順著問題問一下~~最近聊天有個案例,不知如何解,雙方已經有去律師樓,一樣沒有結果夫妻共同持有一間有貸款的房子(登記兩個人的名子)貸款人為丈夫保證人為妻子(應該啦)現在兩人交惡,房市跌,售出並無法清償貸款欲以離婚做最終結果請問此房子有哪幾種處理方式PS:男方不想要擺爛,女方不願意一起付貸款,只對男方說你要放給他"初",我陪你(吃定男方不想)
impreza8577 wrote:......男方不想要擺爛,女方不願意一起付貸款,只對男方說你要放給他"初",我陪你(吃定男方不想).....(恕刪) 真的要這樣搞就無解囉!最後由債權銀行拍賣,然後兩人都留下不良信用紀錄........
chiahung050427 wrote:.......沒塗消過戶那是特例吧?.....(恕刪) 是常態非特例.......若一定要塗銷完才能過戶,那中古屋大概無法交易....而且抵押權設定並未註記在所有權狀上....買賣房屋時,通常買方支付屋款的2~4成就開始進行過戶手續,也就是尚未完全付完屋款所有權已經轉移到買方名下了,這時賣方若有貸款通常都還沒塗銷,此時買方開始進行貸款作業,等銀行作業到達放款前階段,賣方就必須將原有貸款還清塗銷設定,買方貸款銀行此時才能設定抵押權再放款,放款之後買方支付尾款並進行交屋。至於賣方在拿到尾款之前要如何還清貸款?有的是自有資金、或是代書幫忙調款、或是銀行配合代償.....很多方式啦........當然簽約時買方可以要求抵押權設定要塗銷乾淨才進行交易,賣方也可以要求要100%付款完畢才能進行過戶......如果都這麼堅持那賣賣大概也做不成了......
chiahung050427 wrote:.....賣家拿了錢跑了,那就頭大了......................(恕刪) 沒錯,那段模糊期買賣雙方風險都很大的......買方風險:付尾款前賣方故意拖延不清償或無力清償,甚至因賣方沒繳貸款而在交屋前被查封......賣方風險:買方原本財務就有問題,導致在收到尾款之前房屋被查封(此時房子法律上已屬買方所有),或是貸款下來買方拿走拒不交屋.....(EX:1000萬房子,買方付了300萬即過戶,貸款下來買方拿了700萬跑掉,買方還賺400萬,房子雖然還在賣方手上但沒有用,因為所有權人是買方而且貸了700萬,貸7成算很正常,搞這種飛機的通常都高貸很多......),以目前社會情勢看來,賣方的風險比買方還要大......這也是各仲介都強調有「履約保證」的原因,任一方出問題仲介公司會負責墊款完成交易,之後追償是仲介公司的責任。近幾年更進一步與銀行合作推行「履約保證專戶」,賣方在指定的銀行開立履保專戶,買方所有支付款項都要匯入專戶,而賣方在交屋完成之前只能查詢無法領出,這樣更能保障雙方權益。一般民間代書若正派謹慎者,通常都會要求買方另開存款帳戶做為貸款撥款專用,而存款簿與印章則由代書保管,這樣就可以預防買方拿錢跑掉,不過此時代書是否真的「正派」就很重要啦......買賣不動產大概超過10次經驗了,也遇過很多奇奇怪怪的現象.........
一般的代書作法,應該是申報稅賦時,即請銀行估價貸款額度,等到稅單核發時,大概銀行的鑑價也ok了,這時代書會請買方連同保證人(若需要的話),一起到銀行對保,然後用印,準備至地政事務所送件,通常買賣及設定會同時送件,這時賣方並不需要先償還貸款(實務上作法是等過戶及設定登記完成,請買方的貸款銀行代償賣方的貸款),若有餘額,會等到賣放的抵押權塗銷完畢後,買方的貸款行才會讓您動用.