當AI協作與居家辦公成為趨勢-對都會區商辦及店面的影響

最近和幾個朋友討論了熱門的自然語言處理的生成式AI，衍伸出的代理機器人，
大部分人都在擔憂機器取代中產階級勞工，但…好像還沒有多少人意識到，
疫情期間流行的居家辦公/混和模式，加上未來代理機器人盛行後，
最後很可能，將對都會區傳統辦公及店面需求帶來很大的影響。
而且這已經是現在進行式：
疫情後，越來越多企業發現不再需要租用那麼多的昂貴辦公室
也有人已撰文討論過了...甚至連紐約曼哈頓地區辦公需求到2030年都會比過去減少。

過去人對土地類型的需求，其實是一直隨著人類一二三級產業發展而變化的。
一級產業：早期農工時代，最重要的農地，
二級產業：到了工業化時代，發展由工業用地主導，
三級產業：進步到了以服務業為主的世代，需要大量人潮聚集到市區談論事情，處理複雜資訊…最後造就了龐大的都會區居住及各種機能發展需求。

然而這樣的發展趨勢，隨著企業和一般勞工漸漸適應混和辦公，甚至可預期未來代理機器人加入工作協作下，減少離家的居辦公，反而可能是更有效率的，這勢必會大幅減少人進辦公室的頻率…
進而連帶辦公密集區域的街邊店面，也會受到很大的影響。
理由如下：
1.混和辦公：不用說，趨勢已經成形了。
2.代理機器人：目前還不行，但長期可大幅提高單人辦事效率，減少辦公型企業用人需求。

以下是幾項可能的推論：
1.A辦-量少，作為企業門面及商業密集需求，會受的影響應該有限
2.B辦-這個應該會是影響最大的，可能會是重傷害
3.C辦-本身兼顧住辦功能，完全不受影響
4.店面：辦公需求的上街人流勢必遞減...當然這只是片面推論，不進辦公室的人變多了，也許能讓上街的人增加也不一定...但未來勢必必須搭配光觀旅遊業的發展。

所以，以後都會區商用不動產，除了頂級A辦外，很可能需朝向：
1.住辦合一
2.廠辦合一
3.餐旅服務業
上面這三種複合類型發展

然後，未來的辦公室鄰近交通要道，絕對是非常重要的事情。
因為在地處偏遠或交通不便的地方租辨公室，
不論是企業主還是員工，通勤時間成本 >> 遠端員工打混摸魚成本，那麼企業會寧願採用遠距辦公。