房產「有價無市」，建商真心話：已經有房子的人，不該再買房了！

房產「有價無市」，建商真心話：已經有房子的人，不該再買房了！
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2019-12-19 21:54專欄作家 胡偉良

2003年以來的房市多頭，給之前已經買房的人帶來了財富，讓民眾陶醉其中不能自拔。買了房子的家庭，充分享受著房產所帶來的價值增長，內心不斷強化持有房產的信心，房價上漲成為了購房者堅定的內心信仰。但也因為房價被炒高而造成了以年輕人為主的民怨，因而引發了政府的一連串打房措施，希望讓房屋脫離炒作，重回居住屬性。
高額的房地產交易所得稅使得房產的投資價值開始被人們所質疑。2010年後房市的成交量不斷下滑，房產的流動性開始減弱，「有價無市」的出現讓賣房的人無所適從。所以，奉勸購房者在有了自住需求的房產之後，不要繼續再買房，為什麼筆者會這麼說呢？

1.以筆者所在的台北為例，房屋的平均成交期已經拉長到半年以上甚至長達1年，這段時間如果有業主到仲介公司賣房，房產經紀人通常會明確告訴業主兩點：

1)買家會議價。房子的實際成交價會比掛牌價低，比如掛牌1,500萬的房子，實際成交價可能會下殺到1,200萬。

2)急用錢難變現。房子成交週期大概在一年左右，這需要看房子的情況，購房者對價格的預期、貸款..等諸多因素才能決定多久能賣掉房產。

從這兩點來看，表面上房價雖然沒有大跌，但加上銀行利息和買家的議價空間之後，大部分家庭持有的房產要想賺錢，已經變得很難。

從當前的情勢來看，未來房子只能拿來住，未來的房產要想賺取高利潤將會越來越難。

2.為什麼大家要停止繼續買第2套房產呢？

因為第一套房產，對於大部分家庭來說，都是為了自住，畢竟租金居高不下，一套自住的房產是每個家庭的基本需求。

房價經過上一輪上漲過後，價格已經讓不少家庭望房興嘆，現在還在買房的基本上只剩下兩種人：剛需的首購族和改善房的換屋族。

胡偉良觀點：

由於我國的房貸比例很高（大台北區大多在6成以上），加上房貸利率偏低、還款期限也夠長，所以在房價上漲的情況下，會讓人產生一種錯覺，認為買房比較輕鬆，而且也是一件穩賺不賠的事，所以就產生繼續買房的念頭，但今非昔比，現在買入第2間房已經開始越來越危險，筆者認為有以下幾點理由：

1)通常買入二套房之後，必然有一套房面臨出租的局面。國內房產租金回報普遍不高。當然，一些朋友會說，過去房產的出租回報也一直不高，但過去貨幣貶值預期強烈，房價上漲不僅能夠彌補租金回報，而且還可以「以租養貸」，但是面臨資本寒冬的當下，房價繼續上升的機會恐怕不大。

2)很多人過去從不擔心房產折舊的問題，這是因為過去房市供需不平衡。銀行只對超過一定年限的老舊房才會減少貸款額度，但日後，情形有可能改變。

隨著政府不斷鼓勵及扶植租賃市場的發展，未來可供出租的房子將大量增加，租金收入比可能會降。大部分家庭買入第一套房產都已經掏空了積蓄，一方面承受不起房價下跌的風險，另一方面房子租不掉也賣不掉，很容易自找麻煩。

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