最近長輩姑姑因為繼承取得爺爺房產與土地想出售，但因為沒賣過房屋所以有些關於委託仲介銷售的問題想請教：
1、關於選擇專任約與一般約問題，論壇上幾乎都是偏向簽一般約對於賣方較有利，但目前洽詢的仲介希望簽專任約，諮詢過程告知該物件不好賣，專任約公司會投入較多心力時間廣告推售，也不會一直有很多仲介來打擾... 想請問專任約真的會賣比較好或用心嗎？爬文過似乎蠻多人反駁這個說法，不知有無好的說法表示只想簽一般約？感覺仲介只簽一般約的話似乎會不高興，也不知道不會就直接冷凍姑姑的物件（雖然一般約因為可以自售或找其他仲介銷售好像被冰也沒關係？）
2、因為有要求先給專任約與一般約的契約書供審閱，審閱後專任約條款除載明屋主不得自售或委託他仲介出售外，另外記載也不得贈與、出租或其他類似行為，但看了內政部範本與網上資訊，似乎專任約一般沒有提及不得出售以外的行為，不知是否是增列的條件？
3、關於違約金條款，專任約條款載明如有違約行為須支付的違約金為6％，且委託期間結束後三個月內如有與曾經仲介的客戶、配偶或二親等內者交易也須支付違約金，有關違約金條款依內政部範本與查詢到的資訊，違約金似乎通常為服務報酬（賣方4％），委託期間結束後的延伸期通常為二個月，不知實際上通常情況是約定如何？
4、一般約契約書中有記載，如賣方私下與仲介的買家交易，或委託期間結束後三個月內如有與曾經仲介的客戶、配偶或二親等內者交易也須支付違約金6%，想請問一般約裡通常也會有這樣的違約金條款嗎？如果簽一般約後也有找別的仲介，結果透過別的仲介剛好與此仲介介紹過的同一買家成交的話，是否也屬於條款中的私下交易須支付違約金？（感覺因為此條款在委託期間內或延伸的三個月中也會無法放心透過別的仲介出售，與專任約一樣？）
5、專任約或一般約皆記載於簽訂買賣契約支付服務費的七成，賣方的服務費可從保證帳戶支付，請問是指買方匯第一期的簽約金10％進履保帳戶後，賣方的4%服務費就由仲介從履保裡的簽約金取得？或是簽訂買賣契約後賣方須自行將服務費的七成金額匯入履保帳戶支付服務費？
6、在專任約中似乎有出價達賣方底價時賣方即須出售，不然屬於違約，請問一般約中是否買賣契約成立不論是否達底價都需賣家同意後才會成立？還是也會約定底價有達到買賣契約就成立？
7、專任約或一般約皆須勾選是否同意由仲介代收訂金，不知是同意代收或不同意適合？契約中有記載如同意代收定金且買方同意銷售條件並簽署定金收款憑證買賣契約即成立。
很抱歉問了一連串問題，長輩年紀大又沒經驗很擔心賣房會不會順利，懇請各位前輩能多多指導開示，感激不盡!
