小弟前幾年買屋貸500
去年有筆閒錢但因為還沒開始學習投資
就拿了200去還貸款了
還記得銀行有問我 是要降低期付金還是年限
我選擇了年限
等於現在雙週繳每次8000多 還有13年就繳完了
突然想到應該要貸款年限長一點才對(現在買股票ETF最穩定都有4-5%報酬率)
詢問銀行過後
對方説可以改成月繳約付10000 繳28年
利率不變 不會收更改費用
不知道其中會不會有什麼我沒注意到的地方
改成月繳後 會不會利息其實長久下來多過於股票收益😓
整個腦筋有點打結了 來這裡求高手解惑
謝謝
tany3472 wrote:
我以前會教別人辦30(恕刪)
自從1980年之後，外國人持有美國國債大幅上升後
持有越多債務反而無形之中越有錢(債務隨時間貶值)
尤其是在2008年美國開始實施QE之後
當時達到通貨膨脹率>債務利息的轉折點
等於你借了債務，然後債務會被通貨膨脹率5%壓縮而貶值
尤其現在來到2020年週期
通貨膨脹率未來五年大概5~8%
債務利息估計不超過2~2.5%
等於借債務就算不投資你都是賺的
所以你看建商拚了命的溢價買地
就算溢價50%都敢買的時機
有地又有債務，雙贏局面
PS：這邊的通貨膨脹率不是看政府的CPI，那是騙小鬼頭的XD
iliveintainan wrote:
小弟前幾年買屋貸500
去年有筆閒錢但因為還沒開始學習投資
就拿了200去還貸款了
還記得銀行有問我 是要降低期付金還是年限
我選擇了年限
等於現在雙週繳每次8000多 還有13年就繳完了
突然想到應該要貸款年限長一點才對(現在買股票ETF最穩定都有4-5%報酬率)
詢問銀行過後
對方説可以改成月繳約付10000 繳28年
利率不變 不會收更改費用
不知道其中會不會有什麼我沒注意到的地方
改成月繳後 會不會利息其實長久下來多過於股票收益😓
整個腦筋有點打結了 來這裡求高手解惑
謝謝
要看個性.
我如果身上有貸款或有負債, 就會渾身不對勁.
我買房都是自備不低於5成才下手, 也都清很快.
我曾經有一天, 一次還掉1千多萬, 故意留個100萬.
還被銀行專員抱怨說 "你幹嘛來貸款"? 現金買房就好了啊.
撤圖.....
iliveintainan wrote:原理搞懂就可以了.
小弟前幾年買屋貸500(恕刪)
房貸繳款金額 = 償還本金 + 本期利息
利息 = 目前貸款餘額 x 利率 , 其中利率你月繳就是年利率/12, 雙周繳就是年利率/26
不管你貸款年數幾年, 不管你是月繳還是雙周繳, 當期該繳的利息都是不變的, 繳款總金額會不一樣, 是差在當期該還的本金上. 譬如, 貸款餘額1000萬, 月繳, 年利率2.4%, 那當期利息就是1000萬 x 2.4% / 12 = 2萬. 假如當期沒有償還本金的話, 譬如寬限期內, 那下一期的利息依然是2萬.
當期該償還的本金就跟還款期數有關了, 簡單估算方式就是貸款餘額/期數, 1000萬分100期還, 每期就是還10萬, 期滿還完, 大約就是這樣的概念. 當然實務的運作不是這樣, 房貸大家喜歡每個月繳固定的錢, 但是由於本金會隨著還款而持續減少, 於是利息也會持續減少. 以上面那個例子來說, 第一期繳的利息是2萬, 下一期因為還了一些本金, 貸款餘額就小於1000萬, 所以下一期利息一定是比2萬少了. 那為了要固定每個月的繳款金額(本金+利息), 利息少了, 那本金就要多一點. 結果就是, 第一期的繳的利息最多, 然後依次遞減, 而第一期還的本金最少, 然後依次遞增, 最後一期幾乎就全部在還本金了.
再來就是要講到套利的部分了. 200萬放在殖利率4%的標的, 而不是拿去還貸款, 假如房貸利率2%, 那你每年多賺200萬x(4%-2%) = 4萬.
