議價的技巧與時間點

benliu0101
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樓主

2008-08-27 9:07

最近看了幾間房子，有幾個還算滿意的
本來打算出價的，但最近又看到信心指數一直往下，感覺好像又可以緩緩

如果出價的話，一般來說是開價的幾成開始往上喊呢??
時間上的考量的話，是現在就開始議呢，還是再等半年看看呢~~~

請有經驗的大大分享一下，謝謝!! 流口水

2008-08-27 9:07 發佈

文章關鍵字議價技巧

杜漢

杜漢
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2樓

2008-08-28 10:44

先收集附近房仲的資訊,探聽一下附近成交價格...

這樣大概就知道實際行情價格了..

小弟也在看房...看了1年多了..但都沒好的物件...不然就是開價開的很誇張...

錢難賺...只好多比較了...買房不急..房價還會下修...目前供給大於需求了..(房仲朋友說的)

房仲>>>通常售價會把屋主希望價格再加1~2成...

自售>>>通常都是照著房仲價格出售...讓買主可以大殺特殺...

上週看了一間房在北縣五X自售...網路開價350 5/4 權狀28坪 30年房...附近行情約7~8萬合理價..

看屋之後覺得還不錯,就問屋主最低多少可以成交...短短20分鐘連看屋時間....馬上降到300,但還有空間,

回家跟女王討論...想開250看看...但屋主強硬最低290..最後流標..

我最後有跟屋主說一坪10萬都可以在附近買電聽大樓了....<我又不是阿呆>..此句是我心裡話.

以上經驗..給您参考

silentocean

silentocean
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3樓

2008-08-28 11:16

　　關於如何議價，說真的，我是屬於不會殺價的那種人，但在去巴里島玩的時候（那裡連買雙拖鞋都要殺價），我體悟到議價有幾個把握點：

　　1. 事前功課要做足：

　　不論是藉由網路搜尋、發問，還是透過銀行估價，或是私底下明查暗訪等，總之，要先找出你想買的房子的價格帶，不然很容易被銷售人員牽著鼻子走，成了冤大頭。

　　現在建商或賣方開價都故意開得很高，一個成交價只有15萬的區段，建商開價可能就直接開20萬，不熟悉行情的人，也許16萬或17萬就覺得買得便宜急著成交，多付了不少冤枉錢。所以我覺得事前調查行情的作業跟挑選房屋其實一樣重要，總沒有人希望自己的房子比鄰居貴個幾十萬吧。

　　2. 定心、旁觀、冷眼看待：

　　如果行情調查有做足，就比較不容易被銷售人員說得天花亂墜的說辭給動搖。銷售人員跟政治人物一樣，常會開一些奇怪的支票，例如捷運明年就通、縣政府會遷過來、後面要蓋公園等，說得彷彿這是一塊你錯過就會後悔的人間寶地，但不管這間房子的附加價值有多少，如果你了解行情，你就知道它值多少錢，那不管對方有多少話術，或是這間房子有多少願景，你都知道自己該出的價碼是多少。

　　3. 訂下界線，比界線更低：

　　如果你看上的房子，建商開價20萬，但你知道成交價落在15萬至17萬之間，此時你心裡有底，你可以幫自己設一下最高出價。

　　這個最高出價未必就是成交價的上下限，例如15或17萬，因為一間房子的價值不只跟建案、地段有關，其內部格局、採光、裝潢、座向、樓層等，也會對其價值有所增減。例如你想買的是4樓或10樓的房子，因為樓層數字犯了一些傳統禁忌，你大可開更低的出價。又或者你想買的是採光、通風又面景的高樓層，那自然出價可以高一些。

　　但也不要一開始就亮出底牌，開出自己的上限價。假設想出15萬，或許可以考慮從14萬喊起，以免對方坐地起價，你就買不到理想的價位了。

　　4. 還有選擇、再看看、不要急：

　　買房子最怕心急。如果在銷售人員面前表現出一副自己非要這間房子不可的表情，那肯定會被列為竹槓狙擊對象。所以喊價之前，要做到心動但身不動，即使很喜歡也要表現出冷靜的態度。不過這並非鐵律，顧客千百種，銷售人員或仲介也是百百款，有時候遇到你可以跟他博感情的，或許魚幫水、水幫魚，也會出現賓主盡歡的價位。

