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請問賣房子需要房貸的保人同意嗎?

請問若有房子要賣~~
房貸還未繳清~~
房貸當初有保證人~~
要賣房子要先經過房貸的保人同意嗎?
感謝解惑~~
2008-12-16 17:10 發佈
保人又不是債權人

你賣房不用通知啦

因為債權銀行會最先知道

會要求你先把貸款給先還了

塗銷後才能過戶啦
chiahung050427 wrote:
......塗銷後才能過戶啦....(恕刪)

原有抵押設定沒塗銷是可以過戶的......只不過新屋主的貸款下不來而已......
順著問題問一下~~

最近聊天有個案例,不知如何解,雙方已經有去律師樓,一樣沒有結果

夫妻
共同持有一間有貸款的房子(登記兩個人的名子)

貸款人為丈夫
保證人為妻子
(應該啦)

現在兩人交惡,房市跌,售出並無法清償貸款
欲以離婚做最終結果

請問此房子有哪幾種處理方式

PS:男方不想要擺爛,女方不願意一起付貸款,只對男方說你要放給他"初",我陪你(吃定男方不想)
impreza8577 wrote:
......男方不想要擺爛,女方不願意一起付貸款,只對男方說你要放給他"初",我陪你(吃定男方不想).....(恕刪)

真的要這樣搞就無解囉!最後由債權銀行拍賣,然後兩人都留下不良信用紀錄........
沒塗消過戶那是特例吧?

哪有正常狀況會買一間屋子,權狀還有上任屋主的貸款備注?

又不是錢多沒地方花, 賣屋當保人?
chiahung050427 wrote:
.......沒塗消過戶那是特例吧?.....(恕刪)

是常態非特例.......若一定要塗銷完才能過戶,那中古屋大概無法交易....而且抵押權設定並未註記在所有權狀上....

買賣房屋時,通常買方支付屋款的2~4成就開始進行過戶手續,也就是尚未完全付完屋款所有權已經轉移到買方名下了,這時賣方若有貸款通常都還沒塗銷,此時買方開始進行貸款作業,等銀行作業到達放款前階段,賣方就必須將原有貸款還清塗銷設定,買方貸款銀行此時才能設定抵押權再放款,放款之後買方支付尾款並進行交屋。至於賣方在拿到尾款之前要如何還清貸款?有的是自有資金、或是代書幫忙調款、或是銀行配合代償.....很多方式啦........

當然簽約時買方可以要求抵押權設定要塗銷乾淨才進行交易,賣方也可以要求要100%付款完畢才能進行過戶......如果都這麼堅持那賣賣大概也做不成了......
感謝回答

又長了知識...........

不過如此一來代書扮演很重要的角色

不然都過戶了,銀行卻又沒塗消

賣家拿了錢跑了,那就頭大了................



chiahung050427 wrote:
.....賣家拿了錢跑了,那就頭大了......................(恕刪)

沒錯,那段模糊期買賣雙方風險都很大的......

買方風險:付尾款前賣方故意拖延不清償或無力清償,甚至因賣方沒繳貸款而在交屋前被查封......

賣方風險:買方原本財務就有問題,導致在收到尾款之前房屋被查封(此時房子法律上已屬買方所有),或是貸款下來買方拿走拒不交屋.....(EX:1000萬房子,買方付了300萬即過戶,貸款下來買方拿了700萬跑掉,買方還賺400萬,房子雖然還在賣方手上但沒有用,因為所有權人是買方而且貸了700萬,貸7成算很正常,搞這種飛機的通常都高貸很多......),以目前社會情勢看來,賣方的風險比買方還要大......

這也是各仲介都強調有「履約保證」的原因,任一方出問題仲介公司會負責墊款完成交易,之後追償是仲介公司的責任。近幾年更進一步與銀行合作推行「履約保證專戶」,賣方在指定的銀行開立履保專戶,買方所有支付款項都要匯入專戶,而賣方在交屋完成之前只能查詢無法領出,這樣更能保障雙方權益。

一般民間代書若正派謹慎者,通常都會要求買方另開存款帳戶做為貸款撥款專用,而存款簿與印章則由代書保管,這樣就可以預防買方拿錢跑掉,不過此時代書是否真的「正派」就很重要啦......

買賣不動產大概超過10次經驗了,也遇過很多奇奇怪怪的現象.........
一般的代書作法,應該是申報稅賦時,即請銀行估價貸款額度,等到稅單核發時,大概銀行的鑑價也ok了,這時代書會請買方連同保證人(若需要的話),一起到銀行對保,然後用印,準備至地政事務所送件,通常買賣及設定會同時送件,這時賣方並不需要先償還貸款(實務上作法是等過戶及設定登記完成,請買方的貸款銀行代償賣方的貸款),若有餘額,會等到賣放的抵押權塗銷完畢後,買方的貸款行才會讓您動用.
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