2024.12.07 09:19 理財周刊
今年房市走勢，上半年因新青安效應價量齊揚，但下半年自七月起，因房價高漲至天花板，購屋者忍受度到臨界點，購屋信心下滑，交易量開始緊縮，六都實價登錄遞延反應到八月減7.6%、九月減8.2%、十月減12.7%，預售市場九月腰斬57%，十月、十一月預售銷售率更是降至15%以下。房市技術面已面臨反轉危機，加上第七波打房踹一腳，交易量很快到急凍窒息量。
筆者列出六張圖表，詳細解讀房市第六循環已注定於2024Q4終結，2024Q4-2025Q1正是近年來多頭市場轉空的關鍵時刻，也就是市場寒冬的開始。房市應該會在明年第一季之前就會明顯鬆動，不必等到楊總裁所說的年中房價才會下跌。
首先，由交易量分析，量先價行，末升甩尾段往往會急拉三季價量齊揚，一旦進入超漲危機，房市推升動能就會減弱，交易量會率先萎縮，此時，賣方堅持價格，買方堅持觀望，市場就會進入價止漲、量急凍的反轉關鍵，房價搖搖欲墜。
量先價行 台中、台南漲勢過高將率先領跌
從價格表現分析，房價因總價過高到天花板，面積持續縮小到地板，購屋者開始信心下滑並產生觀望，此時價格會開始止漲，而過去領漲的台中、台南市因漲幅過高，就很可能率先領跌。
房貸餘額滿水位 建築融資受困 資金動能推升不足
從資金動能房貸餘額分析，自去年八月新青安啟動下，搶購風潮造成首購房貸節節攀升，截至今年十月，房貸餘額屢創新高突破十兆九千億規模，造成銀行平均貸款水位達27%以上，幾乎滿水位，加上交屋潮不斷增加，引發搶貸風波，交易困難，糾紛頻傳。
另從資金動能建築融資餘額分析，建築融資自央行第一波打房至第七波，無論是土融建融都受到嚴格管制，近期央行開始注意大建商貸款集中現象，對於市場槓桿操作產生相當不利影響。
開工量建照量同步下滑 與使照量呈死亡交叉 不利後市
從技術指標建照核發量、開工量、使照核發量的半年線分析，自去年Q4開始開工量率先下滑，使照量上升，呈死亡交叉，今年上半年包括建商信心指標的建照核發量，與銷售率指標的開工量，同步與使照核發量呈死亡交叉，代表預售市場已進入反轉的關鍵階段，雖然短期有新青安熱潮推動市場氣勢，已難以扭轉市場頹勢。
