限貸政策影響解析

央行採取打房「4大新措施」　楊金龍宣布房市貸款限制

　　先以這次的政策影響對象來解析，房產相關的各個族群，不外乎就是自住客、散戶投資客、大戶投資客、大小規模的營造商及建商、地主，還有租屋市場的房東及房客。

　　這個政策不影響的族群，小弟認為是完全沒有，只是影響的層面屬於多空程度不同而已，說一個產業政策對所有人都沒影響，應是不太可能。

　　貸款成數限縮，就是影響手頭上超過兩間房子的投資客，房市走了十年多頭，不少30~50歲的購屋者，都有從中嚐到甜頭而擠身投資客行列；其中不乏已賺了幾筆，開始大量投資房產的散戶投資客，這些對象成了這次政策的主要重創的對象；至於大戶投資客因為手頭自備資金充足，仍然可以操作投資房產，只是因為貸款限縮，因此可以操作件數相對降低。

　　從營建產業角度來看，這十年多頭也讓很多營造業者嚐到甜頭而轉向建商，投入產銷整合型態，這些公司法人的貸款成數遭限制，自然也會成為被打擊的對象；現在開始，可能一些老板、董事要開始找股東過戶餘屋或親友借人頭了。

　　以一千萬的物件來分析計算，30年房屋貸款八成800萬，利率計1.1%，寬限期三年，每月繳息7,333元，預設三年買賣投資，預備現金約需263,988元，合併自備款共計現金成本約 2,263,988元，產品售價金額則至少要超過10,263,988元。

　　用新限貸政策計算，30年房屋貸款降低為六成600萬，利率計1.1%，無寬限期，每月繳本息19,575元，預設三年買賣投資，預備現金約需704,700元，合併自備款共計現金成本約 4,704,700元，計算實際利息成本，36期累計189,781，因此產品售價金額則至少要超過10,189,781元。

　　從數字面來看，投資的成本實際上反而是降低了一些，但是投入的資金卻提高了一倍，亦即這些資金充足的投資客或法人建商可操作的案件，足足下降了將近50％；相對來說，在假設風險不變的情形下報酬率卻下降了50％，還款壓力大了3倍，確實大大的衝擊了房產物件投資的誘因，更何況預算三年的繳款現金，還未計入政府房地合一稅分一杯羹的20％稅率。

　　從前述的說明跟分析來推測產業跟市場的動態可得知，已辦理貸款槓桿操作的散戶投資客以及中小型的建商，如若資金水位不足，現起算的寬限期三年內，必須開始出脫手頭上第三件以上的投資物件、預售屋、成屋（暫不考量打擊紅單政策）等案件。

　　亦即近一年開始會有一波脫手的恐慌潮，這兩個族群必須面臨賠售或斷頭法拍信用違約的抉擇；另一個解套方案則是將物件出租，以租金收益回補利息支出成本，不但減緩還款壓力，還能增加報酬率，但缺點就是投入現金成本，需要不斷提高，且在買賣操作上就會略顯複雜。

　　再延伸檢討租屋市場的影響，租屋案件也將增加，造成供過於求，這些族群有不得不降價出租的窘境，為追求正向的報酬率，也被迫轉為真正的買屋中長期投資了；因此限貸政策將開始衝擊原有的租屋市場，影響在租屋市場長期穩定的房東收入，畢竟新成屋、預售屋的租借條件，還是會比有些屋齡的房屋來得要好。

　　至於那些資金充足的建商法人呢？由於資金充足，對於建商法人來說似乎沒有影響，但從投資的角度來看，在風險不變、成本提高而報酬率減半的情形下，對任何產業來說，都是腰斬的意思，對於獨資的建商或財團法人來說，大不了收手不幹或轉型做其他項目，至於上市櫃或有股東的建設公司，短期的財報跟股東報酬率應該會非常難看，但還不至於虧損，仍具投資價值。

　　而地主是這次政策影響相對較小的，土地（自古以來貧富差距根源）仍然還是房地產最上游需求，建商雖然只能減少了物件操作，但是地主倒是不擔心地沒人要買或價格不好，畢竟台灣養地成本低廉，報酬率高，連一堆政客都想打著為民謀福的名義來幫自己的土地降低土地稅。

　　另外要提醒的是，那些借人頭給投資客的風險又大增了一層，即使有簽相關的投資協議書或借名登記，但是現實就是給正視現實的人玩的，被投資客拋棄的風險將大幅增加，等到被銀行討債、信用破產、存款被凍結的時候，再拿協議書上法院得到解套，大概也是四五年後的事情了，更何況還不一定討得回公道跟人生。

　　整體來說，房市近一年勢必有一波利空，至於這波利空會多久？有幾個數據需要參考，第一個是在市場中流通的件數，散戶投資人跟資金不足建商的占比佔了多少？占比越大案件釋出消化的時間越久；第二就是台灣人最擅長的檯面下解套，就看各方地產大老及工會研討，多久找出解套的方案？第三則是，這次打房政策的風頭會維持多久？畢竟現在的民意買不買單？政府願不願意收手，還無法確定，即便找出了解套方案，也許又會因為新的政策套上另一個風險；但以長期來看，這次政策分析下來，只要消化完了資金不足的對象，還是會回歸多頭走勢，資金足夠投資客或法人反而能趁這一波，再囤積斷頭的物件。

　　當然還有很多層面會影響房市走向，若以經驗法則來看，房市已經走了十年的多頭了，以三四十年的眼光來看，也還是只會漲不會跌；但以目前的房價所得比，會感覺已經有點在抓最後一隻老鼠的味道了，又或者人口紅利在近年開始翻轉，邏輯上亦會成為供過於求的狀況；日本房產泡沫化之前，甚至也沒人相信房價會跌這種事，說出來甚至還會被笑知識不足，誰又知道呢？