請問各位前輩，我最近想把房屋拿去理財型抵押300萬元，利率約1.99，這筆錢想拿去買套房約270萬元，加整理約300萬元，附近租金約9000-11000元，請問各位前輩投資報酬率如何呢？
2023-05-15 20:05 發佈
阿丞仔 wrote:
請問各位前輩，我最近...(恕刪)
其實依據你貼的資訊.......此投資看起來還可以, 但是有幾個問題自己想一下
1. 你本身有無其他收入來源可以cover未來無房客時空缺時間的每個月房貸？或是根本不需要靠房租收入就可以每個月繳房貸且繳20年？
個人習慣用20年房貸, 每一百萬每個月繳5000元本利合來計算, 300萬一個月房貸要繳15000元, 因此房租差額6000~沒房客時的15000元是要靠你的月收入薪水來的
2. 套房本身的商圈或是位置, 未來有無發展性？這牽涉到套房未來會增值？或是只能維持這個價值？
3. 你本身有無下班後的能力去管理此套房？
用你給的例子算報酬率, 300萬*4%/12=10000元租金.........你的套房投資獲利率在4%, 這算不錯了, 上面幾點衡量一下, 沒問題是可以考慮投資的
給個我本身的例子, 我在約三年前也入手一個投套, 當時入手價約1900萬, 用自住房去貸款1000萬, 自己賣股出900萬, 一個月的房貸約5萬元(20年貸款), 15間套房每間租金約5000元
5000X15X12=90萬/1900萬=4.7%
這是表面上, 但是實際給管理公司代管, 每個月7%代管費與新租客第一個月80%租金費, 加上房屋稅/地價稅/網路費/修繕費等等, 大致算過約4%.......因此我投資了, 而且靠自己月薪每個月付5萬房貸也是安全的
這一二年物價上漲, 且投套區域又越來越看好.......一方面租金往上到平均約6000元了, 管理公司還打給我有客戶出價2400萬要買, 我沒賣.......最近又開始接公司宿舍戶, 租金更高, 但是要報稅的(管理公司會給扣繳憑單, 因為公司可以列入成本)
ps: 此投套到現在三年, 每個月的租金收入已經沒有一個月低於房貸支出了, 換句話說, 此投套我幾乎不需要去理他了, 再17年後, 或許我退休後這些就是我固定收入來源之一(目前是當成打平來處理)
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