108 不動產經紀人 非本科系學生考取 心得

一、前言
在準備考試前參考了各個論壇的考取心得分享，覺得很受用，故上榜後決定也簡單寫一篇心得供想準備的人參考，考試準備時間約莫半年。

二、個人背景
某私立大學非本科系大四生，第一次參加國家考試，由於未來想走不動產業，但又不是本科系的學生，故想先考取一張較簡單的證照，目前準備不動產估價師考試。

三、考試成績
1.國文 申36(16/20) 得分：36
2.民法概要 申34(19/15) 選30 得分：64
3.不動產估價概要 申40(21/19) 選48 得分：88
4.土地法與相關稅法 申25(5/20) 選46 得分：71
5.不動產經紀法規 申39(22/17) 選44 得分：83
總成績：72.45

四、使用書籍
1.民法概要：三民－公職考試、國營事業通用民法
2.不動產估價概要：三民－不動產估價概要
3.土地法與相關稅法：千華－土地法與相關稅法概要
4.不動產經紀法規： 三民－不動產經紀法規
5.申論題：高點－不動產經紀人申論題歷屆試題精解
6.選擇題：高點－不動產經紀人重點暨測驗題庫
7.考古題：96年～107年所有試題

五、各科準備方式
由於本身有報名三民雲端課程，故使用書籍大部分也是使用三民的書，但是三民的民法與土地法老師的上課方式個人認為若為非本科系學生會比較難理解(因為上課的學生有準備高考的、有準備普考的，程度不一，所以老師不可能從最簡單的開始教起)，因此民法和土地法規我是靠自己念的，而稅法、估價概要和經紀法規三民的課程則很受用。

1.國文：考前目標訂在60分
沒有準備。這部分我整張答案卷寫了6~7頁，只有得到36分，本來預計至少會得到60分，不確定是不是國文今年改制後大家普遍分數都較低。

2.民法概要：考前目標訂在30分
我在這科的念法比較冒險，不建議參考，運氣成份居多。民法這科真正認真看的時間只有在最後考前兩個禮拜，在這之前只有看完總則的部分，因為我覺得民法的投報率並不高，所以主要時間都著重在其他三科上。這最後兩個禮拜的時間將104~107這四年的選擇考古題不停地練習、訂正，直接翻答案也沒關係，前前後後重複寫了三~四次並訂正，答案看不懂的部分再去翻書。而申論題的部分則是只有看高點的申論題精解4星和5星部分大約十題左右，盡量去理解不死背。

3.土地法與相關稅法：考前目標訂在80分
(1)土地法規：本身非本科系學生，故沒有想太多，決定地毯式的將法條一條一條看完，並寫在筆記本上加深記憶，複習時只看筆記本上標記重要的內容(如土地法34-1、土地徵收條例收回權行使等等)，因為千華的書上都有滿詳細的解釋法條並舉例，不太會看不懂，而且在重要法條之後都有附練習題，更加深記憶。
(2)相關稅法：這部分相對容易且投資報酬率高，所以我準備得非常深入，要注意的是各個罰則以及各個自用住宅稅率條件差異、土增稅和房地合一稅重購退稅的差異等等較容易搞混的部分。申論題則大多落在房地合一、土增稅、地價稅。

4.不動產估價概要：考前目標訂在90分
應該是最簡單而且最好背的一科，投資報酬率最佳，準備時一定要把各個名詞定義、各個估價程序、方法背熟並理解。我在背誦方面，是根據老師給的口訣來背，如：比較法程序-蒐選對比計決、土開法-確調現
估估估選計等等，一開始會覺得是一個很笨的方法，但真的會變得很好背。

5.不動產經紀法規：考前目標訂在90分
背多分的一科，需要理解的部分較少，主要都在背誦，要注意的部分是各個罰則容易搞混。我的罰則部分背誦方式是用倍數來聯想，舉例來說：經紀法規罰則大多是3~15萬、6~30萬，都是五倍。公平交易法是10~5000萬或20萬~1億，是五百倍。公寓大廈管理條例則大多4~20萬，又回到五倍。類似於這種方式去做聯想，選擇題很快就能選出來。

6.申論題準備方式：除了民法之外，其他三科，我將高點的申論題精解3~5星的部分，從96(1)開始一路背到107年，再加上一些自己覺得重要的考點。考前一個月只複習這本高點的這本申論題精解，並且我有到書局買申論題的測驗紙，跟著精解的答案練習書寫申論題。

7.選擇題準備方式：剛開始準備時可以看高點的測驗題庫，讀起來會給你很大的信心，因為法條看完馬上接著選擇題，一時會覺得很簡單，但過了一陣子後好像又會忘掉一些，所以倒數兩個月時最好不要再看這本測驗題庫。要自己印考古題來寫，才不會誤會自己都會了，所以除了民法外的其他三科，我會一直印96~107年的考古題不停練習、訂正。

六、考試心得
1.民法概要：寫完選擇題時並沒有特別難或簡單的感覺，但寫的滿順的(練習考古題時的訂正很重要!)，申論題第一題並不難，考古題剛好有看過類似的題目，第二題的最高限額抵押權我則是將選擇題第四題的內容抄上去並且根據印象來回答問題。建議在準備時還是要以考古題為主。

2.土地法及相關稅法：申論題第一題土地徵收的要件，練習考古題時並沒有看過這個題目，但還是將背過的土地徵收條例內容寫上去，只得了五分，可能不符合老師想看到的答案，第二題則是考累進起點地價和稅率，我把累進起點地價的定義還有公式寫上去，稅率的部分也依照法條寫上去，得二十分，也許再將稅率畫出表格會得到更高的分數。

3.估價概要：申論題第一題是實例題，一時看到不知道怎麼下手，但其實只是拐個彎考蒐集比較實例的原則，再根據原則去分析表格即可。第二題的第一小題寫得不好，故只得19分，第二小題則是將比較法和土開法的定義及程序都寫上去。

4.經紀法規：申論題第一題是考古題沒有寫過的部分，但因為將課本熟讀過，仍憑印象寫了兩頁，出乎意料的高分，消保法的懲罰性賠償金則是在考試當天複習時剛好看到才記得怎麼寫(不到最後一刻真的不要放棄)。第二題算是熱門考題，但此題的問號很多，考試時亂了陣腳，順序有些顛倒，只拿17分。

七、時間分配
考前兩個月大致上時間分配如下(一週上課三天、玩樂半天左右)：
早上8.30~11.30
下午14.00~17.00
晚上19.00~23.00

八、建議
1.其實我沒有什麼準備民法，目標也只訂在30分，想靠其他科拉分數，但考試的時候就是「盡量寫」，不會時甚至可以從選擇題裡找答案，舉例像是民法申論第二題考的是最高限額抵押權，在選擇題第四題裡有出現，我就把相關法條寫上去，再根據背過的考古題的印象盡量寫，這題也得了15分。

2.要「不停地練習選擇題」，如果選擇題都能拿到40分以上，考過的機會就很大了，在練習的過程中會發現有滿多題目是從考古題出的，到考場時也不例外。

3.不到最後一刻真的不要放棄，也許看了最後一眼可以讓你多了好幾分因此及格。

4.若不是本科系的還是建議報名補習班比較容易進入狀況，雖然只是普考等級，但還是需要用心唸才考得上。

以上，供以後也想準備不動產經紀人的各位參考，祝金榜題名！