一折星的一折論,在台北市租屋市場應該快看到了.

只是個過程

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樓主

2020-09-28 16:10

01房市多多和魯套不是都很喜歡講通膨,貨幣貶值之類的?? 挖鼻孔

30年前的25萬,大概是現在的80~100萬.
同一間店30年前月租金25萬, 而前陣子月租金12萬還會繼續下跌.
這樣看來, 30年來, 租金算一算大概快到一折了........
店面的價值在於投報率, 所以換算下來, 真的很接近一折.
挖鼻孔

https://house.udn.com/house/story/5889/4894539

摘錄：

天母一度是北市最高級商圈之一，30年前他在天母西路開店，25坪左右店面一個月租金要25萬元。
但過去十年天母商圈以驚人速度衰敗，人潮不再，生意難做，當年25萬元的店面，租金大砍一半跌至12萬元。
去年天母西路地標麥當勞熄燈離開後，星巴克、台灣之星、路易莎咖啡也接連撤店，目前情況更慘，先前腰斬的12萬元租金，已維持不住，行情再度下跌........

2020-09-28 16:10 發佈

文章關鍵字租屋市場台北市房市魯套租金貨幣貶值通膨店面天母十年天母商圈

達克瓦

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2樓

2020-09-28 16:23

30年前銀行存款利率10%，
錢放銀行安安穩穩每年增加10%，
什麼店面會有人去買？

1.樓上自住，樓下開店的
2.這間店面的收益超過10%，例如15%

那我們開始回推店面市值，
30年前，
月收25萬的店面，要有15%報酬率，
年收300萬，市值為2000萬。

但是現在，
銀行存款利率0.77%，
放款利率1.5%，
也就是店面收益有2%，就會有人接手。

目前月租12萬，要有2%的報酬率，
那市值為多少呢？
答案是7200萬。

這就符合了你提到的，
物價上漲了3-4倍，
但是租金卻下跌了1/2，
因為利率少了10%！

如果你真的搞不懂利率與物價、租金的變化，建議你先買一本「貨幣銀行學」來看看，把基礎理論搞清楚。

omniyeh

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3樓

2020-09-28 16:41

幾十年前的多少錢，等於現在的多少錢，要看當時物價指數，不是自已憑感覺，或拿幾個產品來瞎掰。

主計總處發布的物消費者物價指數 (Consumer Price Index，CPI 衡量通貨膨脹的主要指標)，消費者物價指數測量的是隨著時間的變化，包括多種（常有幾百種）商品和服務零售價格的平均變化值。這多種商品和服務會被分為幾個主要的類別。在計算消費者物價指數時，每一個類別都有一個能顯示其重要性的權數。這些權數是通過向成千上萬的家庭和個人調查他們購買的產品和服務而確定的。權數會經常修正，以使它們與現實情況相符。

目前台灣的CPI共包括395個項目群，包括食物類（肉類、水產、蔬菜、水果等）、衣著類（成衣等）、居住類（房租、水電燃氣等）、交通類（油料費、交通服務費等）、醫療保健類（醫療費用等）、教育娛樂類（教養費用等）以及雜項類（理容服務費等）等7個基本分類。

