打房靠政府?別傻了，還是靠自己吧。<建商篇>

續前篇:
打房靠政府?別傻了，還是靠自己吧。<前言及房仲篇>
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打房靠政府?別傻了，還是靠自己吧。<建商篇>

二、 建商篇

二、1. 引言
正所謂萬丈高樓平地起，房屋以地為基礎下去建設，故房屋成本不外乎從建地>營造>買賣程序環環相扣。而建商建築規劃流程大約是，建商找地請建築師規劃估算買地成本及預計銷售金額後，發包營造公司施工，銷售再發包由代銷公司施工，如果把它看成製造代工廠來看，土地(原料)>營建(製造)>銷售(盤商或通路商)。

二、2. 原料：土地取得
聽說北部土地取得不易，現在地少所以價高，沒錯，資本市場就是如此，物以稀為貴，原油取得不易，所以油價漲，颱風一來農業損失所以菜價漲。但你以為沒有人為操控嗎?產油國家限縮產能就能上漲油價，菜蟲盤商囤貨就能使得菜價上漲。這就是資本市場可惡也好玩的地方。
建商取地(原料)大約以下幾個大方向：
(1) 地主合建：
地主經建商精算過有價值(精算師考量蓋完後房價走勢，加上預計銷售金額算出來) ，轉給建商起造，如蓋完後分一到三樓整層給地主，剩下自己加價賣，原本四層樓房想辦法爭取容積，收購其他地方畸零地換取容積空間，原本是獎勵容積開放空間，蓋完後圍起來當作住戶私人空間，甚至是公設，依規定要設置開放空間告示牌，設在角落邊邊角角一小塊，字體就跟路邊攤車大促銷一折起的”起”字一樣大，再拿景觀樹從遮住。其實以上不必多講，身邊及網路資訊很多了，就不贅述。

接下來才是重點：
建商會想辦法在營建房屋這段時間拉低房價嗎?當然是想辦法炒高。
公設比越做越高，反正都轉嫁消費者身上，
代銷人員跟我說:
會拉高公設比，是因為政府有心保護人民生命財產安全，肇因於蘆洲某棟大樓消防傷亡慘重，所以必須拉高公設比，好的，我姑且相信。
但請問社區游泳池是為了發生火災了有水可以消防嗎?
請問社區KTV是為了發生火災了住戶可以來此避難唱唱歌緩和一下氣忿嗎?
請問交誼廳是為了發生火災了住戶可以來此避難順便聊一聊你家損失多少嗎?
現在建築法規有一定比例的法定空間(防火巷)，工作回家就是需要私人空間休息，有多少時間花在公設上?公設比也是炒作手法之一也是，變相炒高房價高的主因。

(2) 開發重劃區：
很多縣市首長上任最愛開發重劃區，少子化人口結構改變的時代，原本4層樓公寓，變成14層樓大樓，每層增加不少小窩，總共新增幾百戶，小小的台灣有那麼缺房嗎?
建商有錢賺，就有政治獻金，蓋起來漂漂亮亮的首長又可當政績，政治人物最愛這種看的到的建設當政績了，當預定開發區域劃定，預備階段開始，建商及政治人物就有消息門路便宜買地，等到開發到一定階段時就賣出或是自家建設自建。
如果沒有重劃區呢?那就國有地阿，早期老眷村平房都在精華地帶，用個「真心照顧老榮民」一句話，在市郊找塊地蓋大樓，把市區內五大眷村住戶遷移進去，又多了五塊精華地，賺了選票也賺了鈔票(這裡是指建商賺的，政客有沒有賺我不知道)。
相信大家都已有訊息，電腦裡也有網友整理出來的圖檔，哪個立委、哪個議員、哪個議長、家裡就是營造廠、開發商，我想說的是:真心謝謝網友不辭辛勞整理出來，但你寫的不夠詳細，我知道您是因為篇幅不夠太多了，這只是九牛一毛、冰山一角而已，有的政治人物弟弟、舅舅、三叔公、四嬸婆………親戚家就是在地建商、營造商阿，即使家裡沒有建商背景的也是會有至少2套以上房地產借人頭做包租公拆帳，這些還沒算進高階公務員主管長官唷，如果再算進去的話，你覺得這些拿我們稅金養的公僕會為民喉舌、修法打房嗎?
每每看到重劃區開始動起來，我比印度神童還厲害，我已預知…這片土地將來的地上物建設公司名稱不外乎是當地議員家族企業及財團建商所建的房子。
政客土地開發建設消息靈通，可以預知未來，但是會造成人民百姓所不便的地方、重大傷亡意外事故發生的不良制度，卻無法預知，先修法解決，只要推給一句”歷史共業”。
以上結論:
買股不要聽信老師說的，要跟著政治人物買；買房不要聽信書本講的，跟著政客置產就對了!

