『買房子』 5種估價方法？

boss88 wrote:
『買房子』 5種估價...(恕刪)

boss88 wrote:
『買房子』 5種估價方法？ (可按詳讀內文)

一、實價登錄：
進入-內政部不動產交易實價查詢服務網，目前最簡便且具公信力的一種查詢參
考方法。

二、銀行估價：(銀行鑑價通常等於房子市價的8成)
銀行估價的標準，通常有下列幾點。
1.房子區域地段：(銀行對各區域都有設定貸款成數的限制)
2.房子屋況：
3.房子格局：格局方正也會提升房屋鑑價。
4.買賣交易價格：
5.貸款人信用狀況
**很多銀行有推出"線上估價系統"也很好用，也可以試試看歐。

三、成本法：
房價=房屋價值+土地價值
其中建物價格，可依照建物於價格日期之重建成本或重置成本，減去累計折舊，
來推算建物價格。
建物會隨著時間而折舊，但土地價值卻有可能上漲或持平，估價時要通盤考慮在內。

四、比較法：(物件比較之區域，以500公尺內為最佳)
指以比較標的的價格為基礎，經比較、分析、調整等，而推算勘估標的價格的方法。
(1)修正項目-
A：情況補正：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常交易情形而影響交
易價格之約定，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部
分所作之調整。
B：日期修正：比較標的之價格日期與勘估標的之價格日期因時間的差異，致價
格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘
估標的價格日期之價格。
C：區域因素：比較所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時為將比
較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準以便進行個別因
素比較，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價
格差異，逐項進行之分析及調整。
D：個別因素：比較以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因
素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
說明：用此方法估價時應進行3件以上比較標的估價。此外，如比較標的之價格
高低差距過大時，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理
者，方得做為決定比較價格之基礎。


五、樓層別效用比：(用來評估同一大樓/公寓，不同樓層價格差異的方法)
指一棟建物各樓層的單價百分比，此乃因為各樓層所提供的效用有所不同，導致
各樓層的價格有所差別，因而以某一層樓之單價為基準(以最低價位樓層為基準)，
求各層樓對此一基準的效用百分比率。
例如： 以一棟5層樓公寓為例，將4樓單價設為每坪100萬元，樓層別效用比設為
100%，若5樓單價每坪105萬元，則5樓的樓層別效用比則為105％。

小結-
(1)大樓-高樓層一定比中低樓層貴。
(2)公寓- 2樓以上逐層遞減