買屋, 付款, 貸款以及過戶之手續問題???

lpw3536
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樓主

2009-01-22 21:50

我最近剛買一戶約1000萬的房子, 頭期款200萬已經付了, 跟建商約定再付300萬之後, 就可以過戶給我,
讓我去A銀行申請貸款......

但是今天我用合約書上的地號查到, 建商有用這個房子去B銀行抵押借款800萬, 所以換句話說, 建商已經拿到我
的頭期款200萬+銀行貸款800萬=1000萬了, 我可以要求建商現在就過戶給我嗎?

因為如果我在付300萬給建商, 他就拿到1300萬了, 已經超過房子的價值了, 若是建商這時跑路, 不就......

我可以要求建商在過戶註銷貸款的同時, 由我自己把300萬直接匯給B銀行, 然後建商在自己匯500萬給B銀行,
去塗銷那800萬嗎???

我想請問有沒有熟知相關知識的朋友, 像我這個案例, 到底怎樣的程續對雙方才能有相對的保障???謝謝您了....

ps:在簽約並附頭期款時, 建商完全沒有提到已經有抵押借款800萬這部分, 這是他們應該先告知的吧??還是完全
不用告知買方????

2009-01-22 21:50 發佈

文章關鍵字手續問題貸款

libra_jacky

libra_jacky
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2樓

2009-01-23 10:19

lpw3536 wrote:

我最近剛買一戶約1...(恕刪)

邏輯怪怪的.

我最近剛買一戶約1000萬的房子, 頭期款200萬已經付了, 跟建商約定再付300萬之後, 就可以過戶給我,
讓我去A銀行申請貸款......

不論新舊成屋或者是預售屋
簡易流程

.簽約金 (簽訂合約) 跟建商

註明幾成房貸(一般為80%)
等銀行放款(80% 支付給建商) 銀行按月收您利息手續細節略過..

只要銀行核貸放款下來(建商拿到剩下的餘款80%所以他負責成屋的後續驗收以及保固)
錢的部份是你跟銀行的事情

當然您也可以捧現金去買屋一次付清那就不需要跟銀行打交道. 也不用付利息

就可以過戶啦 $_$

===============我是可愛分隔線==================
所以已經付了頭期款兩百萬.其他如果都是貸款那又何必急著付那三百萬,現在利息才1.X% 低到不行當然選擇慢慢還. 為何要再付三百萬然後過戶??? 實在不理解.
就算要降低利息直接攤提本金. 那也可以選擇
1.本利一起按月攤還
2.先付利息. 之後有錢可以一次以十萬二十萬 ...去攤提本金 (攤提之後不計息)
3.但是通常跟銀行貸款因為他們要賺利息,所以條款裡面有一條不得於幾年之內全部把本金攤提(這樣銀行賺不到利息錢)
4. 如果以辦理貸款的方式來購屋的話.只要貸款核貸下來. 就可以辦手續準備交屋了(對保用印....XX)

但是今天我用合約書上的地號查到, 建商有用這個房子去B銀行抵押借款800萬, 所以換句話說, 建商已經拿到我
的頭期款200萬+銀行貸款800萬=1000萬了, 我可以要求建商現在就過戶給我嗎?

在還沒過戶給你之前也就是買賣契約尚未成立之前.房子產權歸屬為建商,當然他們有權力去做抵押質借的動作
地號是屬於地目編號. 你會看到 XX路 XXX小段應該是土地而不是單一建築物.以社區來說,只要蓋在那個地號上面的所有建築物他們的地號都是一樣的,只是土地持份不同,還有地址不同 .

但是如果已經簽訂合約有疑問的話就要去問建商
(不過建商拿土地去質押是很正常的.) 建商買土地然後拿土地跟銀行借錢來蓋房子
蓋好之後換住戶跟銀行借錢 ( 銀行支付建商購屋總價 ,然後把該筆土地當初質借的錢扣掉就是建商賺的錢囉)
不然你以為建商都是拿現金蓋房子嗎?? 當然不是囉 .

===============

我是可愛分隔線

==================

我可以要求建商在過戶註銷貸款的同時, 由我自己把300萬直接匯給B銀行, 然後建商在自己匯500萬給B銀行,
去塗銷那800萬嗎???