　　5. 挑對時機點：

　　有時候人助還需天助。像前一陣子房市大好，你即使做足功課，想殺價還不見得殺得到，因為賣家看到別人捧著更多銀子進來，哪有空搭理你。反之，最近經濟不景氣，房市前景不樂觀，議價空間也就越來越大。特別是鬼月，雖然鬼月的影響力越來越薄弱，但當看屋人潮大減時，你登門而入，就是銷售人員最期盼的業績。這時候開低價，為了達到基本業績要求，他們會幫你積極爭取價位。所以挑對時機點，就像臨門一腳，可以讓你事半功倍。

　　這是一些個人經驗，僅供參考。

　　以目前來講，我會建議從七折殺起（新聞不是說議價空間來到七五成，那就從七折開價吧），例如800萬的房子，可以考慮從560萬開始談。但這不是絕對的，因為賣家知道你會開殺，或許會把價格調得更高讓你殺；亦或對方開價很合理，出個600萬，但你卻從七折開殺，反而顯得自己無知且毫無誠意。所以，基本上了解行情還是比較重要。

　　說實話，我不是殺手，更不是殺神，所以我拿不到投資客那種超優惠的價格，也得不到那些網路上傳說中的超低價位，但心裡有個定價，就不怕買貴，剩下的，就是把持的功夫了。不管怎樣，買得心理安心，總比買後成天擔心鄰居價格更低要舒服多了。

benliu0101

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樓主

2008-08-28 12:43

二位大大講的很有幫助，在與仲介交手時，可以讓我更有技巧~~

GZBT

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5樓

2008-08-28 12:48

很多新聞或是坊間所謂的投資達人，教人家從什麼五折六折殺起，我個人認為這種言論只是譁眾取寵，
房子動輒幾百萬上千萬，又不是買菜買衣服，從幾折幾折喊起就像樓上的大大所言，凸顯自己的無知與
沒有誠意罷了。

買房殺價是一件很有藝術的事情。殺價不是買方殺的爽為主，也要看賣方的感覺，如果賣方覺得你是來
買菜，亂殺價又說不出個道理，基本上只會增加對買方的反感，讓交易更難完成。

我的殺價策略一般是會先把房價與車位分開來看，一般在賣房子的時候，車位的坪數不會跟房子混在一
起，一定是獨立來看的，所以殺價也不能統包來殺。

車位會依照種類的不同(坡平、機平、坡機、機械機械..不好意思，機械機械不好意思寫縮寫

) 而有
不同的行情，這還要看附近的車位會不會很難找。

至於房價，就以該地段每坪的單價來談。會比較科學一點。講了這麼多，我來舉個例子好了，裡面的金額
不一定合理，只是為了方便計算而舉的例子，希望大家理性討論，不要挑不必要的語病。

條件：如果有一間房子30P，大樓，外加一個坡道平面的大車位，附近多是老舊公寓，屋主總價開 950 萬。

那我會怎麼談呢，第一，我會先把整體的價格作這樣的分析。
車位：200萬
房價：750萬 => 每坪 25W

因為附近車位極度難找，所以我只會打個九折， 180 萬。
房價：該區實際成交行情大概落在 15~22 萬之間，但是因為該物件是大樓，不是老舊公寓，所以會比行情
的平均值高一點，但又不到頂尖，所以每坪我們打九折 22 X 0.9 = 19.8 約 20萬
這樣總價就是 30 X 20 +180 = 780。以總體來看就是 780 / 950 = 0.82 大概殺了兩成左右。

當然，這裡面含有很多影響總價的因素，比方說實際成交行情是多少，該物件附近有沒有很頑強抗跌的條件
等(比方捷運站)，這樣都是在跟屋主談的時候需要提出來討論的，所以自己一定要作足功課。

