我的答案 ＂是的＂ 這也是政府給國民的福利
有效率的＂規劃負債＂＝＂投資＂
房地產以１５年為一個週期，原則上在二個週期來看房價都是漲的
所以銀行把時間拉長，處理手上拍賣的不動產換回的債權是沒問題的
雖然如此，但銀行不可能掛呆帳那麼久，一定是出售不良資產方式處理
相反的，用增加還款期來保障抵押品的債權看來是可行的，因為房價曲線是正斜率
所以加長房貸還款期限有增加銀行的風險嗎？名目上是沒有增加風險，反而還降低違約風險
對國民又有何好處呢？雖然可能買到貴一點的房價，但同時可以化解資金不足或排擠替代的效用
國民在資金運用上可以更加靈活的操作，增加資金的流動率，又可參與增值的機會
國民的資金運用的 ＂選擇＂性變的更多元化
所以在房價只漲不跌的情況下，＂房價＂永遠大於＂負債＂ ，就不會有＂泡沫＂這種東西
金融市場資金的結構就是建立在融資的遊戲規則
當那一天國民還不起房貸了，房地產要崩盤了，泡沬要爆炸了～
只要央行再開放４０年至５０年房貸申請就可以消除泡沬，房地產又可以再走一波
這和印鈔票有異曲同工之妙，也就是吸毒的後果，也就是浪子無法回頭之路
不是你死就是我亡啊～
所以印鈔票或者是還款期，我都視為＂結構＂及＂容量＂
當結構變大了，就不會有泡沬爆裂的問題，但人就會繼續吹啊吹～吹～吹～
人有慾望，就會想吹～不管是用吹蕭的方式～或者是吹喇叭的方式～
當人人都在吹～一起吹～總會有高潮時～
到時就會有人受不了～撐不住～軟腳了～造成結構破裂，也就是泡沬破裂～
國民就會回歸人性～合理性～去看待自己當年一起追逐的房地產～
但也許泡沫破裂之後，５０年或１００年之後又會創一次歷史的高價
因為全球的經濟是要用通膨結構來運作的～
以上的論點是用近２０年的實務觀察來作分享給大家
目前台灣就很像上面所述的方式運作～
但誰又能保證房價不會跌呢？又有誰可以證明＂吹＂到不會高潮呢？
不要因為享受短期的高潮，而忽略後面侵襲而來的危機啊～
量力而為～＂負債＂可以幫人，也會害人～
2021-02-23 12:11 發佈
pengkuofeng wrote:
房貸越久，銀行風險越大嗎？對國民越有利嗎？
不是, 銀行風險不是在放款很久, 而是放款收不回來... 而放款收不回來, 若是自己倒掉就算了, 怕的是連環倒。理論上, 一個近乎無風險的放款賺息, 銀行應該是巴不得借他更多更久... 換作我有錢, 我也願意開錢莊借這個有穩定還款付息的人... 這跟買股價穩定的定存概念股是同一件事。
而對國民是不是越有利...... 這麼說吧, 台灣人或泛華人社會, 習慣低負債或不負債, 所以負債很重就會渾身不自在, 其實按月償本付息, 是天經地義, 但不自在的地方是在於抵押或質押的東西有不確定性, 白話說就是有個把柄在人家手上, 心裏總是怕怕的。但對國民有利與否這件事, 要由另一個觀點看, 就是時間與機會成本。當一個人, 眼前有一個機會, 手上卻錢不夠時, 這時銀行/貨幣系統就能提供這個服務, 以免此人花很長時間用細水長流方式儲蓄想做一件事而錯失機會... 這件事可以是:
* 投資 (直接/間接, 或學貸/出國留學, 也可以當成一種投資)
* 消費 (某一程度可以理解為改善生活, 例如購置冷暖氣、買一台安全的好車)
(上述兩件事可以是同一筆交易做到, 例如買房自住)
pengkuofeng wrote:
我的答案 ＂是的＂ 這也是政府給國民的福利
有效率的＂規劃負債＂＝＂投資＂
差不多吧, 不過我不太認同這是福利就是, 這只是資本市場上的基本功能。會善用這功能的人, 就能得到幣貨的好處... 就好像自資 100 萬 + 融資 30 萬, 去投資一檔股票作價差, 以獲利 5% 來說, 若只用自資 100 萬, 那就是賺 5 萬, 但用一點融資, 則可以賺到額外的 1.5 萬 (反之, 運氣不好就是多賠 1.5 萬); 有些人死活不作融資, 那只是選擇要不要使用貨幣銀行的功能, 並不是什麼對不對...