只要是過戶之前都會有塗消這個手續.就是之前的該棟房屋的產權債務等.現在開始由你付錢.你可以去問你的貸款銀行負責行員.由專人解釋比較清楚,我只是略懂皮毛.

===============我是可愛分隔線==================

ps:在簽約並附頭期款時, 建商完全沒有提到已經有抵押借款800萬這部分, 這是他們應該先告知的吧??還是完全
不用告知買方????

ps:如果你跟仲介買合約內容一定會附註這條( 排除任何貸款或有人自殺海砂屋輻射屋...等 ) 建商也是一樣
個人認為您應該直接去問建商或者承貸銀行專員,他們會比較專業而且比較快 ,板上的只能提供個人經驗給您參考.
再來基本上買賣最怕遇到產權不清.所以只要過程中有疑慮一定要問清楚.

基於誠信原則你有權利去問清楚你的任何疑問 ,建商也有責任義務回答您問題. 總之先搞清楚是不是以您的建築物去抵押借款(單獨的房屋二胎) 不是的話就是一般沒過戶前建商跟銀行借來蓋房子的錢.(銀行也怕建商倒閉所以在房子還沒完全過戶塗消之前.他們的客戶就是建商而不是住戶這是合理的)

淺知拙見供您參考有誤請指正
BR,
/Jacky 龍崎

lpw3536

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樓主

2009-01-23 10:59

libra_jacky wrote:
邏輯怪怪的. 我最近...(恕刪)

謝謝libra_jacky詳細的回覆, 從您的回覆中, 似乎還沒有看到什麼問題, 讓我安心一點了...謝謝...

不過, 我還是把我的情況寫詳細一點.....

現況:
-----------------------------------------------------------
房屋賣價:1000萬
頭期款:200萬(已付)
餘款:800萬(現金500萬-->未付, 貸款300萬-->未完成)
-------------------------------------------------------------

下一步驟:過戶
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
接下來要過戶給我申請貸款, 但是建商要求再付現金300萬才能過戶給我, 這是否合理???
因為他已經拿了頭期款200萬+向銀行質押土地800萬了, 再拿我的300萬以後, 我怕建商不做過戶動作, 然後跑路, 理由是他們手上已經有超過房屋價值的錢了(200+800+300)........
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

疑問:
--------------------------------------------------------------------------------------------
所以我想問一下, 我可以要求現在就做過戶動作, 等過戶完成後, 我再付剩下的餘款嗎??
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ysc_kyy

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4樓

2009-01-23 11:39

lpw3536 wrote:
我最近剛買一戶約10...(恕刪)

一切按合約走......
跟建商買房子，過戶時建商原貸款未塗銷是很正常的事.......
沒發生的事不必擔心一定會發生，您尚未完全付完款就過戶，
建商也怕權利不保啊......
不動產買賣過戶期間總是有一段模糊期，雙方都要承受一些風險......

ysc_kyy

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5樓

2009-01-23 11:50

lpw3536 wrote:
......頭期款200萬已經付了, 跟建商約定再付300萬之後, 就可以過戶給我,......(恕刪)

這不是很清楚了嗎？原先不是已約定200+300才過戶？

建商抵押設定800萬，實際上貸款金額可能是800/1.2大約667萬，不過這是建商的事跟您無關。在過戶完您新辦貸款核貸之前舊抵押設定必須塗銷，這是建商的義務。當然建商有可能在這段期間財務出問題，但沒發生的事不必擔心一定會發生，如果是這樣，那雙方就僵在那裡無法完成交易程序.......

libra_jacky

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6樓

2009-01-23 12:36

lpw3536 wrote:
謝謝libra_...(恕刪)

先就個人理解回答問題

所以我想問一下, 我可以要求現在就做過戶動作, 等過戶完成後, 我再付剩下的餘款嗎??

房子一定是全額付清才能過戶如果你是建商你願意接受過完戶產權移轉之後在收款的風險嗎?? 上百戶不就上億???

=============================重點=======================

所謂的付清就是你付自備款20% 另外80%銀行貸款這樣就可以過戶
建商拿了你的20% 加你跟銀行貸款的80% 他們已經全部收到房子的價金所以要履行過戶的責任義務
除非有但書.否則不應該要求要再多付幾成才進行過戶的手續. 請看合約書.

所以如果你已經跟銀行貸款80% 已經核貸下來就去辦過戶.銀行也要確定過戶產權移交到住戶手上才把錢給建商 .總之去問銀行承貸人員跟建商吧. 我們只是小小鄉民 . 說的再多也要您身體力行.