比方說實際成交行情如果是落在 10-15 W，那就表示屋主太白目，開了個天價，如果實際成交價格落在 25-30W ，你還給人殺到20，那可能屋主連談都不想跟你談。還有如果該物件有超級優秀的條件加持，比如就座
落在捷運站旁，走路兩分鐘就到，那你就要有心理準備，可能會非常難殺，就算真的殺不成，也不必動怒，也
不必罵屋主黑心，因為換成是你，也一定會惜售的。

殺價還有很多小撇步可以用，不過在此我就不一一贅述了。

我是個小小的投資人，平時就喜歡看看房子，慢慢也累積出一些心得，我覺得買賣房子，每一次都是不同的
『個案』，所以沒有一定的招式，只是非常討厭那種把買賣房子當擺地攤的人，亂喊價純粹喊爽的，就我的
經驗，大部分的屋主與仲介，只要花點時間跟他們一起好好分析價格結構，一般都能接受啦。

但能否接受與是否成交是兩回事，所以當你盡了力，最後還是無法成交時，就只能怪你跟該物件無緣囉。

benliu0101

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樓主

2008-08-28 13:02

那所謂的實際成交價要如何去找到或問到呢??
仲介不會跟你說吧~~
這一點蠻困擾我的，我都只能用猜的@@

GZBT

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7樓

2008-08-28 13:16

1.內政部地政司的網站
2.附近居民
3.大樓管理員
4.其他仲介
5.網路上的討論
....

很多管道可以打探，看你有沒有心囉

silentocean

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8樓

2008-08-28 15:15

GZBT wrote:
1.內政部地政司的網站
2.附近居民
3.大樓管理員
4.其他仲介
5.網路上的討論
....

　　差不多就這些。

　　如果你是買蓋一堆新屋的重劃區或新地段，那我還會建議你每個預售屋都跑，因為這些銷售人員到處跑來跑去，有的這個月在這個基地，下個月就調到另一個基地，加上他們從事買賣工作，自然對每個基地建案的成交行情一清二楚。

　　舉個例子，有一次我去看屋時，遇到一個銷售人員，我不諱言已經看過其他建案，他也跟我聊開，說到他以前就待在那些建案賣過，然後一一告訴我每個案子的價格以及缺點（當然會講缺點，畢竟他要賣的是現在這個建案），其實多跟不同的銷售或仲介人員聊聊，也會多少知道行情大概在哪裡。

　　
　　另外，網路上的討論，我建議可以找已經成交的買家，私下問他價格，亦或找到自售的賣家，問他開價多少，這些資訊通常都會比漫天喊價的建商或仲介要來得真實許多。

　　地政司的網站要注意一下單位換算跟地段，畢竟它的資料少而且粗略，不完全能拿來參考，但對於了解大概行情仍有幫助。

　　最後，簡單說，就是多跑多問吧！在這個極度不公開的巨大買賣市場裡，真正可靠的，只有自己啊... @@

　　喔！對！其實也可以招親邀友，分批去賣場看屋，然後找不同的銷售人員談價，這樣得到的價格也會比較合理且客觀。

silentocean

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9樓

2008-08-28 15:18

benliu0101 wrote:
最近看了幾間房子，有幾個還算滿意的
本來打算出價的，但最近又看到信心指數一直往下，感覺好像又可以緩緩(恕刪)

　　如果有滿意的，不妨出價看看，讓仲介去談一談，或是自己跟屋主或建商溝通看看。其實大家都不看好後市，你在觀望，而他們卻急著脫手，這一來一往之間，其實你可能會不小心碰上更大的議價空間也說不定。

　　但不管怎樣，還是先做好功課，接著就出個你覺得物超所值的價格去談談看，這樣一來，買到算賺到，沒買到你也沒損失，搞不好損失的還是對方呢（越等房價越差）。

　　

3h

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10樓

2008-08-29 14:06

silentocean wrote:

　　關於如何議價，...(恕刪)

看不出樓上用買拖鞋就可以悟出這麼大的道理
真是臥虎藏龍

我是個幹了很久的採購, 但我不是買房子的採購
我自己買房子時的談判經驗
曾被教談判的老師
列為好的教案
分享幾個技巧
1. 收集資訊
向賣方要一份房屋權狀謄本
這可以明確知道房子的很多資訊
車位, 公設, 實坪, 屋主過戶日期, 判斷屋主是否為投資客,
更重要的是若有貸款, 就可以知道, 以前的銀行貸給他多少錢
例如上面設定120萬, 表示銀行借給他100萬

