實坪制只是簡單的單位換算為什麼做不了？

zzzjggs

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樓主

2021-02-09 9:45

實坪制只是簡單的單位換算為什麼做不了？

以前發過的主題

→ → → 慘~ 慘~ 慘~房價改為實坪制暫不推動

主建物面積：可直接看到

用登記總面積去算價錢＄

這種超簡易的數學換算而已

為什麼偉大的政府不去做？

2021-02-09 9:45 發佈

文章關鍵字實坪制單位房價總面積價錢主題主建物面積政府數學

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樓主

2021-02-09 9:48

是不是建商手指頭未比出暗號前

絕不會更改？

dancingra

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3樓

2021-02-09 10:26

以前年輕時也想過這問題, 倒不是我不認同購買者要支付公設坪、或牆柱等佔坪的費用, 而是覺得這些面積對我的效益跟自己住戶屋內的自己腳踩得到的面積, 效用不同 (其實牆柱空間是踩不到, 但是它的效用其實反而很大才對, 看是用什麼觀點講), 我覺得差別定價是有道理的。

但等年紀大了點, 就覺得... 羊毛出在羊身上, 一切都回歸到地坪價值攤散到建坪的每一單位面積上, 只是沒有分區域差別定價標出來而已。再者說白了, 地就那麼多, 假定看中的是捷運站方圓 700 公尺內的地點, 那這地點內有在賣的房子就那幾間, 要怎麼辦? 這是賣方市場還是買方市場? 想想就覺得這問題也沒什麼好爭了...

再者, 分區差別定價的意思, 反倒有點像是「這個來半斤、那個來一斤」這樣子買, 那這要不要明訂公設有些地方我不能踩進去? 因為我沒付錢? 最後我就習慣了, 反正就是一包價, 但我就是整個公設都是有使用權的, 那就好了。

買方就是看圖面 (預售), 或走現場, 真的去體會一下你付的錢換到的權利範圍划不划算就是... 對建商來說, 梯間一坪賣 20 萬, 房內一坪賣 50 萬, 跟二者平均是 (20+50)/2 = 35 沒什麼不同, 總營收是一樣的... 建商在賣房是看整個量體總成本及總收入, 總原料成本是在地皮上, 總收入就是地方上的整塊東西總共賣了多少錢...

procomm1722

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4樓

2021-02-09 10:27

2227995 wrote:
是不是建商未比出暗號(恕刪)

倒也不只建商, 而是既得利益者(包含現持有屋者)
你想看看, 灌水地坪用低單價是不是很好騙, 如果用實坪制, 法定公設要扣掉不能列入計價(其實建商會灌到實坪價中) 那麼原本你一坪要賣 100萬就要變成２００萬或更高．光這樣的數字的變動就會讓很多人卻步，而且建商偷雞的地方也變少了．
現有的房屋持有人除了老房子因為公設少，影響有限．近二十年的房子坪數就得縮水將近一半或更多．屋主也不甘心啊！
大家都是不願面對現實的，都是想拋鍋給別人．
不過政府最近也在進行一些強制的規範，以後的地下室停車位將不能登記坪數，說白了就是限制只有使用權，但沒有私人產權．這讓建商又是少賺很多錢．

dancingra

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5樓

2021-02-09 11:11

procomm1722 wrote:
倒也不只建商, 而是既得利益者(包含現持有屋者)
...(其實建商會灌到實坪價中) 那麼原本你一坪要賣 100萬就要變成２００萬或更高．光這樣的數字的變動就會讓很多人卻步，而且建商偷雞的地方也變少了．....(恕刪)

是啊, 所以我們都知道會發生這樣的事, 而且, 地跟房在他們手上, 要買就得找他們, 最後只會回歸到是買方強勢或賣方強勢的問題上, 所以實坪制在議價上效用有限, 終歸回到市場機制上 (難賣的貨 vs. 搶手的貨).....

procomm1722 wrote:
現有的房屋持有人除了老房子因為公設少，影響有限．近二十年的房子坪數就得縮水將近一半或更多．屋主也不甘心啊！

其實按此推理, 那有心買老房公寓的人, 基本上不會在意是不是實坪制; 反而這種實坪制的呼聲更突顯了市場真的有興趣的是新式的集合式電梯住宅大樓, 那也說明了市場偏好...

procomm1722 wrote:
...不過政府最近也在進行一些強制的規範，以後的地下室停車位將不能登記坪數，說白了就是限制只有使用權，但沒有私人產權．這讓建商又是少賺很多錢．...

假定有一建案, 週邊又有大賣場或商店街, 或是醫院等等, 那週邊就會很難停車, 有沒有私人的車位就會變得很重要... 在這種情況下, 仍然是市場機制, 怕是也很難在價錢上有太多空間... (只要車位的效用還是無限期排他專用的話, 那效用上就沒什麼不同, 無所謂登記上怎麼定義)

~~~~
更重要的, 實坪制的做法, 除了更透明的資訊, 但不會改變市場買方競爭的態勢, 三個人: A, B, C 搶一間房, 不管報價方法是什麼, 最有優勢搶到的, 還是口袋最深的那一位... 但若是三間房(幾乎同質同規格)只來一個客人, 那不管報價方法是什麼, 就是賣最便宜的那間最有可能成交...

真正的問題還是在市場面: A, B, C 三人的均富程度, 會決定出市場成交價可以到多誇張 (如果 A 最有錢, 他根本就是不計價地追喊, 那一坪喊到 180 萬他也照買, 那 B 跟 C 就莫可奈何, 這就是自由競價的市場機制) 這就我常說的明瓷花瓶拍賣會的理論.....

zzzjggs

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樓主

2021-02-09 11:18

dancingra wrote:
是啊, 所以我們都知...(恕刪)

對啊

為什麼萊豬3分鐘就通過了

囤房稅卻不行

挺拔的風中蟾蜍

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7樓

2021-02-09 11:34

不反對這樣改，但看不太懂意義在哪?

實坪以後可以幹嘛?房價就會直奔一折?還是之後公設就會國家幫忙出錢?

重點是公設比每個社區本來也是公開的，就自己換算不就好了??
每個國家匯率也不同，出國以後當地買東西不也要自己換算

就好像菜市場都用台斤在計價，我也看不懂啊，為什麼不改成公斤?
改公斤價格也同樣會調整阿，你以為菜商會台斤單價直接改成公斤賣你?

改了實坪對社會幫助到底在哪

ATB

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8樓

2021-02-09 12:48

挺拔的風中蟾蜍 wrote:
不反對這樣改，但看不(恕刪)

呵呵，公設比。
這樣說好了，實坪我可以丈量，公設你怎麼丈量？
我怎麼知道公設沒有被灌水來賣給我？
實坪制還會暴露出台灣房價有多誇張，地產商怎可能讓政府實施。
政治獻金不想要了是吧？

發覺幸福於平淡生活中

etjan64

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9樓

2021-02-09 12:54

很多人可能連公設，跟法定公共空間都不清楚吧？

一個有屋頂一個沒屋頂差別可大了，但建商就有很多空間能灌水。

cablek

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10樓

2021-02-09 13:18

政府沒錢徵收人行道跟棟距做公共空間跟公園所以轉嫁到建商跟住戶身上
建商再灌水一次做符合法規，超大電梯，漂亮收發城堡，雨遮迎賓私密車道，游泳池籃球場，健身房，社區活動中心，私人俱樂部餐廳三溫暖酒廊。誰買單？當然灌到住戶身上收個萬把塊的管理費。
住戶想到豪華公設房價upup,再灌到下手身上

所以要怪誰，歷史共業罷了。