所謂的建商是同一個聯絡人嗎? 如果不同窗口的話要謹慎 ! 搞不好是私人行為喔 ....

============================以下是個人拙見==================

如果是我.一千萬的房子貸款八成也就是八百萬.我絕對不會付現金300萬才去過戶.原因也是要降低風險.
而且貸款完成建商可以直接跟銀行收取價金怎不去跟銀行拿全部跟戶主拿三百萬現金??? 怪怪

所以如果銀行願意核貸800萬給我,那就是建築物土地公告現值值那個價錢.就算財務出現問題也可以拿建築物去設定抵押或周轉轉售.

如果現在先付300萬個人考慮的情形有以下請參考
1.資金週轉問題
2.房貸利息低,根本不需要去付現金.
3.等房貸下來一次或分次跟銀行清償而不是建商. (建商為單獨個體倒閉之後受害人只有少數幾十幾百戶但是銀行倒閉則是成千上萬人.衡量輕重銀行就算倒閉金管會以及政府機關會來接手處裡建商政府不會理你的 )
4.如果再付300萬但卻甚麼都沒拿到,風險太高除非去開信託戶 (銀行當中間人確定雙方履行合約之後把錢給建商然後你完成過戶手續 )
5. 目前買賣房子的經驗沒聽過要付上一半才能過戶的合理懷疑建商的財務有問題(純粹個人觀點)
6.除非當初簽訂合約的時候有明文規定,建商與住戶雙方約定需要付200現金300現金完成過戶.雙方認同此一方式付款條件則另當別論( 基本上假設條件如果是有相對其他優惠條件例如他高於市價相對市值一千我付一半可以買到當地約一千三百萬以上的房子的話我就會考慮多付一點現金. 不過不可能有這種事情發生建商一定是在土地取得費用相對低廉的時候就去買地考慮到各方面條件在市值最高的時候去賣房子這樣才能賺大錢 $_$

)

附註目前的房子的建商超級屌.一般買預售屋是訂金然後房子蓋到哪裡就付相對幾成的款項地基一樓完成整棟頂版完成尾款 ...等 ,我們家的建商是訂金頭期款然後中間蓋的過程完全不用付錢可以等兩三年房屋蓋好之後再付錢.這是我遇過最屌的建商,聽說他們家很有錢不缺錢你可以慢慢看整棟房子都弄好了之後在去跟他買房子 ,降子小弟本人就覺得奇摩子很好.

ps:就像我的室內設計案主要求要信託一樣我們進料施工做完之後跟案主拿簽名具結的證明書然後去跟銀行請款
這樣保障雙方權益,而案主需要把錢先都存進去銀行如果我們沒有施工就取消帳戶.一般買賣房子銀行有提供這樣的服務,也就是所謂的履約保證.

Br,
/Jacky 龍崎

lpw3536

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樓主

2009-01-23 13:12

libra_jacky wrote:
就像我的室內設計案主要求要信託一樣我們進料施工做完之後跟案主拿簽名具結的證明書然後去跟銀行請款
這樣保障雙方權益,而案主需要把錢先都存進去銀行如果我們沒有施工就取消帳戶.一般買賣房子銀行有提供這樣的服務,也就是所謂的履約保證.

再度謝謝jacky大以及其他網友的詳細解說, 這樣我已經大概清楚了, 而且jacky大也給我一盞明燈了-->履約保證...

un2813

un2813
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8樓

2009-01-23 16:07

lpw3536 wrote:
再度謝謝jacky大...(恕刪)

一般個人的履約保證保險...保險公司好像不太願意賣給個人....一般多透過房仲.代書.銀行保代等通路.......樓主要先打聽打聽

herc

herc
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26分

9樓

2009-02-06 23:04

幾個問題點

1. 銀行抵押 800 不是借了 800 (最多 800/1.2)
2. 建商通常都會貸款蓋房子,所以有房子被設抵押,很正常
3. 再付 300 ,如果是合約內容,那就要履行
4. 如果擔心建商不過戶,會倒閉,誠信有問題......那應該在簽約之前就考慮了,現在都付 200 了...

建議

如果真的很怕的話, 找個律師或代書幫忙吧!!

為誰辛苦，為誰忙~~