【資金入台，房價狂飆，實價登錄幫大忙。】
以下年代久遠，可能會有點誤差，但我的記憶大概如此~
1985年起台幣升值~資金入台，1985~1990年房價大漲約2~3倍，隨便買都會賺，買台北市可能賺4~5倍。
1990~1993年房價持平盤整。
1993~2004年房價緩跌，跌幅約40%~50%，平均每年跌3~5%。
如此長期的跌幅，最大的原因是李登輝政府的打房，主推6萬元/坪國宅，雖沒實際大推國宅，但形成房價下跌的全民共識，沒人敢炒房，有需求才會買。
雖然房價下跌，但人民是幸福的，200~400萬就可以買到房（台北市除外)，民間的消費力強勁，生意很好做也好賺，這種房地產才是經濟火車頭。
2005年法規改變+沙石漲價，造成營造成本大漲約30%，2005~2009年房價因此緩漲，而反應成本。
2009年的鮭魚返鄉~資金入台，2010~2014年房價大漲2~3倍，造成全民炒房，原因除了建商作價之外，就是北部投資客到中南部炒房，很多房子都是北部投資客炒起來的，賣一手又一手，墊高房價，中南部人只能心慌~怎麼會這樣?
(主力作價，散戶承接。)
2014~2019年沙石持續漲，營造成本漲5%，雨遮不登記後轉嫁3~5%，建商大推沒人性的小宅，半哄半騙的吸引沒經驗的年輕人，加上建商口袋賺飽飽的推公司貸款（低自備款），加上低利率政策與實價登錄的工具……，就像用最細的網，捉最小的魚一樣。(小魚很多的時候，先灑飼料才好抓。)
這一切幾乎抵消了房價下跌。
但是，最關鍵的住宅用地，從2014年之後是小跌的。(口袋賺飽飽的地主惜售，互相撐著。）
我發現最近幾年，大多數的房價是年輕人在撐，現實真的很矛盾……，很多人要居住正義，也很多年輕人想買房賺大錢，相信現在不買，以後買不起。
但是大家的錢就只有這麼多，在薪資沒有大幅上漲之前，房價只會漲不會跌的想法，一切很可能只是美夢一場。（除非資金又進台）
1996年GDP成長率約6.18%，基本工資15360元，全台房屋移轉約50.9萬棟，房貸餘額約2兆。
2013年GDP成長率約2.48%，基本工資19273元，全台房屋移轉約37萬棟，房貸餘額約5.6兆。
2019年GDP成長率約2.64%，基本工資23100元，全台房屋移轉約29萬棟，房貸餘額約7.3兆。
以基本工資來算收入，其實有些誤差，因為實際的薪資成長，20年來只漲2~3成。
10年來為了買房子，台灣人一年花費2兆元以上。（2013年的房市交易為3.4兆元，當年全國GDP為15.2兆元。）
【一年2兆元買房！房貸餘額7.3兆元！】
花大錢買房，生活品質卻更差，公設比2005年之前提高了40%，私有面積縮小，格局變差，房價2成的自備款，平均增加280%的金額，8成20年的房貸，利率1.4%的平均負擔，比20年前9%利率還多了50%的金額。
若房貸延伸至30年，雖然可以降低至以前低房價的負擔，但等於要多付10年的房貸。
現實的問題：房價高漲之後，怎麼還有錢輕鬆消費？生活品質怎麼會好？
（利率可能不會永遠這麼低，最保險要抓20年的波動平均值）
房價高漲，民間基礎消費力薄弱，既使低利率也無法挽救，不單是住宅房價高的影響，連商業空間、店面的漲幅都翻倍，造成小生意賺不到錢，員工無法加薪的惡性循環，現在的房地產已成為經濟【牛車頭】，緩步的拖累經濟的進步。
當然，還有些商機成長，例如進口車(稅金30%降至17.5%)、高級家電、高價電動機車、iphone……，因為有錢人還很多，或是普通人因為買不起房，就買些讓自己快樂的事物吧！
未來，或許資金再度來台炒作，房價可能再漲一波，台灣人民將和香港人一樣可憐，被高房價操控著生活，最終走上街頭也無解。
【有年輕人說沒買房，老了難租房】
現在國人平均壽命約80歲，如果25歲是年輕人的買房起點，到65歲還有40年，40年是變化很大的未知數，而且萬一現在買房後的壓力大，沒生小孩可以陪伴到老，老年若是孤單，是很可怕的事，會建議到養老院和朋友一起生活，還更快樂，自己住~很寂寞的，而且生病沒人照顧。
(預估40年後，長照相關政策已經健全，而且社會住宅會更普及。)
【有需要的年輕人，當然可以買房，但利率這麼低，租不如買的理由不一定對。】
一定要謹慎評估自己的財力，若為了買房而犧牲生活品質，可能會意外成為有錢人炒房的幫兇。
也不要買爛格局的房，否則就是幫建商出清瑕疵商品，讓不良的建商可以隨意炒房，而自己卻要承受價值瑕疵的風險。
利率這麼低，租不如買?
