老手眼中的房地產市場

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節錄內文部份段落，看完此文章心有戚戚焉，讓我想起"每合適"......


首先，豪宅市場與一般住宅市場應該是兩個世界，不能混為一談。台灣目前豪宅市場看的指標不在於供需狀況，它幾乎沒有供需失衡的問題。因為只要目前國內遺產稅法中，有關房地產的計價方式（按照公告現值而非市場）的政策不改變，豪宅市場就沒有供大於求的一天。


不過值得注意的是：買豪宅既然是為了避稅，就不要想「拿它來出租」，因為它肯定不會太划算（畢竟會去「租」豪宅住的人並不多）。所以，買豪宅的人心裡一定要有「買『不動產』的心理準備」。


儘管豪宅市場可能熱呼呼，燒滾滾，卻不保證一般住宅市場（特別是中低價位或區段的物件）也一樣可以水漲船高。因為大多數人不是沒有能力購買第二棟房子，就是也只需要一棟房子來住。


儘管建商或賣方，可以任意提高每坪售價，在嚴格受限於「供需關係」之下，議價空間將會越來越大，成交時間也會跟著拉長。這對投資客來說，都是成本增加的隱憂。


二、市場搶手與否，與廣告曝光量成反比。就算豪宅市場與一般自住房屋市場，是呈現「脫勾」的走勢，但是在供應量大增的前提下，不是所有的建案，都能順利地用高價銷售一空。


因為根據住展雜誌之前統計，今年329檔（3月1日至4月30日，共2個月）推案量為2200億，創下93年以來新紀錄，但「520檔」顯然更為火熱，一個月就高達1200億元。


一位市場老手就說得好：當國內房地產業者頻頻邀請對岸「富豪」來台考察，各大媒體競相刊登房地產專刊之下，要說國內房地產市場只多不空，那根本就是騙人的。


這位朋友所持的重要依據，就在於「搶手的東西不需要打廣告」這句鐵則。要知道好賣的東西，是絕對不會大打廣告的。而一般房市在供不應求之際，建商一推出新建案，至少建案週邊厝邊頭尾的鄰居，一定會率先「賞光」。


通常，這群投資客是最了解當地建案投資潛力的一群，因為他們住在附近，或者對建築物所在區位附近的生活機能知之甚詳，同時也深知附近建案的每坪合理價格。


因此，如果這群人都不買，還要靠建商花大筆銀兩，在各大媒體的房地產專刊中刊登廣告，吸引外來客進行投資，那絕對不會是房地產榮景的應有象徵。所以可以這麼說：「房地產建案廣告打得越凶，越是表示餘屋眾多，難以脫手」。


假如不怎麼受到景氣影響的豪宅市場，都必須靠大量的廣告，以及無法在台灣購用自用住宅的「大陸富豪」來拉抬聲勢，那麼，一般自用住宅市場又怎麼可能「逆勢而為」，違反市場的應有供需法則呢？


四、想藉由入住豪宅，進而擠身豪門階級的人更需要注意：不是建材頂級，每坪價格超貴的，才叫做「豪宅」。從另一個角度來說，不是同樣臭味相投的人，是入住不了同一個大樓或社區的。因為這些人對鄰居的要求，不僅是錢多，品味與格調也同樣重要。


因此，對於想住進豪宅的人來說，選地點、選鄰居，將比選建材、選價位要重要得多。否則，你將會發現：左鄰右舍住的人，只是單純的「錢有很多」，自己頂多也只是個「住在窮人區裡的富人」而已。


五、對於「買房子自住」的人來說，關鍵不在價格的高低，而在於「願不願意用那個價格，換得那樣的一棟房子」。當然，每個人對「價格與價值」的認定都不一樣，但是，相信沒有人願意當「幫別的投資客順利賺價差」的呆子。因此，自住購屋人必須對週邊物件瞭若執掌。但是這項工作，絕對不能靠房屋仲介來完成。


筆者的朋友就曾碰到一位這樣的人，受到房屋業務員三寸不爛之舌的鼓動，買下一間每坪40萬元，屋齡高達20多年，位於四樓的中古屋。姑且不論這中古屋的公設比多麼得低，視野有多麼好，但問題是：距離這中古屋才沒隔幾步，去年才開始銷售，至今還未完工的預售屋，每坪訂價也不過50萬元（實際銷售據說也只有40萬出頭）。


筆者的朋友評論，他朋友之所以會買到如此高價，最主要的原因就在於房仲業務員的不斷慫恿，再加上他受到媒體一片看好的假象所惑，以為房地產市場真的是「無往不利」，才會用那麼高的「天價」，購買了一個別人都以轉手為目的，希望投資賺好幾成或好幾倍的房子。