各位01的偉人們
小弟現在有"房事上"的困擾，勞請大大們解惑一下
事前是這樣的，小弟在三年前因老婆懷孕買了大樓新屋兩房
當時貸款還算簡單
是全貸(兩房含裝潢、平面車位共310萬-----高雄的房子)
當時是首次購屋，建商與土銀合作，利率當時是1.98
小弟的部份當時想說不要讓銀行賺太多，所以年限以15年為主
200萬的部份是青年首次購屋利率1.98
110萬的部份是用土銀的一般型房貸
兩者都是年限15年，
不同的是200萬的部份我是用前三年繳息(月繳5千出頭，現第三年已快繳完，目前月繳約5900元)
110萬的部份我是繳本金，月繳至今每月將近9000元
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★7/24更新內容如下★
今天請家人前往土銀了解
在此跟大大們報告結果
1、200萬的部份--當初是辦土銀的房貸(他說這條是政府優惠)
，目前利率為3.6%(他說現在首次購屋優惠是4.03--懷疑??)
(還款為15年，前三年為寬限期，每月利息5983元)
2、110萬的部份--當初是辦士銀一般的房貸，目前利率 為3.66%
(還款為15年，目前每月繳8816元，本金為6100元，
利息為 2716元)
以上兩項皆是由土銀打出的放款繳納單，有憑有據的
現在土銀提供兩個方案
1、200萬的部份-以本息平均攤還，每月繳17423元(還款為12年)
110萬的部份-原封不動，每月繳8816元
兩者平均一個月繳26239元
2、200萬的部份-以本息平均攤還，每月繳13000元(還款為20年)
110萬的部份-原封不動，每月繳7200元(還款為20年)
兩者平均一個月繳20200元
以上至現今
200萬的部份小弟前三年只繳利息(開始為4500，到現在的5983)
110萬的部份小弟前三年從開始的8000元糿到現在的8816元
目前結算到6月份繳完，尚欠884400元
這兩條不知這樣的算法是否正確？
詢問土銀兩者合為一條繳可否？他說不行
(理由：他說200萬是當初政府的方案，110萬是土銀的方案，
所以不能合為一條繳--懷疑？)
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☆7/25更新內容☆
看到各位好心大大們的建議
讓小弟實在是感激萬分
小弟會找個時間再去台銀或其它家銀行詢問看看
感覺雖然有誠意去詢問土銀
但真的感受不到太大的誠意
其實第一次家人去詢問，是一位菜鳥行員說了很制式的話，然後也是一問三不知，身旁的主管看到也不會主動幫忙
所以就打了土銀的申訴電話去抱怨一下囉
第二天家人再去，雖然說服務人員換了一位襄理，態度也不錯
但也是很"制式化"的回答一些問題
真的感覺不出有想服務客戶的誠意(也許是大銀行的心態吧)
所以小弟會再多去其它銀行比較快快
若有什麼消息會再隨時跟各位大大回報^^
本金/年限/12(月)=月繳本金
本金*利率/12(月)=當年度第一個月利息(因本金每個月越繳越少.故利息也隨本金減少而有略減)
200萬/12年/12月=1.38萬..每月本金
200萬*2.73%/12月=0.455萬..第一個月利息
1.38+0.455=1.835(每個月近2萬)
再加上信貸..0.9萬..每個月要繳2.7萬多喔..
東東實在不解..不知哪個缺德的建議你用這種方式還款??還有信貸??
本意或許是好的..不過沒有考慮到一旦利息調升時..壓力會變重..
況且..不想讓銀行賺那麼多利息..更不應該有寬限期這種方式出現..
因你前3年只繳利息..後12年要繳原本15年可分攤掉的本利..
利息怎麼算都比有寬限期的還划的來..
還有200萬*1.98%/12..怎麼算都不會是5900..
利率有調升沒注意到吧..5900應該是3.54%..
再說..東東也是跟你一樣辦青年購屋低利200萬+190萬銀行優惠房貸
目前每個月本利也才繳2.2萬有找(已繳2年8個月還剩不到350..)
年限要拉長..會壓低每月本金..若手頭上有閒錢..可以提早還掉部分本金..不怕被銀行賺太多..
萬一手頭較緊..也不至於加重自己負擔..
包括東東..都會建議親朋好友與客戶..能拉長年限就拉長..千萬別使用寬限期..
有閒錢隨時可還..手頭緊時負擔也不會太重..
可說是以壞點的打算來設想做好的準備..
再說你的部分..有條件/能力做個110萬的15年信貸..
怎麼沒辦法貸銀行的優惠房貸??
1.提出財力證明..向土銀提出展延並調降利率..(東東目前調降到3%)
1若不行就轉貸吧..全額轉貸..
前提是你之前繳款正常..有漂亮的財力條件(不見得是要賺很多錢)
以目前來說..銀行的優惠房貸還比政府的青年購屋利率還低..
其他..先把房貸處理好..再去找當初建議你這樣貸款的人幹樵一頓..
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實在是很頭痛，現在有幾個方案請教大大們
ps…小弟希望房貸每月繳的總額在2萬內(自己很白痴，真的不知被銀行賺了多少？滑不滑算？)
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我不是貸款達人,樓上大哥寫的算式我不太懂真意.但是開板大這兩句話,我覺得其實希望房貸每月繳的總額在2萬內(最重要.
你已經沒有考慮划不划算的的能力了...你已經被房貸壓到喘不過氣來了,月繳金額越少,還款期限越拉長,你讓銀行賺得越多...但是沒辦法,除非你逼自己減少開銷,增加每個月還款金額.
