2021-04-01 11:11 聯合新聞網 / 今周刊
【文．蕭婷方、黃健誠】
據統計，台灣平均每10戶房屋就有一戶是空房！截至今年3月中，全台六都仍有近29萬戶房屋求售。
即使空屋多、沒人買，全台房市推案量仍衝破新高，較去年暴增逾四成，特定地區甚至連續四年正成長！
不少人質疑，既然全台空屋賣不完，政府又連續出重手打房，為何建商還拼命蓋房子？
內政部營建署統計，建商每年新建待售住宅持續增加，從2012年的2.4餘萬戶，到了2019年第四季已大增至7.8萬戶，建商新成餘屋頻創歷史新高。
龐大的餘屋賣壓，依照經濟學邏輯應該是量增價跌，但建商房子卻越囤越多。
屋比房屋比價平台統計，截至2021年3月中，光是六都就有超過28萬9630間房子在網路待售，而且在超過一年還賣不掉的滯銷房型中，新屋、中大坪數占比最高。
此外，政府近期宣布將出重手打房，引起營建業反彈，預估將迎來下一波房市交易「急凍」潮。
中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄日前於房地合一稅2.0的公聽會上發言，指出近期政府房地合一實價登錄課稅2.0修法影響過大，房市管制措施將嚴重衝擊房地產市場交易量，預估全國轉移棟數將由每年平均30萬急凍到18萬，在全國860萬棟中僅剩2％流動，「交易量將嚴重窒息」。
針對最快4月就能三讀通過的房地合一稅2.0，林正雄強烈反彈，在公聽會上還激烈嗆聲，「修法動搖民意，建議各政黨慎重考量」。
空屋多到賣不完、交易量預估在打房措施下將急遽縮減，但弔詭的是，台灣新建案仍創歷史第二大量，甚至可能創20年來高峰。
據市調機構統計，光是北台灣年增13 %，北台灣2019年新成屋、預售屋推案量達1兆1287億元，2020年增為1兆2754億元。今年預估達1兆3400億元，可望超過2013年高峰。
另據591新建案近期公佈統計結果指出，即使政府打房，建商推案信心依舊，今年房市329檔期在七大都會區推案量就破6600億元，較去年同期成長四成。
空屋量增、交易量縮減 房價應聲下跌？
真相一：房價已難回頭 囤房待價而沽
「打炒房讓投機客不敢進場，但營建成本持續疊高，通膨已讓房價已難以回頭」
大華不動產估價師聯合事務所所長張義權直言，建商土地成本不斷疊高，尤其政府不斷標售無需繳納土地增值稅的重劃抵費地，拉高平均地價，且營建成本十年間漲幅約3～4成，也讓房屋造價越來越高。
由於興建成本越來越高，目前有部分大型建商停賣預售屋，避免房屋售價不敷造價成本。
但張義權也提到，新屋成本拉高、帶動整體房價調漲，「過去已興建完成的待售屋也不用急著賣，囤著成本不高，去年每坪100萬，今年120萬元，明年可以賣更高」。
真相二：金流遊戲套利 空屋拿去貸款
2013年IFRS（國際會計準則）上路後，房屋買賣完成、實際過戶交屋時結轉成本才認列營收，營建商每月營收呈現大幅度落差。
有會計師事務所指出，相對於推案量，營建業必須結算每年的結案量，透過案量控管讓每年的波動減小、維持一定的水準。
住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，會計準則讓股票上市櫃的營建公司必須推案、結案，才能對股東交代；至於沒賣出的房子，就拿去向銀行貸款就好，房屋供應量與房價脫鉤。
熟悉房地產業的市場人士觀察，逾半建商多以存屋向銀行貸款週轉資金，錢套出來後，「房子有沒有賣掉不是重點，重點是金流」。
真相三：市場熱錢流竄
消費者文教基金會房委會委員張欣民指出，政府打炒房是希望降低短期炒作投機客墊高房價，但目前利率太低、市場上的資金太多沒地方去，大幅流入房地產，因此交易量縮減、房價不見得會下跌，還待時間檢視。
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應該把全台29萬空屋拿來拍賣
好抑止房價繼續上漲