(3) 養地：
養地很簡單，如銀行貸款1000萬買地，30年期每月還30萬，景氣差的時候隔個50個單位，月租一萬，等到十年後用地收回蓋屋。這不又是包租公手法?囤貨、囤口罩的玩法?囤物資的開罰、囤口罩的也開罰，就是沒有囤地的份，還整天聽建商哀，土地成本很貴的，房價只會漲的……。
買塊地規畫停車場出租，時機到了就蓋房子。
買塊地蓋百貨公司，規畫櫃位招商，時機到了就蓋商辦大樓、共構宅。
你還會相信京X城是因為經營不善而收起來賣的嗎?

二、3. 製造：營造商施工
我又聽說現在世代交替缺工，現在工少所以價高，總歸一句話營建成本造價提高，所以房價只會越來越高。

營造商之建設
營造廠主要有分甲級、乙級、丙級三等級。營造廠承接建設公司案也是要報價取得簽約承接施工，建設公司出資金、出地給營造商蓋房子不想賺錢嗎?市面上建設公司在找營造廠報價時，最後一句話也是丟一句：我是價格取勝的 (最低價)。營造廠有開銷及資金壓力，當然，好的營造商報合理價，低一點的願意接近成本承攬，賺取小利潤、能渡工就好，再來，就是投機取巧的，給你大砍價，先取得合約再來想辦法從工料裡面省或是辦變更追加。總之一句話，最後建設公司也是看報價價格取勝，簽約時請營造廠簽個切結書，消費者保固期內也要幫我負責。
如上所述，營造廠取得承攬，發包材料廠商也是以價格取勝，另外發包協力商的施工也是以價格取勝，那原料方面依物價波動有所高低這邊就不多談，營建成本比率大宗其實是工資，現在缺工、少子化情況下沒有人力，很多都是請逃逸外勞便宜又好用。
層層發包下來的，不管是材料商還是協力廠商合約裡面都有但書，不得請逃逸勞工、不得偷工減料、不得喝酒、不得違反政府規定……等等，如被查獲自己負責，工期逾期一天罰總價千分之X，一天大約幾十幾百萬不等。
當然，優良建設公司及營造商也是會有。
但是現今房價過熱，演變出的現象就是，大的建設公司、營造商，申請另一張牌打著子公司名號或是許多阿沙布魯的申請新建設公司牌就來蓋房子，賺到錢後品質不負責，這樣無限輪迴。

二、4. 銷售(代銷公司)
其實，代銷公司手法就不必多說，不佔篇幅了，身邊能聽到的手法一堆，基本上建設公司也是發包給代銷公司，限定何時賣完、限定售價，發包價必然也是價格取勝，消費者有糾紛也是推給代銷公司，代銷公司推給銷售員個人行為，抱歉，該銷售員是來支援PT的、該銷售員剛好在您申訴的前一天已經離職了。

綜上所述，幾個重點總結：
(1) 政治獻金、選民服務、歷史共業這幾句將會是遠遠流傳的幾句話。
(2) 會拉高公設比，是因為政府”非常有心”保護人民生命財產安全。
(3) 買股不要聽信老師說的，要跟著政治人物買；買房不要聽信書本講的，跟著政治人物置產就對了!
(4) 政治人物土地開發建設消息靈通，可以預知未來，但是會造成人民百姓所不便的地方、重大傷亡意外事故發生的不良制度，卻無法預知，先修法解決。
(5)我聽過囤物資的開罰、也聽過囤口罩的開罰，就是沒有聽過囤房地的開罰。
(6)營建成本造價提高，所以房價只會越來越高，至於養地炒作、層層剝削、政治獻金有算在營建成本內嗎?


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