房價超漲、高空屋率「泡沫恐爆」？他親揭台灣現況：倒楣的是…

房價超漲、高空屋率「泡沫恐爆」？他親揭台灣現況：倒楣的是…

過去曾不少房市專家、學者探討台灣房價超漲、空屋率高和供給過剩、金融風險等原因都有可能導致「房市泡沫化」，而面對現今房市景氣急凍，在未來諸多不確定因素下，國內房市泡沫的可能性又有多少？景文科技大學財務金融系副教授章定煊日前在臉書解析「台灣房地產泡沫」，他認為，泡沫並非突然形成，也不會劇烈崩盤作為主要結局，而是以時間、分化與世代轉移的方式被消化。

章定煊表示，過去的市場泡沫，經常是兩三年期間，大家覺得是議題起飛而非市場泡沫，在狂歡中突然破滅，形成重大經濟危機。而現在的房市泡沫是，大家都知道，非常長期，受許多重大衝擊卻堅韌異常。因此章定煊提出「受管理的泡沫」，他認為現在看到業者常說「台灣房地產市場無破沫論」（因為它長期存在）與「台灣房市泡沫突然崩潰導致失落數十年論」（基於傳統泡沫脆弱性），其實都可能不是台灣房市的未來。章定煊分析，「受管理的泡沫」這個說法更多是描述性而非嚴格學術定義。管理良好的泡沫階段，央行會考慮債務增長及其影響，避免過度槓桿；反之則由投機者和貸款人過度推升。

章定煊進一步列舉台灣房市泡沫是否穩固的四大關鍵。一、風險揭露常態化：揭露本身並未抑制行為，反而成為參與市場的心理與制度性免責機制。在台灣房市中，房價過高、所得追不上房價、世代不公平等問題，長期存在於官方統計、政策報告、媒體與學術討論之中。「房市有泡沫」並非禁語，而是高度普及的社會共識。可觀測指標包括，（1）房價所得比、房價租金比長期高於歷史水準；（2）官方文件與政策論述頻繁使用「抑制投機」、「防止炒作」等語言；（3）媒體與民間普遍承認價格不合理，但購屋行為未因此減少。在此支柱下，風險揭露的功能已由「警示退出」轉為「行為合理化」。

透過信貸與金融結構，將高房價所隱含的風險，轉化為可被長期承擔的家庭現金流負擔，而非集中爆發的金融風險。台灣房市的典型特徵包括：（1）高自備款門檻，降低初期違約風險；（2）30至40年期房貸，延長風險承擔期間.............................................................................