[詢問]有哪位好心的大大可以建議在下買房子前需要注意的事項有哪些？
在下第一次買房子
想請教有經驗的大大們
可以告訴在下買房子前需要注意的事項有哪些？
謝謝
簡略的來分
人事時地物
人: 誰要買 誰要住.幾個人 有沒有考慮生小孩 是否三代同堂....
自住或者投資 或者出租
跟誰買
建商 仲介 履約保證
屋主自售 價格從折掉仲介費開始談
投資客 :注意裝潢之後的隱憂
法院:有無點交 以及法拍蟑螂其他不明因素.
事: 買怎樣的房屋
新成屋 一般問題較少,問問鄰居就知道有沒有問題.
預售屋 工期看案子大小 一般約為兩到三年不等,注意建商信譽 以及公司財務狀況.
中古屋 屋齡太久 整修費用要抓約一百萬左右. 注意漏水 以及結構性安全上的考量.
法拍屋. 問題很多 沒有做足功課 建議不要去貪小便宜.相對便宜伴隨相對風險. 尤其是沒點交的房子
時:買房子的時機點.你不可能買在最低或者是最高.但是要勤做功課 了解該區的土地公告現值以及市場價值.
多做功課就能買到理想中相對價值的房屋,買了就不要再去比價 貴了就嘔, 沒賣自住也佔不到便宜.
地: 買在哪裡 生活機能 交通機能 商圈 學區 純住宅 商辦
以誰為主 大人小孩 未來生活....
物:房子本身的結構 格局 .屋齡 樓層高度 光線 通風 當地日照量 雨季 天候 溫度溼度 安全性 逃生 防火巷 消防通道路幅 高度 風向 交通.....
最重要的是鄰居.好鄰居跟壞鄰居恩 比好風水更重要.(我曾經貪圖好風水 結果遇到濫鄰居XD...)
其他很多細節問題 無法一一列舉,要說到完 應該可以出本小書.
重點是 當你覺得有問題的時候就要自立自強多詢問.不管是找誰,不要因為親戚或者是人情這件事情羈絆.
問房仲如果沒有回答到你的問題 就去問承辦的銀行,絕對不要聽信 屋主房仲的片面之詞,要問要找專業而且沒有利害關係的人多問幾個.當然問這裡的鄉民應該也是很熱情的才對.
以上文章同步載於部落格
ps: 昨天才去朋友家拜年,他們是隔壁鄰居仲介介紹的房子屋主重新裝潢售出(投資客) 三個月不到璧癌就跑出來了.
淺知拙見供您參考囉 有其他不懂得問題可以pm 我
br,
/Jacky 龍崎十郎
遠海1277 wrote:
人事時地物
在下自...(恕刪)
在下自己要買，在下自己要住，約住６人，有考慮生小孩，三代同堂， 自住兼投資
那要考慮的東西就很多了,考慮的重點在於因為年齡層的不同 空間以及機能的需求不同.
三代同堂的房子考慮脫手來說並不符合一般購屋族群(兩房小家庭) 所以購屋族群上會有所限制,如果考慮到投資的話 就要考慮下一個屋主可能的想法,生活習慣不同格局各方面也會有所不同,建議在設計上不要過度裝修.
請問
1.若是不和仲介買，仲介費可以扣掉多少？
賣方4%買方1% 約5% 以上會有1%左右誤差值. 當然也要看屋主,有些人不缺錢就惜售!賣的不會比沒有仲介來的便宜,他就是不降價. 那你也沒輒.有些只是來測試一下市場溫度的投資客,沒有真的要賣屋,開的天價高那種也不用去碰了. 另外要注意裝潢之後售出的房子需要擔保沒有璧癌漏水等問題,很多都說屋主要出國啥米碗糕的,別聽那種鬼話,那麼多屋主都要出國 ,難道一起組團去旅遊嗎???
雖然省下仲介費用,但自己要做的功課就會更多.包含履約保證(無海砂,輻射鋼筋,璧癌,漏水,破壞結構,非自然因素死亡就是自殺保證...等)
驗屋交屋等手續流程都要清楚,還有找代書以及銀行貸款...等.
2.中古屋屋齡大約多少就不要買了？
要看建築物的結構體而定,我家房子自己蓋的 三樓透天 接近四十年, 沒有璧癌漏水等問題.
如果喜歡格局以及週遭環境價格等因素的話,直接去問鄰居看看建築物有沒有問題最快.順便敦親睦鄰.
以個人準則來看,自住兼投資,因為會在5~10左右售出,所以建議買10~15年內 之後售出的價格以及屋齡 不會超過30年,(關係到貸款成數,售出房屋價格..等因素)先問問銀行 該地區土地公告現值 以及貸款成數決定.
以我家台北中和為例,屋齡超過20以上仍有相對保值性(取決於人口交通土地價格..等因素)所以可貸款成數仍舊很高.
其他地區要視情況而定,所謂的屋齡也關係到購買的價格,非A區 或者都會區,當然越舊越便宜.鄉下地區除了文教精華區之外.普遍更是沒有所謂保值性以及抗跌性,流通率更是低到不行,(取決於人口總數新生兒出生率,公司設立數量 外移人口數量就業機會 租屋率.....)買了就是開始跌.三樓透天不過才三百多萬,新成屋卻要五百多,所以屋齡並非絕對關係,
當然以現在的觀點來看,超過二十年 也就是民國78年間蓋的房子,三十年就是68時候蓋的房子,管線老舊(電線)是
有其一定的風險程度. 要考慮的還有翻修的預備金,以個人的案子為例翻修一坪約抓4~6萬不等, 所以要不要買這件事情牽扯到很多的因素,特別是預算上,無法建議超過幾年要不要買,而是取決於總預算.能不能以最低預算去買到最高價值的房子. 重點也就是,格局適合,盡量不要去破壞原有格局,拆隔間 改管線位置...等 是非常貴低,跟重建沒兩樣了.所以最好學會如何鑑定房屋. 單以屋齡論 新成屋 結構上比較新,但是舊房屋則是經歷了各大小地震的洗禮.
3.若是要了解該區的土地公告現值以及市場價值，要如何做功課？
找銀行鑑價,問該區房屋市值,(土地公告現值) 還有可貸款成數+房仲開的價格&屋主自售開的價格..等.
掌握越多資訊對於投資以及自住的風險相對減少許多. (每種資訊至少問過三家就差不多了,三家銀行三家仲介 三個自售屋主三個附近鄰居 商店老闆娘..等)
4.補充,要看自己有多少現金,還款能力,每個月多少,然後去了解目前各大銀行的還款方式利息..等去換算自己可負擔的房屋總價落在多少百萬中間,然後再去搜尋喜歡的房子,全部列表出來之後 把各大優缺點全部列上去 就差不多了.
細節問題 請問專業人士,比較詳盡.
ps:順便請教您文章末端 那一行灰色的文字是怎麼弄上去的 ?? 下面這段文字
夢想是美麗的，現實是殘酷的。 雖然錢絕對不是萬能的，但是沒有錢是萬萬不能
以上淺知拙見 參考參考.
Br,
/Jacky 龍崎十郎.
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