2020/05/11
內政部發布去年第4季全國及六都住宅價格指數,全國住宅價格指數為104.14,桃園、台中、台南及高雄創下2012年第3季以來新高紀錄。
【房價指數的真實性?】
不懂政府怎麼把指數算的準確?也不知道這個指數有什麼意義?
每一户房子都是獨一無二的,無論地段、樓層、格局、採光、建材……,房價指數很難客觀的分析,也無法排除實價登錄的造假疑慮。
若只計算2012~2019年,營造成本共漲了4.9%,主要是混凝土上漲造成的,這是房價沒跌的原因,也是建商在炒作的話題,讓人以為房價只會漲不會跌。
事實上,1993~2004的房價連跌11年,大約跌掉40%(法拍屋一堆),2005~2010是緩漲調整期(法規大調整),只有雙北漲比較多,2011~2013才是大漲期,大漲是因為馬英九的德政,加上20年的醞釀,加上中國、香港都在大炒房的氛圍才造成的。
真正影響房價的最大因素是地價,我的觀察是~2014年至今,地價沒什麼漲(除了特定區域與工業地之外),整體可能有微跌,加低利率的誘因與台商回流,建商去年才會搶地。(但是台商回流是買商辦與工業地)
2014年後,大多的住宅土地大約平盤,能支撐價格的因素,是房地大漲後,地主與建商口袋滿滿的期待,以及低利率的資金氾濫,所以才延緩了地價的下跌。
【錢都在房地產裡,人民怎麼會好過,景氣怎麼能復甦。】
1996年GDP成長率約6.18%,基本工資15360元,全台房屋移轉約50.9萬棟,房貸餘額約2兆。
2006年GDP成長率約5.42%,基本工資15840元,全台房屋移轉約45萬棟,房貸餘額約4.3兆。
2013年GDP成長率約2.48%,基本工資19273元,全台房屋移轉約37萬棟,房貸餘額約5.6兆。
2019年GDP成長率約2.64%,基本工資23100元,全台房屋移轉約29萬棟,房貸餘額約7.3兆。
【不動產放款餘額破警戒線!央行恐再次打房】
https://www.storm.mg/amparticle/2605266
在2010年以前,除了雙北之外,買2007之前的3房舊屋35坪,400萬以內很好買,私有面積約26坪以上,買2007年之後的3房(35坪),私有面積只剩22坪左右,等於少一個房間的面積,而且要價800萬以上,每月要還要多負擔2萬多的房貸,薪水沒漲~錢從哪裡來?
因為2005之後的法規改變,所以造成格局、公設面積都大改變,也因此造成很多爛格局的小宅產生(這些爛小宅大多都賣給首購的年輕人,利用華麗的樣品屋與建材),如果有一天,房價開始明顯下跌,跌最深的一定會是這些爛小宅。
若觀察1993~2019年的GDP(花錢指數),1993~2007年的成長率大多都在4~6%左右(除了2000年的網路泡沫),2011~2019年的成長率大多都在2~3%左右。
這些差距就是1993~2007年沒有全民炒房,人民有錢花,大家有錢賺,經濟可以循環,而不只是錢進房地產。
2011年炒房之後,高漲的貸款與房租,讓經濟趴到現在,已經完全躺平。
房價短期漲這麼多,薪水只漲一點點,受害的是廣大的受薪階級,景氣這麼差,大家都缺錢,為何要買房?
景氣差加武漢肺炎疫情,既使政府再做多、利率再降低、建商口袋再深……,房價都很難漲。
【只靠低利率、營造成本漲4.9%,不靠消費力,房價就會漲?】
房地產從2014年之後就開始緩跌的趨勢不變,雖然營造成本上漲抵消了房價下跌,但就像股市的起伏一樣,沒有良好的消費基本面,房價上漲是不會長久的。
【中央公布房價 四都創新高、僅剩北市還沒漲回高點】
https://estate.ltn.com.tw/article/9600
人口負成長 wrote:
高房價使年輕人難以結(恕刪)
記得約三十年前,曾經有一個調查,你認為有多少存款,算是小有積蓄?
好像平均認為有三十萬,就算小有積蓄。
三十年過去了,平均房價漲了數倍,加入計算至每家庭平均財富,算下來,台灣真的算是有錢的國家。
我問問周遭的年輕同事,沒家裡資助的,沒一個買房,他們都很節儉,很會存錢,工作十年左右的,存個三、五百萬的,稀鬆平常,但沒一個自認為他算有錢。
其中有一個南部上來的,近四十歲了,人很老實,租分租房間,沒女朋友,更不用提結婚,說他計劃老了,退休後,回南部,再買房養老。
以前百萬叫富翁,現在在都會區千萬資產可能也稱不上小康,億以上的資產也稱不上富豪。
在台灣高昂的房價前,擁有幾千萬的現金,都不讓人覺得錢很多!
以金融貨幣價值來算,台灣算是越來越有錢。
但以土地/人口,來算平均資產,多年來土地從來沒增加,但人口不斷增加之下,平均每個人能分配到的土地是減少的,原來台灣多年的經濟成長, 所得增加是虛幻的,白費力氣。
所以要如何增加人民的平均財富?答案很簡單,就是“人口負成長”,什麼都不用做,就是等著“人口負成長”,就是這麼簡單。
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