2022/03/18 11:05:29
經濟日報 記者朱曼寧／台北即時報導
國際升息趨勢牽動國內利率決策，睽違10年，央行昨（17）日決議升息1碼，升息到底對房市的影響多大？房市趨勢專家李同榮分析，只要升息超過四碼-六碼，也就是接近3%利率，將成為多頭房市反轉向下的關鍵指標，預計最有可能落在2024上半年。
美國聯準會啓動升息，等於宣告全球超低利率時代正式結束，氾濫的資金勢必面臨升息的壓力，全球逐步升息的力道，估計將持續兩到三年，直到全球通膨壓力解除才會停止。
央行首次升息1碼，超乎大家想像，雖然初期對房市影響不大，然中後期將是關鍵，李同榮指出，預期央行將逐步升息，2023年底將達四碼以上水準，預期2024是房市轉折的關鍵時刻，並提出四大原因。
第一，初期調升利率一碼，不影響房市走勢，利率將逐步走升，這兩年台灣經濟成長率強勁，製造業回流，新興工業區帶動房價上漲，氣勢如虹，往往升息都會發生在景氣熱絡的時點，因此升息一碼對資金槓桿與房貸成本影響有限，對一般大眾影響也較有限，在景氣活絡與通膨尚難下降的階段，保值搶購心態猶盛，房價漲勢暫時難擋，惟利率逐步回升已是大勢所趨。
第二，調升利率四碼-六碼的時點，可能剛好屆臨市場末升段，將是最不利的轉折點，預期央行將逐步調升利率，但今年升息幅度不會超過兩碼，最有可能的是每季調整半碼，以此類推，到2023年底有可能逐步攀升至四碼以上，而此時也正是房價進入末升段的關鍵時刻，只要市場有風吹草動或政策打壓，就可能造成房市反轉向下的趨勢，這個問題會在2024上半年逐步發酵。
第三，利率調升至接近3%，將實質影響剛性需求的購屋意願，當利率調升四碼以上，等於房貸利率成本增加75%以上，若以調升四碼為基礎，以一千萬貨款丶20年期本利攤還，調升四碼等於每年利息增加支出高達約5萬6千元之多，對首購族影響頗大，這時候剛性需求的觀望氣氛就會非常濃厚，以致影響房市的銷售率與後市表現，房價下跌趨勢就會轉為明顯。
第四，調升接近3%，將大幅提高土融建融成本，建商轉嫁成本不易，一旦利率調升至四碼以上，建商的土融建融成本相對提高，實質利率2.5%的成本相當可觀，若市場面臨轉折，銷售率衰退，成本轉嫁就相對困難，房市就會掀起建商倒閉風潮，負債比例越高的建商，在此時此刻應加強資金流動的風險管理。
李同榮指出，對房市的預測不能像印度神童，必須要有數據與實務經驗應證，才能有精準的推論，升息並不可怕，這是總體經濟循環的一項資金調控政策，重點是升息對個別產業影響不一，升息對房市而言，短線影響非常有限，長線端看升息幅度而定。
當然若部分人引70年代早期利率高達13%為例，認為利率高到5%都無所謂，房價照漲，其實那些年台灣正是開發中國家，GDP成長都處於7%-10%增長的榮景，人均也大幅成長，不能一概而論。
李同榮分析，未來兩年，台灣利率極可能升息至四碼以上，不但市場游資大幅緊縮，這個成本對現況房市的基本面、技術面都會產生轉折性的影響，因此預測升息四碼以上最有可能發生在2024上半年，這也將是房市反轉最關鍵時刻。