吃飯睡覺打東東 wrote:
簡單算給你看..本金...(恕刪)
東東大大
感謝您詳細的回覆
明日會再去土銀好好跟他問個清楚
這邊有幾點疑問：
1、我目前繳200萬利息，一開始是4500元，但沒半年就往上遞增，到現在是月繳5900元
此點的問題是土銀的利率問題？或是說青年首次購屋應照政府利率，以目前來說應該是2.7左右才對
如是這樣，也差距過大吧？(會向土銀詢問清楚)
2、另外110萬的部份，我雖用信貸，但您說的用銀行優惠房貸，這個我有辦法再向土銀作爭取嗎？
或是乖乖的繳？再者，我月繳現在為9000元，利率換算是為何？又是否正常？
3、最後就是您說的轉貸，不知如要轉貸的話，現今建議以何家銀行為最佳選擇
(小弟也希望還款加一加和您一樣在2萬2千以內)
還勞東東大大及其它大大幫忙
感謝不盡
你兩筆錢的確累計繳給銀行的錢大概會是 400萬以上, 你覺得會多是因為15年的時間很長, 本金晚了三年才繳, 加上信貸的利率高!
房貸繳的比貸款金額多很正常, 15年累計的利息是很多的...
你假如被銀行賺很多的話, 那把15年改成20年會被賺更多! 不算前三年寬限期你已經繳掉的十多萬, 以3%的利率來看, 借15年的話, 接下來的12年你總共要繳238萬; 換成20年的話, 接下來17年你總共要繳256萬...
所以你可以做的, 第一就是去把信貸還掉, 信貸的利率比房貸高太多! 有閒錢趕快還掉信貸! 這個時間你也不可能在其他地方貸的全額房貸了!
第二, 縮衣節食, 能早一點把200萬還掉最好, 越早還, 你繳給銀行的錢就越少!
當然, 你一定要控制在兩萬的還款金額的話, 轉成20年當然可以達到!
一般會認為..還款年限越長..銀行賺利息越多..這點是沒錯..不過..我不知道有幾個是乖乖慢慢繳20年給還完的??
舉例一下..貸500萬..利率3%永久不變..(以下為簡易計算法)
貸款20年
500/20/12=2.08萬月繳本金 + 500*3%/12=1.25萬月繳利息 = 3.33萬(月繳本利)
貸款30年
500/30/12=1.38萬月繳本金 + 500*3%/12=1.25萬月繳利息 = 2.63萬(月繳本利)
如此..月繳利息是不變的..但本金減少了..每個月減輕負擔7千..
一個家庭若短期經濟有負擔時..7千塊錢是一個喘息的很大空間..
的確..銀行是多賺了利息錢..不過也讓自己月繳款壓力減輕不是??
若經濟狀況無須煩惱的狀況下..也可以將本金多償還一點..
何需在乎相差那10年??
大多數房貸戶是會提早清償的(包含出售房子清償貸款)..
所以縮短償還期限..東東是認為..替自己加重負擔而已..
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回覆樓主的話..
青年優惠貸款也是跟著加減碼的..每月繳款不是都會寄單/收據??上面應有詳細的計算數據..
看清楚後去土銀詢問吧..
東東在償還(結清)銀行的車貸時..跟銀行計算的誤差有3萬多..
後來也是把這3萬多一毛不少的爭取討回來..
(車貸50萬.貸5年.利率5%.第14個月就清償完畢.本金計算差了3萬4千多.討回來
)銀行也會計算錯誤..更有可能會坑消費者(公銀應該不會)
銀行優惠貸款..只是銀行本身的房貸產品而已..差別在利率的規劃與組合..
能不能爭取的到..全看你的財力證明與信用狀況..
110/15/12=0.61萬=0.29萬利息=約3.16%(先確定是15年/固定不變每月9000)
若土銀無法配合..你問哪家銀行好??
東東也不是很確定..銀行太會玩數字遊戲了..
加上你的收支狀況..人生規劃..東東也不便了解..
哪家銀行適合你..應該多比較才準..因銀行隨時都有變化..很難確定說哪家產品較適合你..
東東也不喜歡跟銀行打交道..
只能跟你建議多比較再決定..
ghosty wrote:
寬限期式的貸款基本上...(恕刪)
不一定是投資客, 如果你預期有一筆大錢在三年後會進來可以還本金, 那寬限期式的貸款是最好的. 比如說我們公司預計三年內會股票上市, 而我有一堆股票, 那不仿用寬限期式貸款, 前三年只付利息, 寬限期一到, 股票一拋, 本金馬上還光光. 我們公司同事就是這樣一千多萬的房貸三年左右還光光.
如果你是公務員之類基本上沒有什麼驚奇的突然收入暴發, 那不要選寬限期式的貸款.
回樓主, 你的狀況跟我差不多, 我也是有房貸加信貸. 我的建議是信貸一定要先還, 因為信貸利率是約5%. 我的信貸120萬一年多一點就趕緊還光了.
房貸部份, 這種指數型房貸利率會隨著時間增加. 比如說前6個月利率是1.6%, 之後6個月利率增加到是1.9%, 再來的第二年可能變成2.2%, 然後第三年增加到2.5%. 因為這三年你沒還本金, 所以你繳的錢會越來越多. 等三年過後開始要繳本金了, 利率變成浮動式(央行利率+.3%). 如果三年期滿你可以還掉一大筆本金, 那這種是不錯, 可是如果你還是薪水族, 那你最好去跟銀行商量轉成一開始就還本金的方式, 長期來看你會比較划算.
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