房市要跌了, 成交量會很低很低的
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2020-02-04 17:18專欄作家 胡偉良
今年突然而來的「武漢肺炎」疫情讓大家措手不及，影響遍及各行各業、每家每戶。受疫情的影響，大家紛紛減少外出。我們的房市，自然也是大受影響，在這個時候，沒人願意去看房、買房，民眾都成了宅男宅女。由此看來，之前預測的年後房市小陽春，顯然已經不可能出現。
疫情對房市影響能有多大？現在不容易預測。但衝擊是肯定的，只是大小的問題。疫情爆發之後，房市交易量趨近於0，創歷史記錄。最難熬的當然是房地產開發商和房仲機構，如果疫情再持續2個月以上，開發商的銷售計劃會全盤打亂，仲介原先訂的的年度銷售目標也會成為泡影。除此之外，就算疫情得到控制，但是人們心中的陰影仍將很難消除。
房子是大的物件，又是必須線下交易的商品。所以2020年上半年，房屋成交量會很低，很可能會創歷史新低。房市要想完全從疫情中恢復過來，起碼也得等到下半年。
對於資金鏈緊俏的開發商，和急著賣房的個人來說，這次的疫情無疑是雪上加霜，現在急著賣房子的即使大幅降價，也不一定會有成交機會。
企業沒有現金流，很難維持運轉；需要資金的個人也因為疫情而打亂了原本的籌資計劃。估計這一陣子，企業和需要資金週轉的個人，都要開始煩惱如何獲得資金。企業和經商的個人，手裡大多都握著一些房產，所以此時此刻，他們可能已經在考慮賣掉一些房子？
沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的價格。降價促銷是賣房者快速取得資金的利器。所以，疫情之後，建案降價力度，應該會加大，想買房的剛需族可以利用這個機會考慮進場。
預售案若真的降價，那麼二手房也不可能「按兵不動」，除非不想賣，否則二手房勢必追隨新房降價。二手房沒有預售屋的施工期間，做為付款的緩衝期間，買方需一次性的籌足自備款，若降價幅度不夠，將很難成交。
因此，急需用錢的二手房主，要想成交，就必須大幅降價。那麼這次疫情，對剛需族而言，會是一個入手買房的契機。絕大多數企業、個體戶老闆在這次疫情中都會遭受損失。尤其是服務行業，比如餐飲、服裝店、飯店、電影院⋯等，銷量將一落千丈，導致資金回收不順，屆時只能賣掉手上的房子應急。
而當一個急需用錢的屋主用低價賣掉他的房子時，整個社區的房子基本就被鎖定（定錨）在這個價格上了。掛高價的，不捨得降價的，最後將會越賣越低。
不久之後，將會有愈來愈多的開發商、企業、個體戶老闆出現較大的資金壓力。手裡如果有可以變現的空房子，肯定會優先考慮賣掉。
當大家都在賣房子時，供給量就會增加，而需求量還是那麼多，供大於求，價格自然就會下降。在這種情況下，誰開始降價多，就能先賣掉，也許，幾個月後回頭看，當時降價多的，反而可能是賣了高價。而總是一點一點的緩降的，就和溫水煮青蛙一樣，最終把自己給煮熟了。
對本來就已經交易不熱的房市，本次疫情將使房市交易雪上加霜。新房、二手房都可能出現價格鬆動，剛需可以伺機進場。投資的，筆者建議縮減在房市的資金配比，每年巨大的資金放在房子上，若房子不升值，其實就是虧損。
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