大家好，最近新聞提到實坪制與車道車位的相關討論，很多網友說到幾個點，國外實坪制很好
我在國外買過房子，生活過幾年，分享一些想法給大家參考
討論施行實坪制的主要意義在於，減少不良建商灌水虛坪，造成消費者多花錢買虛坪
又延伸三個討論話題
1.使用者付費，沒有買車位，為什麼要分攤車道之類的公設
2.不想要漂亮大廳，健身房，游泳池等，豪華公設，公設比要下降
3.如果施行實坪制之後，建商不願意蓋公設，沒電梯，沒大廳，什麼都沒有
我依照自己的經驗分享，不等於我就是對的
本文開始：最早我在泰國住公寓，樓下只有一個玻璃門與小小前庭，可以停一台車，誰先到誰停，有兩台洗衣機，投幣付費使用，房子內沒有陽台，頂樓可以曬衣服，沒有電梯，沒有管理員，曾經發生過小偷進來偷東西的事情
每個月必須付清潔費，網路費，第四台費，公共電費，我沒有裝電視，一樣要付第四台費
後來搬到附近朋友買的華夏，當他的鄰居，有管理員，有一部電梯，一樓是鏤空的，有點像是高腳屋那種，可以停六台車，不限住戶或是住戶的友人停，先到先停，跟管理員打個招呼即可，電梯旁邊就是信箱區
一樣是投幣洗衣機，一樣有管理費
後來我自己在泰國買了大樓，預售屋，按照室內面積算價格，室內買多少錢就是多少錢，另外加一些稅金規費等，也就是所謂實坪制
公設有：不算豪華但也漂亮的大廳，小中庭，迴車道，空中泳池，空中花園，健身房，小酒吧，烤肉區，閱讀室，兒童遊樂區
你想用就用，帶朋友也可以用，不要佔用太久就好，每個月要付管理費
停車位是附贈的，停車場先到先停，朋友來可以停迴車道旁小空地，不擋住別人就好
我在馬來西亞買的預售屋也差不多是這樣，公設做的更漂亮，更多樣，完全不輸給一晚上3000台幣的飯店,走路6分鐘有捷運
室內有多少坪就多少錢，還有送裝潢與家電，裝潢有5-6種風格可以挑，有一定水準，並不是粗糙的裝修，幾乎就是拿行李箱就可以住進來（床與電視要自己買，其他冷氣，冰箱，洗衣機都有送）
所以實坪制，並不是免費送公設，他只是包含在實坪的價格內，建商做這些公設是為了吸引買家來買，當地很多人住公寓或是小透天，都很喜歡這類的大樓，覺得非常方便，經常看到住戶帶朋友一起來玩
以上都是車位用送的，不需要額外花錢買，也就是說，不管你有沒有車，要不要停，都必須分攤停車場地與所有車道之類公設，只是沒有特別講
而台灣則是分開，要買停車位的自己花錢買
（雖然有的建案是必須買停車位，就不在本次討論內）
上述的公設，一樣是會有常用到或是用不到的情況，當地人的想法是，用的到的就多用，沒用到，帶朋友來看也有面子，而且當地交通很堵，要出門去健身房，ktv，很麻煩，在家就能用公設，交通費與交通時間省下不少。
（小插曲一下，很多人辦了健身房會員，常常沒去運動，或是只使用烤箱，蒸氣室就回家，也沒聽過要求退費或是只要付烤箱費的）
我一個朋友，住曼谷高檔大樓，看出去就是公設的游泳池，他自己不游，但是覺得看著游泳池風景很漂亮，客戶來談生意，不需要看到前一晚喝醉後，凌亂的家，帶去公設的會客室，還有秘書準備咖啡，他覺得值得，不討論對錯
不想要這些泳池，健身房公設的可以選公寓或是華夏，但一樣要分攤停車場與車道這些地方，住的舒不舒服就自己衡量
別墅大部分在郊區，市區內的很貴
所以這種有許多公設的大樓，很受到當地人的歡迎，賣的很好，建商也推出很多這類型的產品，為了吸引更多買家，公設做的一個比一個漂亮
