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追蹤壽險獵地足跡，第一站，來到捷運南港站。
這是大台北捷運人流成長冠軍站，5年成長近9成。捷運站東側有塊近1500坪的閒置土地，近期突然鹹魚翻生，成為地產明星。
該案權利金從去年5億元降到2億5千萬元，但新光人壽竟用6億1千萬元的權利金搶標，打敗另一家建商，拿到最優申請人資格，全案後續總投資額將破60億元。
「今年它們（壽險業）什麼都敢搶，南港尤其是兵家必爭的熱區。」一位商仲主管評論。
第二站是桃園市，它是全國人口成長冠軍都市，5年人口成長率暴增9.3％。
國泰人壽（簡稱國壽）今年1月砸5億元，進場要奪的，竟是一個位於此地、占地不到40公頃的迷你重劃區唯二商用地之一。
「這是麗寶整合30年的自辦重劃區，國壽兩年來三度搶進買地，一坪不到85萬元的地價，它一買就破百萬元，且越買越高。」一位小檜溪重劃區土地開發部主管說。
大到南港「黑鄉」翻身東區門戶，小到迷你豪宅聚落的土地公財，能搶的全不放過，這只是壽險全台獵地的冰山一角。
這群重返不動產的頂級獵人，如今買得更多、更廣、更貴。
今年來，壽險業投資不動產金額近1100億元，年底規模可望刷新壽險業投資不動產歷史新高。
不但規模大，占比也高。今年來全國1億元以上的大型土地交易案，壽險業就占3成，歷年最高。
這群最大買家，從台北信義區買到台中七期，從商辦、飯店、物流倉儲用地、一路買到地上權的大型土地開發案。
它們不斷刷新紀錄。
全體壽險業可投資不動產金額高達8兆元，目前僅投資約1兆3千億元，占比約16％，但以去年全台房市交易金額約3兆6千億元換算，8兆足足可吃下全台交易逾兩年！
這對已潛藏過熱風險的第四季房市，將產生怎樣的地產效應？
「壽險業的投資，就是民間版的火車頭。」一位桃園建案的專案經理說。
它能帶動地方建設，還會帶來房價5年漲一倍、點石成金的效應。
舉例來說，富邦、新光搶進的南港地區，根據住展房屋統計，該地新建案平均房價，8個月就漲5.5％，躋身北台灣十大強漲區的行政區。
桃園青埔高鐵特區是另一個指標案例。
5年前，當地是房市重災區，如今能起死回生，關鍵就在國壽搶進當地的產業專用區開發案，不僅在當年底與華泰飯店合作的商城一期如期開幕，後商城更擴大到第三期；再加上今年一開張就被擠爆的水族館Xpark，點燃當地住宅買氣。
根據統計，該產專區周圍住宅過去5年平均房價漲幅近11％，更有當地代銷業指出，預售屋價格5年漲約一倍。
這波壽險業大搶類似青埔這種素地加值的大型開發案，投資風險高，利潤也更豐厚，對房市拉抬效應也更強，以5到10年的中長線角度來看，至少是一成到數倍的房價漲幅。
更關鍵的是，它的建設計畫，一啟動就不准停。從提出開發計畫開始，包含錢從哪來？怎麼不變爛尾樓？樣樣要有數據分析，必須金管會核准後才准買。
因此，它們出手須精準布局，失敗率相對低。
有30年地產經驗的甲山林機構總經理張境在認為，如果消費者願意花5年、10年等，跟著壽險買房是聰明的策略，地價漲幅絕對是以倍數計算。
那麼，如何跟著它們布局呢？必須先理解其投資策略。
近十年最積極的4大壽險買家中，獵地王當屬南山人壽，包含BOT案、地上權與所有權土地，合計砸下約800億元，其中9成投資台北市信義區。
緊追其後的富邦人壽則拿下大南港案，打算蓋金融園區；也卡位台中七期與高雄鼓山區的精華地，未來陸續發展中南部的新地方總部。
至於年收租破100億元的全台最大包租公—國泰人壽，則是配合旗下永聯物流，買進新北市瑞芳等地區的物流用地。
壽險攻城略地，但建商也不是省油的燈。
今年在台中七期的兩塊千坪精華商業地，就由營建龍頭興富發、桃園豪宅王中悅，分別以當地前兩高的地價，擋下新光人壽等壽險業者。
這顯示財力雄厚的地產業者，也從住宅市場跨入商用不動產。
當壽險、地產爭相標地，房市會失控？吉家網董事長李同榮預期，3年內，政府不易出手打房，若持續失控，最壞可能重演2012年打房戲碼。
