各位大哥大姊前輩們，您好，不才因為近日看上一間預售屋，但代銷期間已經完售，所以
目前是要向自購戶來買(預售屋還沒蓋完) ，有詢問是建商可以接受換約(自購戶轉移到
買方)，但想要請教前輩們，買方有什麼要注意的事項? 避免有什麼損失~ 非常感謝.謝謝
(因為之前有買賣其他商品有被騙的經驗，而房子又是人生很重要的買賣，希望能有
前輩可以指導一下)
角色: 建商、自購戶(已經兩年前向建商購買)、買方(即晚輩不才)
假設此預售屋已經和自購戶談好價格 (買方要和自購戶買房)
(假設自購戶買的合約共是1000萬，而假設自購戶想要1100萬轉賣(賺100萬)，
而目前為止自購戶已經付出定金與工程款等共300萬)
Q1: 在這個時間點，是不是我要直接付給「自購戶」共400萬
(工程款300萬與自購戶想要賺的100萬)
Q2: 想請教，所謂的換約，是否直接去建商那邊換約才對? 需要另外找代書 或
其他見證人嗎？要如何怎麼樣進行這樣的交易避免出事 ?
(匯款給「自購戶」，而這所有權沒有轉移到買方 ?)
Q4: 付款給自購戶，是用匯款還是本票 ? 需要事先簽什麼合約嗎？
而要如何建商會把合約轉給買方 ?
Q5: 有關合約是否還能請建商再印一份給買方 ? 而這樣的合約是不是都要概括承受
當初「自購戶」簽的合約 ? 還有機會加註或改嗎？
以上問題，還請不吝惜賜教，謝謝 ~
目前是要向自購戶來買(預售屋還沒蓋完) ，有詢問是建商可以接受換約(自購戶轉移到
買方)，但想要請教前輩們，買方有什麼要注意的事項? 避免有什麼損失~ 非常感謝.謝謝
(因為之前有買賣其他商品有被騙的經驗，而房子又是人生很重要的買賣，希望能有
前輩可以指導一下)
角色: 建商、自購戶(已經兩年前向建商購買)、買方(即晚輩不才)
假設此預售屋已經和自購戶談好價格 (買方要和自購戶買房)
(假設自購戶買的合約共是1000萬，而假設自購戶想要1100萬轉賣(賺100萬)，
而目前為止自購戶已經付出定金與工程款等共300萬)
Q1: 在這個時間點，是不是我要直接付給「自購戶」共400萬
(工程款300萬與自購戶想要賺的100萬)
是, 換約就是把對方已繳款加上要賺的錢, 就是一開始的準備款
Q2: 想請教，所謂的換約，是否直接去建商那邊換約才對? 需要另外找代書 或
其他見證人嗎？要如何怎麼樣進行這樣的交易避免出事 ?
(匯款給「自購戶」，而這所有權沒有轉移到買方 ?)
Q4: 付款給自購戶，是用匯款還是本票 ? 需要事先簽什麼合約嗎？
而要如何建商會把合約轉給買方 ?
(怎麼沒有Q3了 XD)
換約地點是去建商沒錯, 方式有很多種, 先付款或先換約由買賣方協商決定
在買方付錢和賣方改合約過戶中間可以透過本票或另簽契約的方式當作保障
見證人或代書個人沒有聽過, 你也許可以向代書打聽看看
Q5: 有關合約是否還能請建商再印一份給買方 ? 而這樣的合約是不是都要概括承受
當初「自購戶」簽的合約 ? 還有機會加註或改嗎？
看怎麼跟建商談, 一般不會改, 重印合約改名字而已
畢竟對建商來說這張約已經賣出了, 除非賣方很有手段能跟建商談,
不然對建商來說換約除了手續費千分之一外沒什麼利益點
買之前考慮清楚, 如果覺得合約有疑慮也改不了, 買方還是就"不買的最大"
naurora wrote:
最近也在思考相同問題，因為本身還沒買過房子，有點怕經驗不足被騙，請問原po後來買了轉單了嗎?謝謝！
原 PO 都是一年多前的事了。
反正買讓渡預售屋，就是要當場在原建設公司辦理換約。
賣方交出所有已付款的單據，原始合約，買方付出賣方已交款項，與賣方要賺的金額，簽下讓渡書。款項去銀行辦即期禁止背書轉讓支票即可
原與建設公司的售屋合約要立即更改，改成你的名字，這要三方 (你，賣方，與建設公司)都蓋章同意。兩份(另一份在建設公司) 都要改。合約書到手後，原賣方即與此屋無關了，只有跟你與建設公司有關了。
反正，付款，簽讓渡書，更改原合約書，合約書到手，一次在建設公司辦完，大概就沒什麼問題了，風險也不大。如果是那種要你先付款，之後一段時間才去建設公司簽更改合約的，就勸你不要，因為風險太大，不小心幾百萬可能就打水漂了。
有些預售屋合約是會規定一定期限內，建設公司不辦理讓渡，買這種讓渡有風險。
合約讓渡建設公司要收手續費，預設是賣方要給。
今天.你與自購戶與代銷簽約付錢
未來.如建商說屋主非這個自購戶
這個假賣方拿錢閃人.你血本無歸
未來.如建商說此代銷私下簽假約
房屋讓渡契約.沒經建商核可蓋章
你找不到代銷求償損失.別哭詐騙
.
記著.法律講(登記人)主義
記著.法律訴訟(只看憑證)
買賣契約的憑證
你勝訴:契約登記你名下與建商名下.
你敗訴:契約登記自購戶與建商名下.
你敗訴:契約登記你與空殼建商名下.
買賣金流的憑證
你勝訴:買屋錢全部付給此建商帳號
你敗訴:買屋錢付給自購戶不是建商
.
naurora wrote:
最近也在思考相同問題(恕刪)
Hello Naurora,
不好意思，最近太忙，沒時間回，目前已經都簽完讓渡合約，目前都已經到要
交屋的階段了，我這邊可以講我的經驗分享，您參考看看~~
1. 有關換約前的雙方合約，這個主要是因為要轉讓，買預售屋的權利轉讓，建議如果要走這個流程，要注意的是，
因為在簽這合約時，目的是你有意願要購買這預售屋，然希望原屋主可以轉讓給你，這合約就說明，
你願意用多少錢購買，而且可先付一筆金額(也許是10萬)，而這合約有提及，轉任費誰出，
當初賣方式用多少錢去買這預售屋，而買方要付賣方已經給付給建商的錢(在屢約保證戶頭)+賣方要賺的錢，
同時雙方的權力與義務(例如: 何時一定要去建商換約，如果建商不同意，或沒換約成功，
那10萬元定金應該要歸還)......
2. 等到約到建商換約的那天，記得要到建商的公司換 (不然你怎麼知道這換約動作的真假?)，
同時建商也會有轉換的「讓渡書」，當天會簽此讓渡書，代表你將承接前一屋主和建商簽訂的所有合約
，概括承受，而這讓渡書，記得要讓建商，要蓋公司的大小章，然後一手簽完合約，
一手把錢給前屋主(可以使用現金支票)，之後就換約完成~
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