繼承來的房子，是否也適用民法425條之買賣不破租賃?

24254584 wrote:
依照同法425條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」如果所簽訂的租約是不定期租賃契約，或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者，房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由，而對抗新的房屋所有權人。

24254584 wrote:
請教各位，以下案例是否不受「買賣不破租賃」保障，新屋主可以馬上請此房客搬走？

原房東A先生逝世，其配偶B小姐於繼承此房子，完成了房屋所有權的過戶。

此房先前已出租至今約六年，除了前一兩年房東A先生與房客雙方有簽立租賃合約，後面幾年就沒簽約，現已屬不定期租約（未經公證）。

現在新的房屋所有權人B小姐要收回房屋，不再出租，但此房客主張：B小姐既然繼承了此房屋，就應該遵照原先不定期租約，讓他繼續承租，不然B小姐就是違約。還說B小姐要收回此房屋出售不符合土地法100條如下，但這是針對原屋主A先生若要收回才適用吧? B小姐已經是所有權轉換後的新屋主，還受以下限制嗎?
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

以上房客是否有立場這麼做？B小姐這樣有算違約? 新所有權人B小姐可以主張這份不定期租約對她無效嗎? 如以下法條 :
依照同法425條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」如果所簽訂的租約是不定期租賃契約，或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者，房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由，而對抗新的房屋所有權人。

另外因原房東A先生逝世後，銀行帳戶已立即遭凍結，且目前已遭銷戶，所以此房客要求先從兩個月押金扣起，現在兩個月的房租已從押金扣完，新所有權人B小姐可否要求此房客補齊兩個月押金再行退租點交？避免房屋點交時有?損無從扣起修繕開銷？

以上再麻煩各位幫忙解答，萬分感謝!

鄭柏欽 wrote:
版主所提的狀況是因為...(恕刪)

24254584 wrote:
感謝回覆討論，但我在網路上看到以下

所謂的「買賣不破租賃」，事實上其實是「所有權移轉不破租賃」。我們先來看看法條的規定內容，民法第425條第1項規定：
「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」條文的內容明明
寫著「將其所有權讓與第三人」，而不是「買賣」，所以不僅是買賣，若是「贈與」、「繼承」或「法院拍賣」而將房屋所有權移轉登記給第三人，原本的租賃契約及存在於原承租人與受讓的第三人之間。

這樣說起來繼承也算是在買賣不破租賃條例所規範，又因為此為不定期租約，B小姐不能不承認這不定期租約嗎？ 有的律師說可以主張此不定期租約對B小姐無效；有的律師說的和你一樣，繼承不在此範圍內，不知何者才正確？

黑羽斷翼 wrote:
買賣不破租賃不適用在...(恕刪)

24254584 wrote:
感謝回覆，我知道425條第二項阿，且我就是針對第二項在問

現在就是討論繼承人B小姐能否用425條第二項主張此不定期組約對他無效力，可以馬上收回房子，不再供此房客出租

目前狀況就是房客不願意搬，拿出土地法100條在講

有的律師說可以用425條第二項主張此不定期租約無效對B小姐無效，進而請房客搬離；有的律師又說必須符合土地法100條才能收回房子