並不會因為實坪制就隨便做，因為早就併入室內坪數計價了，而且你也不會關心到底買了什麼公設，因為心裡上感覺，我只花錢買了室內面積，還送裝修傢俱與泳池健身房等，建商要灌水也是平均灌進去，讓你心裡比較沒感覺而已
台灣則是分開計算
另外一個題外話，外國人在泰國買房很吃虧，直接擺明告訴你每坪售價就比當地人貴，稅金也比較高，這一點台灣就比較好
一個建案只有一部分比例能賣給外國人，將來你要賣，不可能賣贏你的當地鄰居，除非這個地段大漲，不然還是考慮自住或是租人就好
在台灣，不想要有這些豪華公設，可以考慮華夏或公寓，住戶不夠多或是沒有管委會，維修就會是一個問題
早期的公寓華夏，隔音什麼的，都不是很好，我南部的老家就是這樣，沒有停汽車的位置，機車位置也不夠，常有人在電梯吸煙，只有一部梯，沒得閃，樓梯堆滿雜物，沒有正式管委，沒人要管，如果依照現在公設標準來計算，分攤機車停車空間與樓梯間，還有一個荒廢已久的地下室，公設比也是27%左右
（荒廢已久的地下室,比你自己不用的健身房更糟糕，整修花非常多錢）
所以我自己寧願花多點錢買優質新大樓，安心的交管理費，以前的家裡雖然比較大，但是要空出一個地方擺健身器材，（其實也很少用）,倒不如省下買器材與空間來去用公設健身房，生活品質過的還比較好，
如果市場上大家都認同要低公設比，那麼成交最多的應該是公寓與華夏，透天這些產品，有公設的大樓應該很少人買，但是事實是如此嗎？查一查預售的大樓銷售就可以知道
我自己也是喜歡實名制，還有不二價，但是這些在台灣不一定能運行的很好，還有非常多的細項要配合
與大家分享
2021-05-11 21:03 發佈
我童年時期的生活是在新建的公寓（時至今日要叫做老公寓了），那時，有汽車的人家很少，公寓巷子就是鄰居們講好，就可以車子停樓下，人家也不會太計較；父執輩的鄰居們多少都帶點鄉下人的人情味，也挺好說話。
過了十幾年，鄰居的叔叔伯伯們也逐漸賺到較多的錢了，巷子中的車子就多起來了，慢慢地，就看到門口油漆著「車庫前請勿停車」，或是多了塊牌子寫著禁止停車。再又過了十幾年，鄰居的大哥大姊們也買了車子（或摩托車），慢慢的，巷子就擠了起來，大家難免也就車子擠到或Ａ到，鄰居間難免要唸上幾句。到了現在，比我年輕的小弟或什麼鄰家的小朋友也長大了，車子或摩托車又更多了，就開始聽到「那又不是你家的地，憑什麼我不能停？」這樣的爭吵........ 我的老爸就不太能接受這種世道，總會提到他在巷子中的資格多老之類的；但，現在的世道就是如此呀，誰在管你老先生是什麼開國元勳的。
後來我爸老了，不想再開車，要賣掉車子時，問我要不要把我的車開來樓下停，可以省掉在外面租位子的租金，我回絕了。原因很簡單，因為樓下的地根本就不是巷子內任何私人的地，總有說不過人的時候。而且我也很討厭那種車子開出去，怕回來找不到位子，就又很不愛開車出去的不健康心態。所以我覺得一種財產權，或是合法使用權，而且可以合法排他使用很重要。你可以不必虛與委蛇跟鄰居相處，表面上和和氣氣，私下裏爭凹個停車位，爭個頂樓搞個頂加；反正住這個大樓的都是有一樣共識的人，大家的生活公約是明著講的。
或許那句「那又不是你家的地，憑什麼我不能停？」很能反應出台灣的民情吧？如果有一天能淡淡回上一句「我有權狀，請你離開。」也是一種花錢換來的價值吧？所以...... 車位、各項設施能夠有登記，於法有據，對一些人來說是一種安心的感覺。當一樣東西不是登記在自己名下時，什麼話都說不上來，沒什麼可跟人辯的。