但其實，壽險資金進入房市並非壞事，就看政府如何引導資金運用，才能帶動發展，創造政府、業者與民眾的三贏局面。
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它們不囤地、旺周邊、中長期開發
從信義區買到瑞芳小鎮，商辦買到倉儲、賣場
封面故事
追蹤壽險獵地足跡，第一站，來到捷運南港站。
這是大台北捷運人流成長冠軍站，五年成長近九成。
壽險業8兆熱錢來襲！
南港站、桃園重劃區素地都是目標
走出三鐵共構，捷運站東側有一塊近一千五百坪大的閒置土地，近期突然鹹魚翻生，成為地產明星。
它是兩年前被規畫成南港轉運站東站的地上權開發案，當年招標後，地租、地價稅因公告地價調升大漲，嚇跑眾多投資人。這曾是三度流標的票房毒藥，近期第四度招標，價格竟超乎市場預期。
該案明明降價求售，權利金從去年五億元調降到二億五千萬元，但新光人壽（以下簡稱新壽）竟反用六億一千萬元的權利金殺入搶標，打敗另一家建商，拿到最優申請人資格，全案後續總投資金額將破六十億元。
「今年它們（壽險業）什麼都敢搶，南港尤其是兵家必爭的熱區，它（新壽）大南港搶輸富邦，所以東站差一點也要搶到。」一位商仲主管評論。
第二站是桃園市，它是全國人口成長冠軍都市，五年人口成長率暴增九．三％。
國泰人壽（以下簡稱國壽）今年一月砸五億元，進場要奪的，竟是一個位於此地、占地不到四十公頃的迷你重劃區唯二商用地之一。
這個重劃區有個文雅的名字—小檜溪，兩年前大家對它還很陌生，如今當地住宅每坪最高單價四十五萬元，是發展直追桃園最貴豪宅聚落—藝文特區的新明星地區。
「這裡是麗寶整合三十年的自辦重劃區，國壽兩年來三度搶進買地，一坪不到八十五萬元的地價，它一買就破百萬元，而且越買越高。」一位小檜溪重劃區土地開發部主管說。
大到南港「黑鄉」翻身東區門戶，小到迷你豪宅聚落的土地公財，能搶的全不放過，這只是壽險全台獵地的冰山一角。
這群重返不動產的頂級獵人，如今買得更多、更廣、更貴。今年以來，壽險業投資不動產金額近一千一百億元，年底規模可望超越二○一二年一千一百二十二億元高點，刷新壽險業投資不動產歷史新高（見第九十四頁右上圖）。
不但規模大，占比也高。今年以來全國一億元以上的大型土地交易案，壽險業占了三成，歷年最高；建築開發業從去年七成六，降到今年的五成，製造業更只有六％（見第九十四頁左上圖）。
這群最大買家，從台北信義區一路買到台中七期，從商辦、飯店、物流倉儲用地、一路到地上權的大型土地開發案。
它們不斷刷新紀錄。南山人壽溢價一七％買下的世貿三館的地上權案，創史上得標總權利金最高的國有地上權案；富邦人壽溢價九％拿下的大南港地上權案，以一坪逾三百七十六萬元的價格，創台北市南港區土地單價新高；全球人壽也用溢價近六成的天價，搶下國泰營區地上權案（見第九十四頁左下表）。
全體壽險業可投資不動產金額，高達八兆元，截至目前僅投資約一兆三千億元，占比僅約四．六％。以去年全台房市交易金額約三兆六千億元換算，八兆足足可以吃下全台交易逾兩年！
在全球低利率、新台幣升值、壽險業多元布局等因素考量下，壽險業投入房地產，至少還會熱兩到三年，這群口袋最深的買主，未來還有極大投入空間。
已經潛藏過熱風險的第四季房市，如今遇上這股銀彈攻勢，將會產生怎樣的地產效應？
民間版火車頭帶動周邊商機
商城、水族館進駐，新屋價五年翻倍
「如果說政府建設，是帶動房地產發展的官方火車頭，那壽險業的投資，就是另一個民間版的火車頭。」一位桃園建案的專案經理說。
可別以為壽險業經營的商用地產，與一般住宅市場，是兩個互不相干的區隔市場，其實，當它在你家旁邊蓋商場，將帶動當地環境、地貌、公共空間的改變，勢必帶動你家房價起漲，它是用商業設施拉動房價起漲的關鍵火車頭。
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