若你看權狀剛過戶不久, 且設定金額高, 通常投資客自付額很低, 在此情況下, 屋主是投資客的機率就很高了, 且判斷他的成交價, 八九不離十

2. 找大銀行鑑價, 例如台銀或土銀...
拿著謄本, 跟自己的所得資料, 請銀行幫你估願意貸給你的額度
這有幾個好處
a. 可以知道你若買了這房子, 要準備多少資金
b. 大銀行鑑價很保守, 若他說只能貸房價七成500萬, 這樣你就知道, 這房子在銀行眼裡有多值錢
再參考他之前房貸的資料
這是自己衡量資金的最好方法

3. 收集好必要資訊後, 先評估自己的能力負擔的起這房子嗎, 負擔不起, 退吧...若負擔的起, 又喜歡這房子, 進入第二階段...布局

4. 布局首重角色扮演:
安排有:
a.誰是資訊收集者, 通常是扮演白臉, 問此房屋的所有情況, 可以表達自己對這個房子有興趣, 注意是興趣, 而非喜歡, 只可說這是可考慮的房子之一, 不可說這是你非買的房子, 白臉最重要就是, 凡是要談到交易的任何一點, 都不談, 一律推掉, 不說任何交易的資訊給對方知道, 顧左右而言他
b.黑臉, 這是交易的主談者, 在未收集好所有資訊前, 只要白臉出面說話, 黑臉只看不說, 靜靜的每次出現即可, 越不說話, 對方越不知你的底, 言多必失.
c.插花, 可以是自己的好朋友, 父母, 但小心, 這些人只能是對房屋表達意見看法, 可褒可貶, 但是不能談到交易的任何一項, 很多人的插花, 都會變成主談者, 壞了大局

5. 來來覆覆看房子
看房子, 越看越明, 越清楚心中的真正想法, 賣方會知道你對房子有興趣, 是可能的買家, 記得, 不可透露任何你對這房子價值的看法.

6. 心頭定
不用理賣方(仲介或屋主)的任何催促語言, 房子沒這麼好賣出去, 即使你沒買到, 再找就有, 按自己的temple處理此事

7. 上場議價小技巧
a. 忘掉賣方的開價
b. 設定自己能買的最高價
c. 模擬自己談價的邏輯與攻擊點
d. 穿著的準備, 演啥戲, 穿啥戲服
e. 要求只與真正的賣方主談者議價, 不透過仲介議價, 仲介不會真心幫你的, 他只會幫自己
f. 準備若干現金, 表示你的誠意, 現金對賣方是一個很大的誘惑, 白花花的銀兩, 比啥都吸引人
g. 試著套出對方賣房子的原因, 若是缺錢, 打落水狗不用客氣, 重點是賣房子的人, 誰不缺錢, 所以一定要打落水狗, 搭配f點, 很好用喔.

8. 開價的技巧
a. 確認你的故事邏輯, 先開價, 這是一個很複雜的學問, 有興趣再一起討教, 重點就是不要漏出你的餡
b. 設定你可以讓的部份, 贏者不全贏, 輸者不全輸, 讓也是一門很大的學問, 你的退讓一定要拿到東西, 否則不讓, 有興趣再一起討教

9. 談破的勇氣
超過你設定的目標, 黑臉表達談破的立場, 白臉也要表達出此樣, 但不說話, 表情需很遺憾的樣子, 這樣下次才有機會可以再上談判桌

10. 突發狀況
就是談破, 退出...不談了

11. 白紙黑字把所有細節寫下來, 包括屋內所有設施家電...誤心急, 簽約公證人代書一定為你可信賴的對象

大家有興趣再一起討論討論囉
還有很多技巧可以分享給大家
希望大家可以買到心中最好的房子

若有採到你的飯碗, 對不起, 我不是故意的, 我只是希望大家可以省點錢買多一點電子商品, 讓台灣電子業更好