pengkuofeng wrote:
房地產以１５年為一個週期，原則上在二個週期來看房價都是漲的
所以銀行把時間拉長，處理手上拍賣的不動產換回的債權是沒問題的
雖然如此，但銀行不可能掛呆帳那麼久，一定是出售不良資產方式處理
長達 15~30 年的事, 我想沒人說得準, 但銀行體系及政府都傾向這麼做 (不要讓房市大幅崩跌), 以確保這套遊戲可以玩得下去。這跟股票市場上不希望多殺多以及引爆融資斷頭賣壓一樣, 另一個例子是 0206 選擇權屠殺事件, 客戶違約, 基本上期貨商與結算系統也是可能會賠的, 市場過度波動不是好事。
pengkuofeng wrote:
相反的，用增加還款期來保障抵押品的債權看來是可行的，因為房價曲線是正斜率
所以加長房貸還款期限有增加銀行的風險嗎？名目上是沒有增加風險，反而還降低違約風險
藍字的部分是講不準的, 但政府與銀行傾向希望它是穩定而不要大幅波動 (急漲有急漲的問題, 急跌有急跌的問題), 而且市場流動性必須要好。加長房貸年限造成月付額較少, 確實是少些違約風險, 就好像重新議約, 展期以減低月付額的做法, 只不過是一開始就做罷了...
真正要減少違約風險, 就是確保債務人的還款能力, 債務契約是訂立在名目價格上, 貨幣上的技巧是通膨, 而經濟上的做法則是提升債務人(人民)收入, 前者有點邪道(發生中), 後者比較務實(很難做)。
pengkuofeng wrote:
對國民又有何好處呢？雖然可能買到貴一點的房價，但同時可以化解資金不足或排擠替代的效用
國民在資金運用上可以更加靈活的操作，增加資金的流動率，又可參與增值的機會
國民的資金運用的 ＂選擇＂性變的更多元化
...
只要央行再開放４０年至５０年房貸申請就可以消除泡沬，房地產又可以再走一波
銀行資金滿滿, 爛頭寸一堆, 年年都在報銀行存款創新高; 但卻又說國民資金不足, 買房搞到貸款要做到三四十年... 這問題在哪兒呢? 對, 是可以再玩下去, 父債子償就有辦法再玩下去, 通膨貨幣貶值+工資上漲, 也可以再玩下去, 但就是不太健康... 預支未來、未來要是出什麼風險, 就再預支未來的未來...
100 個有錢人, 把很多錢放銀行, 銀行受不了了, 找來 100000 個沒什麼錢的人, 跟他們說, 我們有超長年限貸款, 只要來借錢, 你就有房子了! 於是... 這十萬個人拚死拚活工作, 把生產力放出來, 把利息付出去, 存不下什麼錢, 但十萬個人換到二三四十年的有殼生活, 銀行賺飽利差, 有錢人還是有很有錢, GDP (生產力貨幣形式) 一直上升... 這就是我們的經濟...
很不好嗎? 我不知道...... 但這是我們社會的生活方式......
dancingra wrote:
很不好嗎? 我不知道...... 但這是我們社會的生活方式......
