身為工程師的我，怎麼可能用殺價殺個100萬，就覺得我會賺到的錯覺
再說，有些建商價格很硬，價格不動就是不動的，去看個房子態度還屌個258萬的
我也不愛跟建商543的，價格合理、格局無大礙，基本上就可以考慮入手
話不多說，小弟先提供我的評估方式
小弟是用實價登錄的資料進行線性回歸進行分析
1、使用內政部實價登錄資料
※不要用永慶、信義、591…其他網站的資料，避免資料不公正的問題，讓你的分析失準
https://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action
2、找出你想要購屋的區域
下圖以台南市安平區永華路附近為例
資料的選擇最好是兩年內，區域以1~2公里內
※區域還是以居住密集度來訂距離，如果是鄉下1~2公里應該沒有很多新成交的資料
在都會區1~2公里應該就有上千件成交資料
3、匯整資料
我們這邊需要的單價和總價的資料，就把這些資料蒐集起來
資料愈多愈好，不過資料處理起來會愈麻煩，建議抓200~500筆資料
※切記不要在該區域，只看單一建案的資料，會讓資料該區域失準
※物件分類一致，大樓、透天、豪宅資料不要摻雜在一起，畢竟是不同的價格帶
想買大樓的，資料都抓大樓的，想買透天的，資料都抓透天的
4、做成散佈圖
這個部份很簡單，會點Excel的人都會
5、幫散佈圖加上公式和趨勢線
6、完成
7、以上的資料是示範用。小弟這邊有比較完整的資料
最後一個步驟，剔除一些離異的資料
不小心把豪宅的資料加進去了，還有一筆離異資料，怪怪的
因為有些實價登錄可能包含到贈與、親友便宜轉賣，所以要把這個離異資料刪除
才不會讓我們的數據怪怪的
綠色框框才是我們要分析的資料
8、剔除資料之後
9、資料終於做完了
我們取得一條公式(x是單價，y是總價)，和R²。
y = 20.084x + 190.91
R² = 0.7748
這時侯，將你想要買的房子坪數輸入之後，會得到總價，這個總價的涵意就是這個區域近兩年的合理價位了
大概都是買在這個價位上
在趨勢線以上表示你買貴了；在趨勢線以下表示你買便宜了
※提醒一下實價登錄的資料，有車位和無車位是混在一起的，還是預設為有車位的價位來思考
※R²僅供參考就好，總價與單價愈接近正比，比值會愈接近1，簡單的說就是正相關啦~
以上給大家參考嘍~或者你有更好的評估方式，也可以提出來交流喔~~