住宅房價低的時候，房貸利率8~9%，房租的投報率約5%(房租相對高)，現在房價高，房貸利率1%多，投報率要到3%都有難度(房租相對低）。
如果用定存的角度是對的，但定存是存現金……。如果用租房與買房的支出金額計算，租不如買~是不對的。
【房市有量才有價】
大約有一百萬個台灣人，共計額外持有約171萬8千多百戶住宅，這是自住持有一戶之外，額外持有的住宅數量。
（這數量不包含夫妻分開登記、子女登記的個人持有戶數。）
若以每戶基本500萬元計算(未計車位），額外持有的住宅價值超過8.5兆元，可能有10兆以上。
這麼龐大的金額投資在房地產，房市很容易就過熱，因為只要持有超過2年，「獲利的部份」就可以享有20%的優惠稅率，而且可扣除相關費用後再計算，再搭配低利率房貸，炒房的獲利，真是太吸引人了。
（當然不是持有2户以上的人都炒房，只是現行的稅率太容易炒房了。）
因此，若能降低非自住的額外投資量，就能夠降低房市的交易量，房市就會降溫，未來大多數年輕人就買得起，而且不會嚴重影響生活品質。
除非基本工資年年大漲，帶動薪資大漲，否則現有的房價大約要打6折，才會符合目前國人的平均負擔，也就是3人小家庭的房貸，房貸負擔約2萬元以內（20年本息均攤），生活品質比較不受影響。
【防止炒房，才有居住正義。】
針對投資客，提高交易稅並限制房貸限期，就可以造成量縮，長期緩跌到房價與收入的平衡點。
【專家都說投資客都縮手了啊！現在是剛性需求?】
沒錯，但專家沒有說投資客都在拋售，很多投資客口袋滿滿，在處理手中的物件時，慢慢來~反正利率低，政府也不打房，甚至可能會作多……。
【實價登錄幫大忙】
2012年實施的實價登錄，一直爭議不斷（做假的傳聞)，就那麼剛好，實價登錄實施的隔年，房價炒到最高點。
這完全不意外。
以前沒有實價登錄可以做假，炒房有點難度，有了實價登錄之後，房價登錄不實，難以查證，若用人頭買賣，買貴是人家心甘情願的，或是和客戶串通，明知做假也難以抓包。
實價登錄已成為業者最佳的行銷工具。
2012年以前，做假合約只能讓房貸拉高成數，2012年以後不只可以拉高房貸，還可以作價炒房。
只要拉高5~10%的單價，作價幾戶就可以營造上漲的假像，再配合紅單潛銷炒作……。
無論是實價登錄幾點零，登錄不實只罰3萬起，這罰款根本不痛，只是有點癢，重點是很難抓。
2012年之前炒房有這麼容易嗎?
我們還要這個實價登錄做什麼?
政府無法完全掌控實價登錄，為何要實施這個惡法?
《來到現實面。》
2020年雖然有武漢肺炎的影響，預估房市還是會繼續炒作，因為政府明示不打房了……，居住正義終究還是抵不過既得利益。
民進黨、國民黨、民眾黨，都沒看到想解決居住正義的決心，只有時代力量黨提囤房稅和實價登錄2.0，還有點用心，但我覺得搞錯方向了，投資客與房地交易稅才是居住正義的關鍵，而且實價登錄這個惡法真該取消。
現在，由於無知政府的無能政策，所以居住正義的奮鬥還需很久很久……，但絕不輕易放棄。
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