租金管制最後會是圖利房東還是真的能保護租客？

最近內政部要修改《租賃住宅市場發展及管理條例》，重點大概有幾個：
>>房客訂約＋續約最少可以住 3 年。
>>續約漲幅不得超過「當月房租指數的年增率」。
>>房東不得禁止房客申請補貼或遷入戶籍。

聽起來是想保護房客，但看到專家分析歐洲、美國很多地方的例子，幾乎都出現副作用：房東漲幅有限就「漲好漲滿」，覺得投報低就改做 Airbnb，甚至直接不租了。

結果供給變少，租金反而漲更快。

但台灣跟歐洲不同的地方是，台灣的房東大多是散戶，不是職業包租公，也沒有這麼的觀光需求可以做Airbnb

有沒有可能房東覺得不划算，或覺得太麻煩，然後就直接乾脆不出租，結果就跟歐美一樣供給變少，租金反而漲更快

但台灣也有不少買房投資的投資客是「靠房客幫忙繳房貸 + 等房價漲」，如果租房變麻煩，也沒有房租可以來減輕房貸負擔，會不會導致買房出租的吸引力下降，投資客變少，房價就有機會跟著下跌？

或是最後房價還是有自住客撐著，然後房價沒跌，租客還是買不起房，選擇更少，租金跟著漲價，沒得選還是得硬著頭皮租，這樣看起來等於是變成在圖利房東

好奇大家怎麼看這次租賃條例修法？