一般透過仲介買屋都會簽約，有分【斡旋】和【要約】。
斡旋通常會給仲介一筆【斡旋金】
而
要約的法律效力和斡旋約是一樣的。
請問有透過仲介買屋的各位都是簽什麼約？
賣屋的真的看到【斡旋】和【要約】會有不同的感覺嗎？(誠意 =_=??)
ontoyou wrote:
我和朋友都在今年買了...(恕刪)
從業經驗..曾經有同一間房子有4組斡旋在談..
3組斡旋在談的也不在少數..
以斡旋來說..
相同價位者..以時間順序為優先..
價位較高者..優先於價位低者..
排序較後的..價位若能高過第一順位者..
就有優先購買權..
以上有點類似<拍賣競標>..
並不是單純一間房子只能有一組買方在談..
應該是有人跟您解釋有誤..
大大您只加了5萬就買到了..應該也是真有其他客戶出價..
差別在於..您相信了..有加價..也買到了..
另組買方..不相信..不加價..所以沒買到..
相信這5萬也能讓你買的很值得吧..
ontoyou wrote:
有幾個問題小弟不太懂...(恕刪)
多組買方在談..並沒法律明文規定..
在尚未成交之前..必須保護賣方的售價..也必須保護買方的購屋意願..
也就是說..須保護屋主能賣給價位較高的買方..也要保護具有較強購屋意願的買方..
假設:有a買方出1000萬..另有b.c2組客戶出在1000以下..
b.c若不能加到超過1000萬..則由a買方來跟賣方進行斡旋協商..
若b買方喜歡此屋意願較強烈..也願意加價超過1000萬(例1050)..
則由B買方來跟屋主談..a.c買方則需考慮是否能加價超過1050萬..否則將喪失第一順位斡旋..
而這些動作通常間隔不會太久而發生的事..
此為從業經驗..不能接受的大大也請保持風度勿筆戰..
ontoyou wrote:
OK！如果多組同時斡...(恕刪)
買方(您)有疑問時..仲介當然要提出證明..若不能提出證明..您就得自行判斷需不需要..或是相不相信了..
也不需要自求多福阿..就是信與不信而已..
相信..可能就得考慮加價開始了..
不信..就得賭看看看是誰買到囉..(也有可能都買不到)
再者..屋主是由<開發專員>所負責..買方(可能有很多組)是由<行銷專員>(買方組數=行銷人數)所負責..
舉例說..A買方由a行銷接洽..B買方由b行銷接洽..若A買方出價高於B買方..b行銷會向B買方詢問是否有意願加價..
當然..公司站在保護a行銷與A買方的立場..應該不會暴露給B買方與b行銷太多價位上的訊息..
(此時的a.b是屬於競爭關係的)..除非是a.b間有不小心透露..
有人會說是黑箱作業..不過這也是保護賣方和多組買方與多位業務的方法之一..
有時東東遇到多組買方出現時..也會搞不清楚實際狀況..
當然..買賣雙方的價位一定是在有落差的情況下..才會有一方降價一方加價..
即使已經達到可以成交的價位..您多加的5萬/10萬..服務費才多3千/5千..分到業務手上..也才幾百塊..
應該不會這點錢把自己搞的很麻煩吧..
再說..買方所加的價..是屬於屋主的..也不是仲介的..
(這是普遍很多人錯誤的認知..總認為買方加的價錢全是屬於仲介的..這是錯誤的觀念..或許仲介普遍讓人觀感不好..但一事歸一事..混在一起談來誤解就不太對了..)
信義房屋..不是東東要攻擊同業..不過..同事曾向信義買過房子(入行前)..卻不是這樣喔..
簡單說..像拍賣一樣..底價在200..A出100..B.C.不能出價..是否有影響到賣方權利呢?
萬一..A反悔不買了..回頭來向B.C詢問是否有意願時..B.C若是已經沒意願或已買到其他房子..賣方該怎辦?
那賣方原本的誠意買方跑了..誰要負責呢?
要是A買方斡旋1個月..這一個月不就都不能賣了?
