如果討論實坪制問題,一定又會引起戰火,既然知道實坪制不太可能通過,
不如,換個角度討論,合理的公設比應該多少?
本人所見聞公設比,普遍都在30~35%居多,是否合理的公設比可能<25%?
有人說肺炎過後,房地產會井噴,無論是向上還是向下井噴,還是小飛俠井噴,
大多數人最終還是需要買房的。
在這論壇,無論你是中立、看空、看多，都是已經買房或等待買房,
可以根據自己經驗或所見所聞,發表自己覺得合理的公設比應該是多少?
用大致感覺的也可以,能夠用數據分析者更優!
備註一下:
合理的公設比應該符合現代人的生活水準,故至少包含:
1. 不會等太久的電梯
2. 車位一個
3. 符合消防法規的各項設施
.........
另外,先講明,以下兩種人請勿回文:
(a)回文"包租公感謝您"者請不要回文,因為"我感謝包租公",所以不知如何搭話。
(b)回文"爬繩梯或搭直升機回家者"請不要回文,因為我討論的是合理的公設比,
並非不需要公設。
房市背哥 wrote:
如果討論實坪制問題,(恕刪)
目前來說，公設比跟屋齡成反比。
我舉實際的標準案例
三戶一梯、雙逃生梯、平車、
中庭、健身房、會議室、管理室，
我有18%、24%、26%、29%不等，
現在更常常見到30-40%的公設比，
這一個法規黑暗面，
是你買房被建商坑最多的地方，
不過沒解，政府是建商的後台，
除了單價一直漲外，公設比也一直漲，
買新屋就是「雙殺」，
買中古屋折舊快、賣相差，也是「雙殺」
不買最大了，不買就不會被殺。
合理%？
我認為是20%，但超過也是要買，
不然就選擇「不買」？
或者是去買「透天」，或者「自地自建」
除了「屋齡」外，
能支撐低公設比的只剩「多戶數」，
但「多戶數」的缺點比高公設比還多，
誰叫你住台灣，台灣就是這樣了，
如果所有條件都好，公設比又低，
那成交戶數就少、單價就高，
是相對的。
八○年以後，華廈大樓愈來愈多，地下室成了標準配置，並計入公設坪數，這個時期公設開始納入登記，但與主建物區分做不同標記。這個時期的五至七層建築物公設比約為百分之八至十五，八至十二層建築物公設比則約為百分之十五至二十二。十二層以上建築物公設比約為百分之二十二至二十八。
消防法規不斷修正
九十二年蘆洲大囍市發生火災，故自九十四年七月八樓以上強制要有雙安全梯。之後，每回發生火災災害，消防單位就會修改消防法規，並進化到兩座逃生梯中有一座需考量到殘障人士的逃生需求，再加大了逃生樓梯所需的寬度、梯深，也因此增加了（逃生樓梯）的面積。除此之外，每一層樓的梯廳尺寸為了方便行動不便人士使用，也訂定了淨寬不得小於二公尺的規定，因此增加了梯廳面積的需求。
地面層上的公設面積其實光計算每一層樓的兩個樓梯（八層以上）、電梯、梯廳，就占了不少的公設比例（百分之二十以上），再加上屋頂突出物（電梯機房、水箱）的設置，以及地下室的台電配電室、電信機房、消防及緊急發電設備室、地下蓄水池、殘障車位等設置，這些公共設施所需的基本面積需求即已相當可觀，因此要期待公設比降低是有難度的。到民國壹百年以後，基本的公設比率已達百分之三十以上。
樓板面積小公設愈高
因為上述公共設施的基本面積是難以縮減的，因此當每層樓的樓板面積愈小時，公設面積相對於當層樓地板面積（權狀面積中的主建物＋附屬建物）的比例就會愈高。以台北市的住宅為例，建蔽率上限是百分之四十五，新北市是百分之五十，因此，台北市的公設比例在同樣條件下，就會比新北市來得高。
建築細長公設比愈高
一般來說，建築物的形狀愈細長（高度與單層面積相比），公設比例愈高，主要因為電梯、樓梯、梯廳等公設面積佔該樓層當層樓地板面積的比重愈高所致。
車位分攤影響公設比
另一個會影響公設比例高低的是，地下室公設比例的高低，這一部分會和建商對地下室面積的分配方式有關，因為車位並不是按面積計價的。因此，當建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分分攤做為全體共有的公設面積就會愈大，住戶權狀中分配到的公設比也會因此而增加。這一部分，相關法規很難精準地去做規範，而取決於市場慣例和建商的態度。
華廈大樓愈來愈多，地下室成了標準配置。
新制度使得虛坪減少
今年實施的建物測量新制，把地下室登記從以往的從牆壁外緣開始計算面積，改為從牆壁中心計算，再加上雨遮已經不能登記，因此，一○七年後申請建照的房子虛坪都將變少。
公共設施比例愈高，固然使得房屋權狀坪數中的虛坪愈多，但「可能」也意味著房屋的配套設施愈完善。至於其價值如何，就見仁見智、存乎人心了。
內文搜尋
從 APP 打開
X