很簡單
去年最大因素就是政治
後半年對岸在台灣週邊實施軍事演習
這是最大的原因
第二大因素是國外升息導致股票市場大跌
第三因素國內貸款升息因素，影響最小
談談基本面
資金，銀行餘額破表創新高是沒問題
需要，想買的人，需求遠遠大於供給也沒問題
人口超高密度集中化也是不可逆
台灣人對於居住品質，建物機能要求年年上升也是不可逆
談談你們的機會
利空
今年可能還有一次美國議長訪台
至於
股市下跌，升息終點，疫情
這幾個負面因素逐漸遠去
利多
2024美國台灣總統大選
窗口敞開多久
自己拿捏。
台灣房地產將繼續合理化向上
政府已推出很多，過多干預措施了
至於戰爭，大家都在一個線上
就不用比高低了
周志紫 wrote:
去年最大因素就是政治
後半年對岸在台灣週邊實施軍事演習
這是最大的原因
第二大因素是國外升息導致股票市場大跌
第三因素國內貸款升息因素，影響最小
我認為第三個因素，影響比你以為的還大的多。
升息銀行會怕你還不出錢，於是會使銀行房貸核貸成數變得保守，
原本可以貸到85%的，變成只能貸到75~80%。
現在高房價，破千萬的鳥籠宅比比皆是，
降低核貸成數後...自備款算一算要增加不少，1成就至少100萬起跳。
於是很多人本來存好錢要買的，就剛好湊不出那多出的0.5~1成自備款
所以不是不想買，而是降低核貸成數後就根本買不起==>這是升息導致交易量下跌的主因。
核貸成數
maxkingella wrote:
我認為第三個因素，影...(恕刪)
銀行有放款信心評估，
競爭之下才會各家有保守有激進的
投資人，買家，賣家也有
主要都是因應短期信心因各種因素產生波動
就像中國暴打房地產後
為什麼韭菜還是不敢進場
但明明錢還很多儲蓄也創新高
就是信心問題
但機會敞口只要稍微打開
厲害的人就會把握
後面的人才會開始去追
會影響信心的就這幾個
至於貸款成數
還是看各家銀行的信心
座落地區
跟個人狀況
這無法拿來分析
但可以確定的是即便去年
正常財力狀況
自住一戶應該都沒什麼變化。
升息更沒影響，
如果有影響
要先看到持有者蜂擁賣出的社會氣氛
並沒有
利空現在台灣只剩下政治，壓著民眾信心
其他的都是偏多
唯一的利基點大概就是下次降息到升息這段時間，但房地產短期變現不易，拿去投資股票比較實際。
不知道有沒有人發現，這次fed的無限量化寬鬆政策其實台灣已經漲不動了，美國都漲到45%，台灣只有20%多，我的觀察是暫時榨乾了，房子雖然是很好抗通膨的資產，但沒有資產可以抵抗停滯性通貨膨脹。上面的劇本是歷史發生過的事，能夠翻轉上面這條路且對大家都好的方式就是科技再次革命，這也是美國拼命想帶往的道路，關鍵點應該會在2023年下半年到2024年整年，如果二次通脹沒有發生，經濟就是軟著陸，台灣一定會大好，畢竟台灣會是這次科技革命的極關鍵角色。
但即便如此，還是有很多未來的利空因素，要是政府停止能源補貼，CPI一定上漲，2023可預期經濟成長率很低，即便科技革命產生還是無法減緩第一波的景氣衰退，則升息會成為不得不的選項，即便不升息，台灣銀行對於房地產的風險管控也會減少放貸成數，增加購屋難度。此外缺工缺料不是只有發生在建築業，而是在各行各業，這也會大大的推高CPI，我相信這次年假到處消費應該很有感。台美目前的利差已經是不正常了，下次美國降息也不會降回2%，這些都是現在進場買房要承擔的風險。
美國從小布希時期到拜登時期，國債漲了3倍，這段時間台灣房地產基本上都是往上，所以可以把美國景氣、舉債當作是房價的參考指標，那接下來美國對於國債的態度也會間接影響到台灣的房地產市場，是要持續增加債務上限?還是不在增加而靠緊縮?或是發起世界戰爭來做全世界的軍火生意?還是再次開啟科技革命持續當世界霸主?這些都不一定，但很快就明朗。
總結：房地產量縮：2022年FED升息17碼
機會：可預期年底會降息，但房地產尚未反應完全
觀察：二次通脹是否會跟歷史一樣再次發生，沒發生就是軟著陸
2023房屋成交量的下降幅度，觀察2013~2018的房地產交易量變化，會延後反應再重劃 區的房價變化。
指標：美債殖利率不再倒掛，不倒掛馬上all in~
現況：中古屋因取得成本低已開始讓利，新成屋今年不會修正太多因為還有辦法撐。
建議：有急迫性建議看10~15年中古屋，個人覺得這批新屋很多蓋得很爛...而且現在房仲都會幫忙跟屋主議價，比較有機會買到相對低的價格。不然就是先等等，跟銀行、房仲保持好關係，至少消息面不會騙人。
至於中國會不會打台灣我有個猜想，中共根本不想打，但如果這次美國科技革命失敗，被中國取得科技革命成就，台海一定打起來，而且是美國引起的，到時候美國不只會派兵還會擴大範圍，但中國被美國搞慘那麼久，除非手中底牌是自宮等級的王牌，不然毫無勝算。然而美國這次科技革命成功其實機會也不低，主要是對手大概都先被搞過一輪，不管是歐盟還是中國，這幾年大概都被美國搞到昏倒。我猜科技革命的重點應該會在AI人工智慧技術、6G網路技術還有核融合，這些都是美國的強項，其中台灣又是不可或缺的腳色，甚至可以說少了台灣半導體就不會有科技革命發生，所以台灣目前也真的算是空前難受+空前安全。
再怎麼看，這世界的魔王還是美國，台灣房地產沒那麼偉大，只要看懂美國利益，大概就知道世界趨勢。
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