PS:本文主角本月30就要下架了.... 有興趣的可以自行將所有PPT下載!!
本文歡迎轉貼...........!!!
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大家可能不太清楚目前的都市更新方式
一般都市更新是採權利變換，也就是由估價師對地主土地與建商計畫中將蓋出來新建物做估價...
建商的財務規劃總金額則作為共同負擔，這部分是建商出的，建商花越多錢，將來能分得的房子就越多。
當都市更新完成後依照雙方的貢獻比率去分配新建物的價值...
若地主的土地價值越高，能分到的新房價值就越高
建商若將都更成本灌水，就會減少地主能分得的房屋價值
也就是若估價師計算出地主的土地價值十億，而建商計算出都更總成本(總建造成本包含貸款利息)二十億的話，建商就能分到比地主多一倍價值的新房屋..!!
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大家先進到新北市都更處網頁
https://www.uro.ntpc.gov.tw/Announce/Index
大家會看到一堆正在進行公聽會的都更案
留意裡面的新北市中和區復興段399-7地號等36筆土地 都市更新事業計畫及權利變換計畫案
點進去你會看到下面截圖，裡頭的PPT就有建商的財務規劃，建商要賺多少錢從這邊可以看見一絲端倪....
精彩的來了，若你打開這份都更PPT第三十八頁，你會看到如下截圖的建商財務規劃，我把它截下來給大家觀摩一下，看看有沒有人能看出裡頭的奧密.....
(若有人還看不出財務規劃異常之處，請舉手發問....
)謎底就是貸款利息.... 仔細算一下, 再看看這個案子建築費用, 千萬別懷疑自己的視力，貸款利息的小數點並沒點錯喔....(建商說的)
七億多的重建費用，居然可以編列兩億三千多萬的利息....... 地主們萬一沒看見
更有趣的是下方小紅字"註：財務計畫相關數值依新北市政府都市更新審議會審議結果為準。"
看到小紅字，地主們是不是安心一點了.......
反正建商財務規劃再離譜，都有政府把關... 不是嗎?..... 新北市政府值得信賴吧!!
當建商10/1在公聽會被地主抓包，要求修正財務規劃時，建商就是這麼說的...
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你若天真的以為有政府給大家靠，一切都能高枕無憂
那就是自己太傻太天真了.........
建商怎麼會做無用的事呢??
大家看看同一份PPT第四十五張投影片，大家一定不會覺得有什麼問題對不對啊!!!
天真的地主會以為建商真棒，來給大家分房子了...
不過重點在於這場公聽會是10/1舉辦，意味著當你參加公聽會第一次看到這份誇張的財務規劃同時，就要開始選屋，期限到 11/4，逾期不選就抽籤讓上天決定........
好了, 現在問題來了
對地主殺很大，貸款利息堪比地下錢莊的錯誤財務規劃，卻是計算地主能分多少房子的依據與基礎!!!
建商說政府會幫地主把關，可是這把關的時間並不在地主的選屋期限內，所以那個時候所有的地主已經選好房子了....
這時新北市政府組織的都更審議委員們若有睜亮眼睛看見那個嚇死人的貸款利息，幫大家更正，那大家就能得到補償............
只不過這個補償往往不會是房子，而是價金.... 就是目前貶很大的新台幣...!!
因為地主們當初選屋時也知道別留太多會貶值的新台幣，選屋往往選到接近滿水位，這時遲來的正義...應該說遲來的補償金已經不夠讓地主再選一戶房子了.......!!
建商跟地主一樣都很喜歡會增值的房子，都很願意把會貶值的新台幣換成會增值的房子.....
可是建商只要說一聲: I am sorry, 打工小妹Key錯了，地主原本有機會分到，會自己增值的房子...轉瞬間就變成會自己貶值的新台幣了...
眼看建商提的財務規劃明顯有問題，但建商卻逼地主在一個月內完成選屋，之後就算這個利息浮報的問題被都更審議委員會抓到更正，但地主選屋的權利卻早已經被建商損害。
地主本來也許能選兩間房，結果變成一間加上價金補償，本來也許能選一間房加車位，結果卻少了車位變成價金補償！
但無論如何地主都得在這個月的期限內盡量選滿，不然幾年後交屋領價金時台幣購買力不知道貶到哪裡去了
就算事後耕薪的財務規劃被審議會糾正，地主後來獲得的補償可能已經不足以購得最小單位房屋。
但是，萬一，我是說萬一
萬一若新北市政府組織的都更審議委員們在審這個案子時剛剛好視力不好，沒看見，然後建商運氣再好一點，公聽會時地主們也沒發現貸款利息的小數點放錯位置.......
那地主就不只是被殺很大了!!!
PS: 若地主沒發現，我很擔心審議委員也許會發現不到那小小的小數點位置錯了.... 畢竟事關兩億，什麼都有可能，況且只是厚厚合約上的小小黑點位置有錯，地主自己都沒發現，別人也沒發現也不是不可能對嗎.....??
所以說，正要進行都市更新的地主們，請千萬睜大您的眼睛
什麼怪事都會發生
下面補充另一個看似比較正常的都市更新財務規劃
這個案子剛好在旁邊, 順手點進去
這家建商的財務規劃在第十四頁
快要三十億的案子，需要的貸款利息才九千萬出頭，上面的中和區地主的案子規模還不到十二億，貸款利息卻搞出兩億三千多萬.........
只能說，新北市正在參加都市更新的地主們一定要參加所有公聽會，而且要有很好的視力!!!
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