房價指數的真實性？

2020/05/11
內政部發布去年第4季全國及六都住宅價格指數，全國住宅價格指數為104.14，桃園、台中、台南及高雄創下2012年第3季以來新高紀錄。

【房價指數的真實性？】

不懂政府怎麼把指數算的準確？也不知道這個指數有什麼意義？

每一户房子都是獨一無二的，無論地段、樓層、格局、採光、建材……，房價指數很難客觀的分析，也無法排除實價登錄的造假疑慮。

若只計算2012~2019年，營造成本共漲了4.9%，主要是混凝土上漲造成的，這是房價沒跌的原因，也是建商在炒作的話題，讓人以為房價只會漲不會跌。

事實上，1993~2004的房價連跌11年，大約跌掉40%（法拍屋一堆），2005~2010是緩漲調整期（法規大調整），只有雙北漲比較多，2011~2013才是大漲期，大漲是因為馬英九的德政，加上20年的醞釀，加上中國、香港都在大炒房的氛圍才造成的。

真正影響房價的最大因素是地價，我的觀察是~2014年至今，地價沒什麼漲（除了特定區域與工業地之外），整體可能有微跌，加低利率的誘因與台商回流，建商去年才會搶地。（但是台商回流是買商辦與工業地）
2014年後，大多的住宅土地大約平盤，能支撐價格的因素，是房地大漲後，地主與建商口袋滿滿的期待，以及低利率的資金氾濫，所以才延緩了地價的下跌。

【錢都在房地產裡，人民怎麼會好過，景氣怎麼能復甦。】

1996年GDP成長率約6.18%，基本工資15360元，全台房屋移轉約50.9萬棟，房貸餘額約2兆。

2006年GDP成長率約5.42%，基本工資15840元，全台房屋移轉約45萬棟，房貸餘額約4.3兆。

2013年GDP成長率約2.48%，基本工資19273元，全台房屋移轉約37萬棟，房貸餘額約5.6兆。

2019年GDP成長率約2.64%，基本工資23100元，全台房屋移轉約29萬棟，房貸餘額約7.3兆。

【不動產放款餘額破警戒線！央行恐再次打房】
https://www.storm.mg/amparticle/2605266

在2010年以前，除了雙北之外，買2007之前的3房舊屋35坪，400萬以內很好買，私有面積約26坪以上，買2007年之後的3房（35坪），私有面積只剩22坪左右，等於少一個房間的面積，而且要價800萬以上，每月要還要多負擔2萬多的房貸，薪水沒漲~錢從哪裡來？
因為2005之後的法規改變，所以造成格局、公設面積都大改變，也因此造成很多爛格局的小宅產生（這些爛小宅大多都賣給首購的年輕人，利用華麗的樣品屋與建材），如果有一天，房價開始明顯下跌，跌最深的一定會是這些爛小宅。

若觀察1993~2019年的GDP（花錢指數），1993~2007年的成長率大多都在4~6%左右（除了2000年的網路泡沫），2011~2019年的成長率大多都在2~3%左右。
這些差距就是1993~2007年沒有全民炒房，人民有錢花，大家有錢賺，經濟可以循環，而不只是錢進房地產。
2011年炒房之後，高漲的貸款與房租，讓經濟趴到現在，已經完全躺平。

房價短期漲這麼多，薪水只漲一點點，受害的是廣大的受薪階級，景氣這麼差，大家都缺錢，為何要買房？
景氣差加武漢肺炎疫情，既使政府再做多、利率再降低、建商口袋再深……，房價都很難漲。

【只靠低利率、營造成本漲4.9%，不靠消費力，房價就會漲？】

房地產從2014年之後就開始緩跌的趨勢不變，雖然營造成本上漲抵消了房價下跌，但就像股市的起伏一樣，沒有良好的消費基本面，房價上漲是不會長久的。

【中央公布房價 四都創新高、僅剩北市還沒漲回高點】
https://estate.ltn.com.tw/article/9600