CPI 看起來是不含 "房價" 在內的。

https://www.stat.gov.tw/point.asp?index=2

民國 109 年 8 月 CPI 為 102.50。
民國 79 年 8 月 CPI 為 67.29。

時間差距 30 年。

達克瓦

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4樓

2020-09-28 16:57

再來就是，
租金跟房價是「沒有絕對關係的」，
店面的租金行情「跟人流有關」，
住家的租金行情「跟學區及就業市場有關」，
本文中我不否認天母商圈衰敗的事實。

租金的行情往往跟不上房價上漲的速度，主要因為
1.租屋者的收入無法負擔！
2.其他競爭者會用高於銀行定存報酬率出租來低價競爭！

舉例
1995年，120萬買入的2房，當年租8000元
銀行存款利率約8%，租金報酬率也是8%。

2020年，這間2房變成480萬，租金行情12000元，銀行存款利率0.77%，租金報酬率3%

我也可以租8000元*4的32000啊，
但是
1.32000租屋者租不起
2.別人覺得3%就夠了，12000就租了
這就是自由市場機制啊！

房價上漲4倍，租金僅上漲50%，
這種現象非常普遍，
甚至像天母那樣的商圈，
租金還是腰斬1/2！

但是租金腰斬=房價腰斬嗎？
這才是你要思考的！

omniyeh

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5樓

2020-09-28 17:09

tany3472 wrote:
舉例
1995年，120萬買入的2房，當年租8000元
銀行存款利率約8%，租金報酬率也是8%。

2020年，這間2房變成480萬，租金行情12000元，銀行存款利率0.77%，租金報酬率3%

差不多符合這時間區間內 CPI 指數上升約 1.4 左右，房租上升達 1.5 還比較多。

只是個過程

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樓主

2020-09-28 18:57

tany3472 wrote:
30年前，
月收25萬的店面，要有15%報酬率，
年收300萬，市值為2000萬。
.
.
.
.
.
目前月租12萬，要有2%的報酬率，
那市值為多少呢？
答案是7200萬。

就是等這句話.
假設你講的都對, 也沒浮誇目前現值. (我相信你抓比較寬鬆, 實際應沒有7200萬)
30年前的2000萬, 跟現在的7200萬, 誰比較值錢?
我個人是認為30年前的2000萬比較值錢.
換句話說, 30年前買入該物件, 但現在賣掉, 得到的幣值不見得比30年前的大.
所以房地產抗通膨的說法不知哪裡來??

當然啦, 01很多魯套和多多都說可以出租啊.....
問題是房市多數是住宅, 自住的為多, 也就沒有什麼越住越值錢的問題.
房子還是那間房子, 賣掉後拿回來的錢, 可能比不上原來的幣值/價值.

請記得, 這是台北市天母的房地產, 如果不是台北市的呢?
狀況真的不是什麼房市會抗通膨的說法.

omniyeh

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7樓

2020-09-28 19:01

只是個過程 wrote:
30年前的2000萬, 跟現在的7200萬, 誰比較值錢?
我個人是認為30年前的2000萬比較值錢.

大哥你不要亂講了，會笑死人的。根據 CPI 來算，只值現在 3000 W 出頭而已。
30 年來，房地產漲幅遠超過 CPI 漲幅。

lemontre

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8樓

2020-09-28 19:28

反指標大師簡介:

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
還記得newmorerich這個人嗎?

Trillionaire2020

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9樓

2020-09-28 19:35

lemontre wrote:
反指標大師簡介:&darr...(恕刪)

台北市傳統精華區店面全面崩潰。東區空租一堆，商家倒光光，淪為三級商圈。

更不用提天母，現在是台北市的偏鄉，又老又窮，租金1折也不意外。

都這麼慘了，多多、套套還可以發表謬論，堅稱房地慘只漲不跌，而且店面價格跟租金無關。

達克瓦

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10樓

2020-09-28 19:56

只是個過程 wrote:
30年前的2000萬, 跟現在的7200萬, 誰比較值錢?
我個人是認為30年前的2000萬比較值錢.
換句話說, 30年前買入該物件, 但現在賣掉, 得到的幣值不見得比30年前的大.
所以房地產抗通膨的說法不知哪裡來??

「抗通膨」意味該商品可儲存、能跟著物價一起漲就好了，至於「漲幅」一定會有落差，不用計較的太清楚。

天母的房子漲4倍（不含租金）
黃金漲6倍
台積電漲7倍（不含配股配息）

高麗菜有漲嗎？
有，但它不能儲存。

鑽石可以儲存嗎？
可以，但是它不能抗通膨

汽車可以儲存嗎？
可以，但是它不能抗通膨

目前大家認知的高房價，
是貨幣價值在降低，而非房價上漲，
但每次提到這個問題，
就會有人說「可是薪資水準倒退」，
「薪資水準倒退」跟「物價上漲」是兩碼子的事！它們並沒有關聯性！

在經濟學中會提到商品的「需求彈性」，
針對需求彈性低的商品，如稻米、高麗菜，不管薪資所得能否跟上物價波動，都必須強迫性消費，房子亦有此特性，畢竟人還是要居住空間，無論是租、是買。

「高房價」或許是嚴重的社會問題，炒房行為也應當禁止或限制。
但是，正確的財務知識及觀念不能被扭曲。