通膨已經波及營造價格.導致..

這篇文章所描述的
普遍性不知道有多少?
蠻有知識性的

營造價格的上漲
還不見得能夠反映在最後房價上面
房價已經太貴消費者不見得會買單了


原物料狂漲讓全台都更核定件數大減7成！連雙北也受不了祭出都更新制
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考量近年來原物料及市場波動、實務操作等情形，雙北市日前陸續宣布調漲都更工程造價。

在原物料攀升、缺工等營建成本推升之下，不少建商就怕賣預售屋虧錢，乾脆先封盤不賣，現在就連都更、危老案也因造價成本翻漲，大大降低建商參與都更案的意願，據內政部營建署統計，今年前7月全台都更核定件數僅25件，比去年同期的86件，足足減少了7成。

營建成本上漲，都更、危老合建案吃不消乾脆先停擺

今年房市雖然5月中旬受到本土疫情波及，短暫影響幾個月，不過整體營建成本正在上漲，尤其今年1月開始漲勢明顯，大概已經漲價3成，建商自地自建影響較小，但對於建商與地主的合建案來說，影響卻是相當大。

台北市都市更新學會理事長蔡漢霖指出，都更或危老重建案本來就多屬於合建案，建商未來分回除了要與住戶拆分比例之外，也要多負擔造價所增加的成本，確實遭受到很大的挑戰，「因為市場的房價不見得完全可以反映造價的漲幅，消費者不一定能接受。」

一般來說都更案分兩種，一種「協議合建」，只要建商、地主雙方達成共識便可都更，但另一種則是「權利變換」，由地方主管機關依照地段、房價、營造成本等準則估算出建商、地主共同負擔費用比例。

現行都市更新事業計畫書當中，住戶與實施者的「共同負擔費用」主要是以工程造價為最主要的成本之一，但近來有建商反映，隨著原物料持續上漲，地方政府對於共同負擔費用的提列基準卻沒有跟進，造成多出來的成本全由建商吸收，認為實在不合理。

「確實都更案推動的速度有放慢不少。」台北市都市更新處更新事業科長陳品先坦言，都更案從申請到實際開工通常都需要2～3年的時間，也就是說，今年才開工的案子，都可能是前年所送件，但當時提列成本比較低，但現在開工就要面臨支付給營造廠較高的金額，「若是成本差距太大，有些建商乾脆就會等原物料下滑，暫時先擱置停擺。」

全台都更核定件數大減，比去年同期掉了7成

營建成本、缺工問題，也讓建商對於都更案更加退步。

根據內政部營建署統計，截至7月31日為止，今年全台都更核定件數僅25件，比去年同期的86件，足足減少了70％左右，而六都當中，以台北市核定15件為最多，新北市7件次之，其他桃園、台中、高雄都僅1件，台南則是直接掛蛋。

推案在雙北市的品嘉建設、尚禹營造董事長胡偉良指出，都更實施者在營造市場缺工、原物料成本大漲的困境下，只會逼建商走向2條路，一是承受不了成本大漲，乾脆選擇退場；二是反映成本上漲，將未來的銷售房價拉高。

但胡偉良認為，這不是一個正常的現象，因為就怕未來的房價無法真正反映成本，到最後也是只能走向倒地一途，這也是為什麼現在從事危老重建、都更的業者數量也跟著變少。

雙北調高都更工程造價成兩面刃，提高建商投入意願、但民眾未必買單

為了合理反映都更工程造價的成本問題，近幾個月以來，先是台北市對外宣布調整都更建築物工程造價，預估修訂後的營建費用單價平均漲幅約20％，將於10月起正式生效；緊接著新北市也同樣宣布，自9月8日起實施「新版共同負擔提列基準」，這項內容主要的重點也是調高營建單價，平均調幅為11％。

但有住戶則擔心，在雙北市上調工程造價成本之後，未來建商與住戶協商都更案時，共同負擔內的營建工程費用將會提高，意味著住戶在未來第一時間可分回的坪數將會縮水，面臨損失。

不過，新北市都市更新處總工程司李擇仁認為，在營建成本大幅度上漲的情況下，若都更案的營建單價不跟著調整，屆時都更案根本標不出去、沒有建商願意進場，恐拖累都更進度。

李擇仁說，雖然民眾可分回坪數可能變少，但是隨著營建成本提高，建商的未來售價也會跟著提高，到最後民眾分配到的「房屋價值」還是回到民眾身上，「不見得會受損」。