高房價之出生人口持續創新低

南韓修法平抑高房價 台灣呢？
林建甫 周信佑
新冠肺炎疫情衝擊全球經濟，但世界性的寬鬆貨幣政策不但讓股市回穩，最近六都房價也蠢蠢欲動。南韓政府正在修訂《綜合不動產稅法》和《所得稅法》，力拚7月底國會通過，針對多套房持有者調高房屋購置稅、綜合不動產稅和轉讓所得稅稅率，全面增加多套房持有者和投機性購房者的稅負，嚴防房產投機，穩定房產市場。這些都值得我國學習。

南韓此次修法最引人注目的是：多套房持有者將最高被課以6%的綜合不動產稅，購置稅率也最高上調至12%。同時，多房者在特定地區賣房，在現行稅率基礎上加收10%的轉讓稅（兩套房持有者的稅率調高為20%，三套房持有者調至30%）。此外，政府將公租房供應量從20%擴大至25%，並降低公租房申請門檻，減輕剛需購房者和新婚夫婦購買首套房的稅負。

在交易稅方面，南韓調高房屋購置稅和轉讓所得稅稅率，就是提高交易成本，抑制炒作。台灣在100年6月1日開始實施的《特種貨物及勞務稅條例》也是基於此精神，後因打擊的對象不夠精確與「先買後賣」、「農舍」等豁免條款漏洞，105年1月1日改以房地合一新制度取代之。台灣目前針對短期炒作的情況已有防堵機制，制度尚稱健全。但實務上卻仍有許多逃漏的空間，例如可透過未上市的投資公司買賣與持有不動產，並以投資公司股權買賣移轉等方式規避不動產獲利所需負擔的交易稅負。


在持有稅方面，南韓調高綜合不動產稅，全面增加多套房持有者的稅負，杜絕囤房的溫床。這部分比較類似台灣認知的「囤房稅」，主要就是針對少數持有多房的族群。台北市政府從104年5月起開徵囤房稅，針對非自住房屋戶數採2.4%及3.6%差別稅率課徵，空屋率和住宅價格指數都有些微滑落。且根據台北市稅捐稽徵處資料顯示，台北市從104年課徵囤房稅至2020年5月止，囤房戶數從13.2萬戶降至9.8萬戶，減少約3.4萬戶，囤房比例減少約26%；且減少的囤房戶數中，約有20%（2.7萬戶）出售或變更使用。顯示台北市課徵囤房稅，提高多屋持有成本，促使房屋做更合理且有效率的運用，對抑制空屋率及房價方面也有一定成效。

但現行如果是自住用，全國戶數3戶內都能適用自用稅率，稅率為1.2%，顯過度寬鬆，應朝1戶進行規畫，且大幅調降自住房屋稅率，提高多戶持有者的差別稅率上限，保障民眾遮風蔽雨的居住人權；此外，現行「建商囤房稅」寬限期3年也應縮短至1年，降低空屋率與提高房屋的使用效率。

在增加社會住宅或公租房的供給方面，為解決青年、弱勢住房問題，蔡英文總統在104年競選時喊出要在8年內蓋出只租不賣的20萬戶社會住宅，但根據內政部截至今年5月31日止的最新數據，4年過去了，各縣市政府、住都中心及國營事業社會住宅興辦案件，既有戶數6515戶、新完工9374戶、興建中及待開工22976戶，合計38865戶，距離達成目標有一大段距離，在社會住宅數量擴大供給不易的情況下，政府或可朝「鼓勵公益性出租」的方向努力。

最後，房市資訊應公開透明。過去房地產市場的價格面存在著公契、私契與銀行授信估價三種不同的價，「三把號，各吹各的調」。101年8月1日實價登錄1.0政策上路後，開始揭露有參考性與可信度的價格，大幅改變過去房地產長期以來的價格亂象，也減少因資訊不對稱所產生投資客炒房套利的空間，健全房市。但「門牌全揭露」和「預售屋價格即時登錄」未能到位。最近修改部分包括申報責任、時機及罰則，對於此兩項仍未被採納，被批評是「實價登錄0.5」。因此未來仍有改進空間，期望建立可靠的交易買賣制度，讓房屋市場成交資訊更透明。

台灣市場游資浮濫，加上缺乏可供投資的好標的與管道，以致房價所得比一直居高不下，最近新冠疫情下利率也再降，有利房價再漲。呼籲政府不能老打太極拳，除應防堵買賣交易的漏洞，更應朝「單一自住更輕鬆」與「提高多戶持有成本」的方向努力，調降自用住宅稅率與提高差別稅率上限，同時逐步調整公告土地現值與房屋評定現值向市價靠攏，除為實價課稅做好前期準備，更要平抑高房價，翻轉青貧世代。

（作者林建甫為中信金融管理學院講座教授，周信佑為空中大學商學系講師）
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南韓抑制高房價比台灣積極，台灣再不修法抑制高房價，出生人口一定會再創新低，斷子絕孫的人持續增加