這個時間點的價格??

dingding1018
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樓主

2009-01-29 12:36

相信很多人在這個時間點
想會等待房價繼續修正
最好是一坪20萬
看能不能跌到15萬
甚至是10萬
但很奇怪
最近看了三間房
想依行情多砍個幾萬
就硬生生被搶走了
而行情是仲介網過去一年來的平均
也就是說
有些地段的房子
根本沒有所謂的跌一成兩成
但倒是有很多是自售
所以有比仲介多出3-4趴議價空間倒是真的
這讓我想到
在這個時機
真的要等腰斬的房子
還是要買價格還是挺著的房子呢
買到八折,五折的房子
交屋搬進去之後
會不會又跌掉一成了

還是說價格挺著的房子
其地段跟機能本就屬當地A級
所以才有支撐
最近要換房
在思索這問題
不知大家覺得呢

2009-01-29 12:36 發佈

文章關鍵字價格

josephwaa

josephwaa
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2樓

2009-01-29 16:07

dingding1018 wrote:
相信很多人在這個時間...(恕刪)

回歸基本面：
1. 先衡量自己<購屋的能力>在那裏 (扣掉裝修花費後的自備款有多少? 每月能負擔的本利和有多少?)
2. 再挑喜歡或可以接受的房子
3. 推估其<合理>的價錢 (不是<你希望>的價錢)
4. 參照1-3後, 你可以接受的價錢(理論上應該要等於<合理>的價錢)
5. 合理的價錢和開價之間的差異, 就是你真正要議價的空間

過去很多人都一窩蜂去追高買房
現在又一窩蜂在房屋好不容易跌了一段後
只會跟著害怕、不敢買房
不然就是道聽塗說啥<砍六折、砍七折>的
悖離了自己真正的需求
整個房市就變得很扭曲....

總之~還是<回歸基本面>吧!

ccd_hci

ccd_hci
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3樓

2009-01-29 19:52

josephwaa wrote:
回歸基本面：1. 先...(恕刪)

個人重網路上的成交價+參考APPLE後--18萬一直+到28萬一坪才買到是很白癡吧--因為內人跟我多很喜歡

這房子----因為同樣坪數3樓開24萬沒買到被買走了--改買到20几樓--價格就一直加了----

Behonest

Behonest
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4樓

2009-01-29 19:59

台北都會較精華地區的房價從最高點下來，累積跌幅還不曾超過2成5甚至於2成的。因為房子是"終端實體資產"，完全不同於以"預估未來獲利能力"為主要評價基礎的股票(所以股票可以一夕之間變壁紙)。

有時候媒體為了達到戲劇張力，常常都用比較誇大的資訊。房市好的時候就報高價，房市不好的時後就報低價來凸顯媒體效果，但其實那都是特殊個案(如斷頭、法拍、含車位的計價基礎不同...)，卻因此讓人誤以為落差很大。

像日前說仁愛帝寶有人不到70萬一坪出掉，事實上是含了5個車位坪數(帝x的車位單價相對房屋是很便宜的)又臨高架橋的半毛胚戶別。

而屋齡17年的仁愛鴻禧(張秀政豪宅)法拍一坪56萬，實際上車位另計後一坪的法拍價格約60萬，遠高於底價的42萬，熟內情的人對此解讀都是偏多，因為法拍的價格本來就跟市價有相當落差，卻還能吸引17人搶標還標到這種價格。但同樣的資訊，到了商業媒體和房市禿鷹口中，卻又變成「北市中古豪宅行情暴跌、從70萬再打8折...」

一昧炒高或一昧唱衰，確實讓市場變得不健康，難怪資訊不對稱的普羅大眾也老只是會追高殺低........

卡不顛

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5樓

2009-01-29 20:29

Behonest wrote:
就我所知，房市最極端的狀況下，在台北都會較精華地區的房價從最高點下來，累積跌幅還不曾超過2成5甚至於2成的...(恕刪)

較精華這3個字有很大的解讀空間，因為每個人認定的不一樣。

據我不甚專業的研究跟記憶，房地產從1990年開始的超過10年空頭，台北的房價從最高點跌沒有超過2成的，好像沒有耶！如果有，可不可以告訴我在什麼地方，是何種精華地區，不好意思，在下孤漏寡聞。

10年以上的空頭，夠極端了吧

Behonest

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6樓

2009-01-29 21:33

卡不顛 wrote:
較精華這3個字有很大...(恕刪)

Ans：

* 較精華--北市大部分市區、北縣板橋、雙和、三重、新店等內圈

* 上次那波大循環最高點普遍在1992年而非1990年，1997、1998年就完全落底了，2003年SARS的低點是從2000年的科技泡沫高點再跌下來的

* 是漲是跌的"比較"，應該要對等(apple vs apple)，也就是預售屋對預售屋或新成屋對新成屋，應該用同樣屋齡屋況相比，而你自己似乎犯了用"最房價高點時的新成屋與房價最低點的10年後中古屋"比，難怪會獲致"普遍超過2成跌幅"的結論。

而且在你這樣的比較方式下，一個會折舊的房子在10年間從"最高"至"最低"也不過跌2成，那平均一年跌幾%?，無形的安全感...等價值呢?