(東東曾有組客戶常往左岸跑..斡旋長達近3個月才促成..屋主不就..)
Y拍相信大家都有玩過..應該沒有哪個賣場只限制僅能有一組買方出價..
最後一定是只能有一組能成交(僅有一個產品情況下)..當然是價高者得囉..
斡旋..對屋主來說真的是會能感受到買方的誠意..
相對於<要約>..隨時可撤回(反悔)..屋主會要跟誰談..應該很清楚..仲介也不會白費工夫..去幫(隨時可能會反悔的買方向屋主議價)..
拉高售價..講白了..就是還不能成交..才會拉高價錢..
當然..買的想買便宜..賣的想賣高價..人之常情囉..抓個平衡點圓滿的處理..不也是做人最好的方法嗎
屋主不降價..買方不加價..是不會成交的..仲介更不可能補差價來促使成交..
有降..有加..最後才會成..
再說..要是不相信是否有他組買方..那就別加了..賭看看是不是真的囉..
賭贏了..也不見得買的到..
賭輸了..也被別人買走囉..
不過..這樣應該可以判斷..對這間房子意願度沒那麼強烈囉..
不知道這樣解釋還可以嗎?
其實..買房子跟現在買單車的情況很像..很喜歡T3(舉例)..偏偏老闆高調不給折扣..
很喜歡的..沒折扣還是肯買..不喜歡的..心理不爽..轉頭就走囉..
shadow wrote:
小弟這個月才搬進新家...(恕刪)
恩..筆戰嘛..因為<仲介>給人觀感有好有壞..怕引起筆戰..所以先說明囉..
這也沒什麼好吵的..只不過有些事要說清楚..不想讓人誤會罷了..
況且有些仲介可能會解釋的不清不楚或言不及義的..而造成大大們的誤解..
在這邊東東沒有跟任何人有利害關係..所以也要清楚公平的解釋囉..
東東向來是<以和為貴>的..請大大見諒囉..
我想..這要回到價位高低與斡旋時間點來談..
舉例..以下忽略行銷專員..省略萬字..省略屋主降價可能..
賣方底價100
0.A買方於7/16 18時下斡旋 80(本物件中第一順位權.時間優先)
1.B買方於7/16 19時下斡旋70(無效.因比第一順位低.因此A有效.B無效)
2.B買方於7/16 19時下斡旋80(無效.因比第一順位晚.但若能加價比A高.B有效..A無效)
3.B買方於7/16 19時下斡旋85(有效.因比第一順位高.A無效)
若A買方於7/17 12時加價到100含以上(B買方可能喪失斡旋權.不過通常會尊重B買方購屋意願.做最後一次詢問..也有可能B買方直接喪失斡旋權..由A直接購買此屋..或許對B買方來說..這間房子是非要不可的..直接判他出局..似乎有點不通人情.一方面也要保護屋主售價的權利)
反之亦同..
或許每家房仲做法有差異..但基本精神是不會變的..價高者得..價同者以時間先後判斷..所以斡旋書上有<年月日時>的標示..就是以防在時間先後有衝突囉..
如果真像該仲介所說..只能有一組買方談..
以上例來說..那我出個20..跟你談個3個月..往後3個月內不能有其他人來對這間房子有意願..
對屋主來說是不是很不公平呢..
與其說..多組買方一起談..不如說是多組買方有競價關係較為貼切..
不簽斡旋..仲介也無法幫您跟屋主談不是?
要出高價..也是要經過斡旋程序囉..
一般買賣也是..不能一手交錢一手交貨的..
買方需支付訂金..保障賣方叫貨來被退的風險..
買方也可以保障能有優先購買權..
(前陣子單車區吵的火熱的話題..KHS店家收訂後..車價漲了..逼迫已下訂車友加價..不然就退訂..這是違反買賣契約原則的..反之..下了訂金叫了車..車到了..車友反悔了..店家當然有權利沒收訂金作為賠償..)
男女朋友/夫妻間..還沒死會(結婚)前..人人有機會..不是?
條件好的..大家搶著要..被搶走了..沒搶到的只能惋惜囉..
拿拍賣來看..應該也很容易體會囉..
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