這位大大詳細分析的讓人很明白,5分我奉上了~
您說的確實是如此~
在銀行的立場角度，偵審放貸的核定當然不是如我文中那樣方式審查～
但那又如何～透過時價登錄不斷的上揚～按時價登錄打折後的額度也一樣上揚啊～
很多國家也沒有房貸有３０年期的福利啊～
甚至有些國家房貸也超過３０年以上了啊～
這些法令政策是誰決定的？也是政府機關啊～當然也就是人民的福利啊～
而且是只能越貸越長～只能更長久～不能縮短的福利～＂永遠不回頭＂啊～
台灣政府要繼續玩～我都幫忙想好解套方式～
全民一起貸運動～我早在N年前就已經提過了～
現在的台灣我可以正式向大家明講～房地產六都只要跌３０％～
就會影響到全國GDP生產力及全國不動產放貸餘額的比重趨近相等
甚至很有可能貸款餘額超過全年GDP的產值
也許有幸我們都有機會看到～
台灣在１０５年該回不回，如今累積下來的債務能量已無法回頭了～
政府只能用時間來消除債務餘額及阻止債務餘額增加
央行要何時出手打房？房價創新高？ 錯了～
只要２０２１年，不動產非都更案之債務餘額大量增加～造成年度放貸總餘額無法減少
央行就會開始動作了～住展雜誌總編已寫了好多次～
請建商不要太過招搖～雖然２０２０年房價開始走漲不是建商炒作～
但建商吹捧房地產會大漲也是罪過之一～會阻礙到央行政策～放貸餘額無法減少～
全球環境造成萬物齊漲～懂經濟及做生意的人都能明白其中的道理～
但並非市場本身的需求所創造出來的～只是單純貨幣效果造就的價格
這種沒有基本面的價格～來的快～去的也快～很容易被人割韮菜～
另外建商也因為建築成本的提高～如果無法自行吸收～要轉移到市場～
那建商也只是未來被割韮菜的一環，＂賣不掉＂....央行會出手修理建商~
房地產走到這裡~並非如大家所想的單方面簡單~
2020年開始所漲的房價，將是未來引爆泡沬的基礎～
因為３０年還款＂全民一起貸運動＂所創造出來的債務容量已達飽和甚至超過了～
在全球萬物齊漲的環境下，最恐怖的就是大家參與賽局遊戲～誰是最後一隻呢？
我們生在這個世代～環境逼我們人民是否要參加這場金融遊戲？
台幣～台股～房地產～原物料～您們感受到了嗎？
市場就是在呼叫我們趕快來賺價差啊～快來啊～快來啊～還會漲啊～
dancingra wrote:
真正要減少違約風險, 就是確保債務人的還款能力, 債務契約是訂立在名目價格上, 貨幣上的技巧是通膨, 而經濟上的做法則是提升債務人(人民)收入, 前者有點邪道(發生中), 後者比較務實(很難做)。
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銀行資金滿滿, 爛頭寸一堆, 年年都在報銀行存款創新高; 但卻又說國民資金不足, 買房搞到貸款要做到三四十年... 這問題在哪兒呢? 對, 是可以再玩下去, 父債子償就有辦法再玩下去, 通膨貨幣貶值+工資上漲, 也可以再玩下去, 但就是不太健康... 預支未來、未來要是出什麼風險, 就再預支未來的未來...
100 個有錢人, 把很多錢放銀行, 銀行受不了了, 找來 100000 個沒什麼錢的人, 跟他們說, 我們有超長年限貸款, 只要來借錢, 你就有房子了! 於是... 這十萬個人拚死拚活工作, 把生產力放出來, 把利息付出去, 存不下什麼錢, 但十萬個人換到二三四十年的有殼生活, 銀行賺飽利差, 有錢人還是有很有錢, GDP (生產力貨幣形式) 一直上升... 這就是我們的經濟...
很不好嗎? 我不知道...... 但這是我們社會的生活方式......