卡不顛

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7樓

2009-01-29 21:57

Behonest wrote:
* 較精華--北市大部分市區、北縣板橋、雙和、三重、新店等內圈

* 上次那波大循環最高點普遍在1992年而非1990年，1997、1998年就完全落底了，2003年SARS的低點是從2000年的科技泡沫高點再跌下來的

* 是漲是跌的"比較"，應該要對等(apple vs apple)，也就是預售屋對預售屋或新成屋對新成屋，應該用同樣屋齡屋況相比，而你自己似乎犯了用"最房價高點時的新成屋與房價最低點的10年後中古屋"比，難怪會獲致"普遍超過2成跌幅"的結論。

而且在你這樣的比較方式下，一個會折舊的房子在10年間從"最高"至"最低"也不過跌2成，那平均一年跌幾%?，無形的安全感...等價值呢?

感謝您認真的回答，沒有情緒性的言語，為了表示對您的尊重，小弟也認真的回答您。

首先聲明一點，我並非房地產業內人士，但因為我是個專業投資者(主要是股票)，所以我會觀察房地產市場，以做為參考，但跟房產專業人士相比，我算門外漢。

我更正1990這個說法，我想說的是90年初期，也就是您說的1992年(抱歉我沒有記住正確的時間，陳年舊事，對我而言，記得大概就好)

你說的沒錯，漲跌要用對等，但我在另外一篇的發言，就有人一直拿折舊10年的房子跟我提的新成屋比價，所以讓我這門外漢搞混了。

您提到無形的安全感這件事，我認同。但我一直對房地產多頭強調房地產長期上漲這件事，不認同。我認為房子最重要的功能是居住，既然是居住，對於自住客，就是要找低點進場，這沒什麼疑問，因為取得成本低。

當要討論到房地產的投資報酬率時，那他就變成一個投資工具，這時，就要把所有的投資工具攤開來比，我的結論就是房地產是一個非常爛的投資工具。

雖然我不打算在台灣買房，但這是我自己的人生決定，我並不會去鼓吹別人也不要買房，只是當人家問到我的想法時，我會告訴他們：台灣的房地產是全世界最貴的(對比國民所得，居住品質和有虛坪-雨遮、公設比等等，這是我認定的事實，我不需要說服任何人接受我的想法)，如果你要買，請挑低點買。想靠房地產賺錢？有更多比房地產好賺的

Behonest

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8樓

2009-01-29 23:59

卡不顛 wrote:
感謝您認真的回答，沒...(恕刪)

我的結論跟你大部分相反!

我認為：以投資為前提來買房子的，要特別注意房價高低和時點；以長期自住為前提來買房子的，價格和時點相對不是那麼重要，經濟能力才是重點。

為什麼呢? 引用你最極端的情形：1992年房市泡沫最高點(坦白講，那次的泡沫比這次嚴重多了)買入新屋長期自住，到了2002、2003年房市最低點時以10年中古屋條件賣掉，這10年含折舊也不過跌個2成(同期間比較，新屋則是幾乎沒跌到)，整個"自住過程"房屋資產年平均跌價還不到2%

另一方面，如果是取1987年（前前前次起漲前)買1997年賣(前前次低點)呢? 房屋增值應該超過120%，平均年增值約9%，是相當不錯，但也不是很誇張的報酬率

也就是不管你是用1000萬或1200萬在去年或今年買到，如果在15年後用1800萬賣掉，兩者的增值率差異不大
但如果是純投資的話，1000萬買而在一年後1200萬賣掉，以2成的自備款槓桿操作年獲利高達100%! 但反之若用1200萬買而於再一年後1100萬賣，獲利率則是-50% 100%和-50%的年獲利率差別才可觀!

所以現在的房市，若"真的"有從高點修正15-20%，我認為真正有需求的自住客早應該要慎選物件買自己能力和喜好都OK的物件，不要再道聽塗說去壓抑或扭曲自己的需求；但純粹要投資的，大概要等底部確定甚至於開始明顯上揚了才介入，因為他們要的是短期的槓桿獲利

migrant1999

migrant1999
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9樓

2009-01-30 0:50

卡不顛 wrote:
這時，就要把所有的投資工具攤開來比，我的結論就是房地產是一個非常爛的投資工具。

我覺得把所有"大眾"投資工具攤開來比, 房地產是一個門檻較高的工具, 並非是本質爛,

房產的資訊整合揭露相對不足, 再來買賣方式管道與計巧較一般金融工具多一點門崁,

還有有沒有配合的裝潢般底, 仲介等等.....

一般人少碰為妙,

引申之,

奉勸大家賣房子時, 把仲介帶來的叔叔伯伯阿姨夫妻等, 都當做投資客假想, 不要輕信他們的一搭一唱,

買房子時, 新裝簧請跳過別買, 出國惜售有緣人? 放心! 有也不會輪到你...

narcissusli

narcissusli
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3分

10樓

2009-01-30 23:47

今天去長輩的田裡採收一些農作物，帶回來當晚餐。
附近有很多田要賣，長輩也是不停的買。
我也想買一塊來種點東西，或者乾脆蓋一棟房子。
問題是多少價位才適當？
未來也許會漲，也許會跌，而我想要的標的，在合適價位的時候，是否依舊可得？
這是個有趣的好問題。