新北建商驚傳解散 樹林「凱旋大苑」資金不足停工
信託這東西最近在預售屋買賣與都市更新中大行其道，許多購買預售屋的購屋者或參與都市更新的地主，不斷被建商洗腦要把資金與土地信託給銀行...
建商的標準話術：大家把自己的資金(頭期款)與土地通通信託給銀行，這樣銀行就能幫大家監督建商，建商只能按工程進度撥款，建商也不能把大家錢與土地偷偷拿去抵押借錢 .....
事實上呢?
建商推預售屋跑路 買家血本無歸怒銀行信託沒保障
事實是：
只要消費者或地主的土地資金被拿去信託，當建商倒帳，那些錢與土地通通能被信託銀行拿去償債，而且預售屋購屋者與地主的求償順位還排在債權銀行後面，幾乎拿不回來......... 而且這一切通通是合法的!!
信託銀行能合法將信託品處份(法拍)條文在此，這也是建商與銀行最不希望購屋者與地主了解的法律條文
信託法 第 12 條 第一項
信託法第十二條第一項
1. 對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。
換句話說，被拿去信託的頭期款與土地，是會因為建商破產而被法拍償債的
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蔡慧玲律師：信託財產不得查封拍賣！ 蔡慧玲律師教你這樣做
"此為獨家報導的張淯社長與群景國際商務法律事務所所長蔡慧玲律師之間對談，本文摘錄其中張淯社長所提出的第七個問題。"
張淯社長：信託財產是否會被強制執行?
蔡慧玲律師：信託財產名義上雖屬受託人所有，但受託人係為受益人之利益管理處分信託財產，故原則上任何人對信託財產不得強制執行；信託法第12條所定除外情形，就是除了以下3種情況外，對信託財產不能強制執行。
1. 信託前存在於信託財產的權利：例如以委託人已向銀行辦理抵押借款之房子作為信託財產，在委託人不按時繳納銀行借款本息的情況下，銀行可向法院申請對該房屋強制執行以保全債權。
2.因處理信託事務所生的權利：受託人因修繕信託財產而積欠承包商款項，因該款項是處理信託事務所產生，故承包商可以對該筆信託財產強制執行。(因我原來的寫法容易導致誤解，因此改回原文)
3. 其他法律另有規定者：如稅法中明定的稅捐債權，因屬其他法律（稅法）另有規定之情形，故稅捐單位得對該信託財產強制執行。
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我們關心的是信託財產是否會被強制執行?
結論是"會"
依照信託法第十二條，只要是因為"處理信託事務所生的權利"，信託物就能被強制執行
這個信託事務可以是預售屋的興建或都市更新過程所衍生的貸款，只要建商不能償還因上述工程所積欠的債務，那信託物就能被強制執行，也就是法拍...!!
這也是建商極力說服購屋者把頭期款納入信託，說服參與都市更新的地主把土地拿去信託的原因。
因為當資金或土地被信託，所有權就轉移到信託銀行，屆時若建商破產或解散，債權銀行依然能處分信託品。銀行可藉此確保債權，才敢把錢貸給建商....
所以實務上常常會看到建商找的信託銀行與貸款銀行根本是同一家，若沒信託品，根本沒有銀行敢放款。
以青慕淳的案子來說，若建商沒辦法說服地主與預售屋購屋者把土地與頭期款拿去信託，那星展銀行根本不敢把錢貸給搖搖欲墜的建商。
但是地主的土地與預售屋購屋者的頭期款若信託給星展銀行，那麼星展銀行的債權能夠因該筆信託而得到確保，所以星展才敢把錢借給建商...!!
建商能拿到錢，銀行也能放款賺到錢還不怕被倒債，牽涉其中的土地與頭期款能被強制處分，一旦建商跑路，倒楣的只有消費者與地主
這就是信託
若沒猜錯，當凱旋大苑建商決定放手，其負債絕對遠大於抵押品與信託品總價，不幸的是購屋者償債順位在貸款銀行之後(前面還有建商員工薪資等....)，有很大機會是拿不回什麼錢的...!