我年輕時跟同事聊到停車位的價錢，我們都不懂為什麼一個停車位要那麼貴？這個錢足夠租車位租到工作退休都有剩。現在就比較能明白，租跟買的車位究竟差在哪，公設其實也是一樣...... 雖說是社區共用，但其實在不分割的情況下看，其實任何一個角落也都是自己的，就像大大您說的，有些公設就是看著也舒服，倒不是真的要下去用。
dancingra wrote:
謝謝大大的分享。不知...(恕刪)
你好，泰國的土地與大陸一樣，是跟國家租的，有99年，其實跟買的差不多，泰國人比較樂天好客，不計較這些事情，這也是許多人喜歡去泰國長期住的原因之一
你的分享很好，我也分享一個，我很小的時候住透天，後來賣掉搬到文章內說的舊家，當時是剛蓋好的華廈，當時小學的朋友大家都是住透天或是矮平房，很多人想要來我家玩，因為沒玩過電梯，也沒玩過一個大平層，當時一樓機車停車位非常夠，因為一戶可能只有一台機車
後來長大些，有些同學的家裡有中庭，有圖書室，我們也很羨慕，希望能升級到這樣的地方住
有一戶鄰居他將房子隔成四間房，租給附近的大學生，一下子就多了四台機車，停車位就不夠用，房租他獨拿，管理費也沒多出，沒有管委，也只能這樣忍讓，後來諸多問題也爆發出來，總之，要我回去住公寓或華廈，就算室內坪數多八坪或五坪，我個人是不願意的
去年我買了一個預售屋，他告訴我地下一樓的機車停車位是送的，每一戶可以挑一個位置
建商說是送的喔，如果我沒有機車呢？當然不能退錢，那還不是一樣攤在公設裡，跟泰國一樣，差別是有固定位置
建商有一堆團隊在幫忙行銷，不論是否是實坪制，只要是居心不良的建商，他都會有名目撈錢，我們應該是要特別注重避免這個部分
rrttk wrote:
大家好，最近新聞提到(恕刪)
其實台灣你也是買到主建物跟附屬建物的專用面積，你的購屋合約跟持有不動產的所有權權狀都是明顯記載著實坪面積。之所以會有實坪或者不是實坪的問題在於台灣不動產的所有權登記制度，一個建物的面積除了你自己專有的空間外，共有的空間面積也是你的所有權益，只是在不動產登記制度上，你必須和其他所有權人共同持有而已。所以嚴格說，台灣的不動產交易、法令與所有權登記很早就是所謂的「實坪制」。只是銷售常規上，有些人還會使用權狀登載總坪數跟單價來計算房價，但是實際上多數銷售網站很早就改成以總價而不是單價為主。
回到您在泰國的案例，或許您可以再進一步去了解，那您的大樓公用設施的部分所有權怎麼定義與登記。目前在台灣，常見的公設共同持有面積範圍如下
包含了小公的各樓層梯廳走道，大公的樓梯間(高樓層還有兩個), 電梯間, 垂直機電管道, 屋突部分的自來水箱, 消防水箱, 電梯機坑機房,地下室有的消防與中繼機房, 消防與自來水箱機房, 發電機房, 電信機房, 台電配電機房, 地下室排氣機房, 水表, 電表空間, 垃圾室, 垃圾車停車空間, 殘障公共車位, 機車停車位, 自行車停車位， 其他的像是警衛室與管理中心空間, 信箱區與儲藏室, 甚至高樓層建築緩衝空間
當然房屋建築的改進，，法規也趨於嚴格，都市計畫的建蔽率，容積率，與安全方面的要求，導致公設愈來愈多，因此公設比愈來愈高。當然不排除，某些不良建商用一些手段公設灌水，如何防範這種灌水公設變成大家討論的議題。
台灣其實沒有所謂 "實坪制"，或 "虛坪制"，這是政府在民眾提案的回應就講了。真要搞 "實坪制"，就會談到 "實坪制登記" 制，這在內政部與北市府的實坪制研究論文就有討論出來，這可以徹底解決新建物 "灌水公設" 的問題，但這也是最窒礙難行的部分，因為已有建物怎麼辦 ?
內文搜尋
從 APP 打開
X