每期繳款金額越少, 那代表本金還的越少, 每期要繳的利息就越多, 期滿總繳利息也就越多, 因此很多人覺得要加速還本金, 以免多繳利息. 這樣想當然沒錯, 在總繳利息的角度上來看的話. 但是以套利的角度來看的話, 還本金卻是越少越好, 舉個極端的例子, 1000萬貸款20年, 寬限期20年, 也就是都不還本金, 所以這樣總繳利息就是極大化, 也就是2萬x12x20 = 480萬, 20年到期後再還本金1000萬. 假如你手上有1000萬, 但是不還貸款, 拿去投資殖利率4%的標的, 一年後投資獲利是40萬, 繳掉24萬的房貸利息, 還有16萬, 於是資產增加為1016萬, 以此類推, 20年後資產會滾成1480萬(2%利差,複利20年), 1000萬還掉貸款, 還剩下480萬. 當然這個也是極大值了, 因為不可能讓你有20年寬限期的.
不管怎樣, 只要有利差在, 資產一定是正成長的, 而且是時間越長, 成長越多, 因為複利的關係. 像上面那個例子, 假如貸款年數是30年的話, 那30年後資產是1810萬, 多賺了810萬.
所以就投資套利的角度來說, 貸款年數越長越好, 寬限期越長越好, 還本金越慢越好...
但是就人性的角度來說, 錢留身上, 可能不注意就花掉了, 或是不注意就賠掉了, 不僅沒套到利, 還可能多繳了利息.
bihsh wrote:你這個算法有誤...
買2000萬房子全貸(恕刪)
貸款10 年繳清，月付18萬，所以10年後你總共付出了2160萬。
貸款40 年, 月付5.5萬, 所以10年後你總共付出了660萬。
先不算這10年少付給銀行的錢(2160萬-660萬)的投資收益, 只算10年後這筆1500萬投資30年的收益就好, 4%-5%報酬率, 複利30年後, 總額變成4685萬-6482萬.
後面30年繳給銀行 5.5萬x12x30 = 1980萬, 總額剩下2885萬-4502萬, 所以付出了453萬的利息, 卻得到3、4千萬的資產, 這樣的算盤打不打得響?
還是我前面說的, 只要利差存在, 套利的操作就能讓你資產一直增加. 當然利差不一定會一直存在, 投資虧損、銀行升息都會讓利差縮小, 甚至變負數, 然而複利原理是顛撲不破的, 掌握原理再考量風險才是對的做法.
複利這個詞的口語叫做錢滾錢, 重點要先有第1個錢, 然後才能開始滾出後面的錢. 以你這個例子來講, 最後能滾出這麼多錢, 是因為他有能力10年賺到2160萬去付給銀行, 然後藉由把貸款延長到40年少付給銀行1500萬, 因此才能用這筆錢開始去滾錢. 但假如40年貸款已經讓你無餘糧可用, 那背負貸款越久自然風險就越大.
越有錢的藉由延長貸款年數來滾錢, 滾越久承擔風險的能力就越高(資產越多而貸款餘額越少); 而越沒錢的反而應該縮小貸款年數, 讓自己不要暴露在風險中太久. 這就是殘酷的現實, 有錢的人可以冒險, 沒錢的人擔不起險.
風險這個東西, 各自都有各自的定義, 不過我覺得大部分的人是根本沒有定義, 就是一個感覺而已. 對於極端情況, 很多人都會過度放大, 像這2句話:
萬一來個升息 (40年，遇到一兩次就法拍了)
或是投資效益很低甚至賠錢，就法拍了
就是典型的例子, 我不能說沒有這個可能性, 但是會不會太危言聳聽了, 不看風險只看收益是過度樂觀, 但不看收益只看風險不也是一樣嗎.
事情都不是兩面化的, 而是大部分時候處於中間情況, 銀行會升息, 難道不會降息嗎? 投資會虧損, 難道不會獲利嗎? 事實上大部分的時候是在上上下下波動的, 升息時多繳的錢, 降息時會補回來, 降息時少繳的錢, 升息時也會還回去. 投資也一樣, 有賺有賠, 就像一般說的4-5%的報酬率, 不是每年固定4-5%, 而是有時多有時少, 有時正有時負, 長期下來換算得來的年化報酬率.
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