最近看中一間房子，想要下斡旋了，屋主開價1580萬元，
依不動產登記謄本記載，屋主是在96年3月買入的，抵押權設定金額為1259萬，
聽說屋主買下房子後，不是自住，而是出租...
同棟大樓中的3樓於97年3月成交價為1270萬，而我想買的是這棟大樓中的10樓(大樓共有16樓)，
想請問各位達人，如果我想斡旋應該要出價多少才算是合理價格呢？
但以小弟現階段,看房買房,而且是以自住的立場去做推測,我會做的評估是
屋主成本的部份
(1)我會去推測開價1580萬/1.1 約=1440.....1440萬/1.03 約=1400萬=>這應該是屋主想實拿的
(2)先不去比較3樓跟10樓的差異,97年3月有1270萬的記錄,而96年3月的?...依據96年跟97年房價的波動
"正常"推估下,屋主96年3月(上半年)的買入價,應該會比1270萬低...至於差了幾%,這還
得有更多的數據才能推估
(3)抵押權設定金額為1259萬=>我會設想他約貸了8成(樓主給的屋齡,地段資訊不足),但是
保守一點也就是1259*0.8 約=1000萬
(4)由(3)推估的貸款額度1000萬,我會直接假設當時的現金部份,應該是出了100萬~150萬左右
所以,我會大膽的推估96年3月,屋主當時應該是用1100萬~1150萬左右的價格買進的
至於1100萬~1150萬買進的房子,為什麼抵押權設定可以到1259萬,這就是投資客跟銀行間的眉角
個人出價的部份(以下為極主觀的個人出價)
(1)合理價的出法=>我會出1100萬,但是這個價錢要簽斡旋,依據仲介代表賣方的心態,大概
只有20%左右會要你來簽斡旋,也就是他們連試都不想試...想要用1100萬的出價,去斡旋開價
1580萬的房子,這也需要1.你要有很好的口才來說服仲介~2.遇到一個很肯挑戰的仲介~3.屋主
的實拿價(底價)可以往下修正為1300萬左右~4.你的斡旋金(誠意)至少放個10幾20萬以上
=>因為屋主有租金攤每個月貸款的成本,所以屋主的心態會是在"沒賣成也沒有差",
還是"少賺一點,拿回現金為主",這就要再收集(提供),屋主現在的租金收入,以便來跟推估的貸款金額做比較,
由屋主這兩年所付出的貸款成本,加推估的購屋成本,這樣就可以更瞭解屋主的底價成交意願.........
結論就是,仲介如果1100萬肯去斡旋,我最多就是加價加到1150萬
(2)如果因為有中意,我會採用提高成交機率的出法=>雖然中意,但還是會保守一點,會出1150萬
的價格去斡旋,最多就是到1200萬,甚至也可以先出1200萬去斡旋,就是不二價,打死不加....
(3)往上加不加價,或是可以加到多少,純粹都在於你喜好的程度,以及負擔的能力是不是足夠
因為99%都是跟仲介在溝通,以及交換意見,所以對於物件的優點和缺點,都該適時,也順著溝通的氣份跟仲介提出
肯定物件的優點,代表你有購買的誠意,關於物件的缺點,也代表你有價格的堅持,不要一直說好,也不用
一直嫌壞,這都是預留自己進退的氣份,別忘了,與仲介保持良好的溝通,也常常會有意外的訊息提供,
透露給你,這一上一下,一來一往,千萬的物件,一個單位可都是10幾20萬起跳,所以就看你要表現的阿沙力,
少跟我囉哩囉嗦的個性,還是要花點耐心,可以省個幾十萬甚至50萬,近百萬,又可以買到心中的房子,
這箇中的拿捏,只能說各憑本事,以及交手的經驗,更重要的就是,花時間作足功課是絕對免不了的
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