說的非常的中肯。
其實貨幣體系就是一個 "欠債" 的體系。政府不斷的舉債，主要就是用來 "發行貨幣"，透過通貨膨脹，貨幣貶值，來達到 "打薄" 過去的債務。而愈多的貨幣，可讓經濟活動活絡，商業交易成長，政府才能抽取更多因交易產生的稅，償還過去的債務。那新增的舉債何時還呢 ? 那就是等到未來，舉更多的債，發行更多貨幣來還。如此一直循環下去。
理論上，在有限度的調控之下，是不會 "崩盤" 的。
這也是告訴我們，大部份的人，只靠領薪水，存錢，終究只是窮忙族，是無法保有其財富的。必續適度的理財，投資，轉化現金為黃金、債券、股票、股權、會保值的不動產... 等。才可能在未來有抗風險的能力。
以上也只能算 "避險" 的投資，不是變 "富人"。投資有賺有賠，風險自負
至於要變 "富人"，通常是要 "富貴險中求" 了。例如像 "創業"，投入能產生價值的生產性的事業，就可能有機會變成像郭台銘之類的 "富人"。當然成功的機率是很低的。
wusir000 wrote:
房貸越久，銀行和國民的風險都會越高，因為時間越久，國民的不確定因素就越多，若發生貸款繳不出來，銀行會出現呆帳，國民會失去房子
這是正常人會想的想法
但在３０年的還款期限～帶動了房地產價格走揚，
人民承受每月還款額度減少，大家有能力購買不動產，加上不動產價格走揚
最後來到了人民每月還款飽和的均值
我之前的文章及其它版友的文章都有推算給大家看，其實都差不多
上面文中所述也有提到，風險是建立在 購價＜負債 時才會發生
最終端的債權人＂銀行＂無法拿回完整債權時，就是泡沫破裂時
所以在那之前，所有權人要先有３０年期都無法支付房貸的情況發生
通常會有二件事情所導致 利率走揚＝＞超出債務人當初預期的還款能力
第二就是失業率大量增加，企業無法經營，必須要透過無薪假或裁員來存活下去
以上目前尚未見到房價崩盤的要素發生～再加上原物料繼續漲～缺工嚴重
所以房價不會下來啊～
基本上, 錢借出來就是把印的鈔拿到手, 但並不是什麼人都能跟銀行借到大額的錢, 在這一點上, 產值不佳 (經常性薪資或者經常性收入不佳) 的人往往不易借到, 這個就是個有趣的地方... 說白話點: 月入 8~10 萬的醫生找銀行借個 1000 萬買房容不容易? 月入 5~30 萬的小商行老闆借錢容不容易? 月入 3~3.5 萬的小員工呢? 銀行放款本就是從回收的穩定性/安全性來考量, 而對於月入不豐的, 基本上是只做做小額消費貸款, 而且利率不會太低... 銀行的這種考量, 天生地就不會對經濟弱勢者太照顧, 在商言商呀。
很長期的房貸基本上把「買斷」變得像是租, 差別是租到最後還真有機會變成買斷。算不算福利, 我也不知道, 這起碼提供了一個機會給想買的人, 但若是強硬地只承做不超過 20 年的房貸, 自備款也無差別地要求到三至四成, 這算是降低槓桿, 但實際上也真的絕了一些人買房的機會。是的, 超長期房貸是促成了交易, 提高了房市流動性, 但這是蜜糖還是慢性毒藥, 不太好說......
我不太傾向說超長期的房貸是國民的利益; 若一定要說是國民的利益, 那麼, 房貸成立後, 能盡快地減少國民的債務負擔, 那才叫做利益, 其法有二, 一是通膨(貨幣面), 二是收入提高與創造就業(經濟面)。通膨一直都有, 但收入提高卻是極其難做 (基本工資那個不算)。
銀行真正的風險只在於流動性出問題, 只要流動性不出問題就沒什麼大事... 「大多數」放款客戶都有按時還款是最重要的, 房價下跌都還不一定比這嚴重, 就好像股市大跌, 融資追繳令萬箭齊發, 期貨市場 margin call 四處響起, 但如果所有客戶都如期如實補足差額, 下跌就下跌, 並沒有什麼好擔心的...
客觀的事實是區域發展不均衡, 不均富, 真正的問題也在這, 這個其實要比搞貨幣及財政政策還難更多, 而且很難立竿見影。一堆人往雙北擠, 弄得天天塞車, 烏煙瘴氣, 然後雙北房價/車位價/停車費/物價衝得恨天高, 一堆人又叫叫叫, 但一邊叫卻又一邊往雙北擠... 雙北裏的人, 就天天在搞防衛及爭奪, 大至爭地段爭房子, 中至爭停車位, 小至爭個排隊買限量商品... 弄得一點都不宜居。
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