家門口的道路用地問題詢問

各位先進好,
現在的住家是台南東區四十年老房子, 當初四十年前蓋房子時必須割出前面土地為路地(巷子), 就是傳統整排透天那種房子,
我家的部分大概是 200 平方公尺, 查了政府網站 公告地價大概 9000 元/m2, 公告土地現值 大概 37000 元/m2, 多年來政府也沒有來徵收(應該是沒錢)就這麼擺著了
但是從去年開始, 各家仲介突然來問要我們賣出路地的部分, 從去年初開價 40萬, 到過年後開到 300萬, (不知道是因為我們去做功課了解更多比較不容易騙後, 還是最近附近有建案要推需要容積率, 價錢越開越高) 但價差讓我覺得有鬼,
大概做了功課後心得為:
1. 開價可以從 40萬 升到 300萬 ==> 仲介無良的居多, 必須當作面對騙子來處理, 不能心存善念來處理 (用專業抽成個 5%, 應該就赚很大了, 為何心這麼黑)
2. 之前仲介都說用 公告地價 來計算, 了解後應該是用 公告土地現值來計算
3. 附近有建案要推, 建商想多蓋幾戶, 同區的路地就有價值, 當蓋滿了, 就沒人要了
4. 最後的買家應該不能把我家巷子的路圍起來.. 這點我還是有點懷疑

想詢問的問題:
1. 如果要賣, 我應該開價多少為合理? (網路上查到有 公告土地現值 的 0.5, 到 1.4 到 4倍, 四倍那個太誇張, 都有人說, 不想開了個沒行情的價錢)
2. 如果不賣, 台南東區不是蛋黃區也應該是蛋白區吧, 只會漲不會跌, 差別是幅度而已, 就放著增值, 正確嗎?
3. 如果我未來想把我這棟老房打掉重練, 有這塊路地可以讓我的"建蔽率"增加嗎?

感謝喔