
窗簾:原本木工認為兩層蛇行簾只要留20CM即可,窗簾說不夠
窗戶:因為有軌道受損找師傅來才知道原來窗戶安裝也很專業
油漆:則是和木工長期配合的師傅
成果:我們很滿意,看過的也都說品質好又好看
所以各行各業有專精,建議多找專業多聽多比較,把錢拿來買好東西比較實際

tgkevin

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6樓

2011-08-09 12:45

一件有二百萬預算的裝修案,己經有條件請設計規劃,業主操作高金額的設計施工,必須承擔風險太大,如果真要做,一定要拉長施工時間二三倍,慢慢做,一切要瞭解再叫工班施工,不要以為做不好可以任意拆除,沒有圖面及詳細估價為依據,是容易產生糾紛.業主省設計15%及統包20%,是說業主比他們更細心及專業才有可能達成,否則你有很大的機會省不到20%,且品質低落,甚至無法完工.

一家服務良好的設設公司應不會在這麼小的案子索取這麼高的成數金額,這會減損設計品質及施工驗收,所以業主挑選設計,要仔細評估才是保障.簡單講好的設計及施工要讓業主覺得物有所值才是合理利潤.

elan chang

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樓主

2011-08-11 23:26

感謝各位先進的回答，小妹獲益良多！看來找統包自己監工長路漫漫啊…
畢竟老屋弄下去就是要再住個一二十年的，不謹慎不行…實在沒本錢重弄或是找別人收尾…
看來需要和家人溝通一下。
另外，因為是老屋38年裝潢整修，不知建築設計師和室內設計師的差異是否要考慮？（有一個房間要改門向）

柚橙

柚橙
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8樓

2011-08-12 7:18

結構問題確實不容小覷,
有幾種構造您一定不能敲...
RC梁柱系統,剪力牆,與鄰居的隔戶牆,
甚至是沒有結構作用的外牆最好也少碰(容易漏水).

但"一般"來說,隔間牆是沒有結構行為的,
通常僅作為室內隔間之用,
但也有可能剛好這面牆就是結構牆的一部分,
也真的要小心才是,以免日後發危險.

建議您可先將現況照片PO上來,
先由大家幫您做初步的判定,
包含這面牆壁的周邊梁柱系統與簡單的平面圖,
可藉由牆面的厚度,構造材料,配置方式...等來做判定,
如果只是單純的隔間牆,就不用找建築師來背書了!
(其實,還蠻多設計師啥也不管就給你敲下去了)

kopin0720

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9樓

2011-08-12 13:06

我剛樓主有一模一樣的問題
以上大大的回應讓我也是獲益良多
我上班繁忙老婆又快生了家人都在外縣市
都沒有辦法監工
目前走兩個方案
1. 已經請設計師來丈量過並畫出平面圖了
並且也針對需求和設計概念做了一番討論
前幾天開出了報價超出預算不少
如果確定要找這位設計師的話
可能針對局部能夠刪減的下手
對於能夠省的部分先捏掉..看看能不能在預算內
2. 聯絡木工做統包過幾天會來估價與討論
因為我不打算做什麼設計
都是很簡單的整理一下而已
我想木工應該都有能力弄好吧

tgkevin

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10樓

2011-08-12 14:11

百萬以下的裝修,業主有條件,請木工作統包因為扣除傢俱設備等專業廠商責任施工按裝,後各小包金額不太多,界面衝突大量減少.

但非設計施工,業主有二個主要風險要注意
1設計錯誤及遺漏的修正責任
2完成品質的預期落差,
這都是設計要用利潤來貼補,才能順利驗收,所以業主自行發包要多關注這方面的問題.

仔細挑選統包施工問題及界面問題會大幅減少.