家人最近在賣屋，之前簡訊截圖說從9/4開始45天會完成交屋，但到現在也過45天了，說買方貸款還沒下來，這樣是正常的嗎？超過45天貸款還沒辦下來,是汐止三層樓透天厝40年透天厝，會因為這樣貸款貸不下來嗎？真的只能這樣傻傻等買方貸款下來嗎？9月底就已經完稅了，貸款下來是否還要跑其它流程？？？還是可以直接告對方違約，直接找有現金可以交易的買家？？謝謝
2019-10-22 22:27 發佈
從簽約繳錢.至產權過戶交屋.約1個月
屋內的人物沒搬走清空.不買房不簽約
買賣雙方容許對方違約,出事別哭詐騙
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履約保證的責任範圍
※履保.是買方交錢.賣方交產權交房屋
※(保管買方收款)與(保證付款給賣方)
收款:買方購屋的錢.履保開專戶保管錢
付款:過戶交屋後.履保將專戶錢給賣方
※不保證:總額瑕疵.房屋瑕疵.權狀瑕疵
總額.如買方銀行拒貸.專戶只有三成.
房屋.如房屋發現漏水.要求損害賠償.
權狀.如債務沒有塗銷.有超貸或二胎.
※履保在完成交易前.產生違約的處理
買方違約:解約後.履保將專戶款給賣方
賣方違約:解約後.履保將專戶款給買方
買賣雙方沒簽解約書.就依法院判決書
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見圖解: 履約保證有五個不同方式.
..買方需要履保..履保保管買方的(價金).
..賣方拒絕履保..沒拿錢.產權就被(過戶).
..見圖.每家知名房仲.指定履保建經公司.
..只有(僑馥建經)提供代位求償保障權益.
..要安全就(履保+信託).但很多房仲拒絕.
房仲都會指定...履保建經公司/代書.
..買賣雙方交易需成功.房仲才會有收入
..所以.房仲一定要求買賣雙方接受安排
..履保是房仲老闆的企業.才能掌控金流
..代書是房仲聘用.才能掌控過戶的流程
為何國外是雙代書?.因為國外沒有履保.
※履保不保證.買方付清全部房屋總價
..買方沒給本票擔保總額,賣方別過戶
※履保不保證.過戶後賣方債務有塗銷
..所以.賣方有超貸二胎.此屋別買走人
..雙代書呢.各自替自己的委託人把關
記著先講好.不論交易成敗都付代書費
..雙代書.讓買賣的(錢/過戶)安全進行
..他發現交易流程不對勁.會叫停提醒你
..叫你別簽約.不要付款.會教你怎麼應對
..交易成功才付代書錢?別妄想他守護你
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履保.是買方(交錢)..賣方(交產權/房屋)
買賣契約.違約者.依契約罰款賠償對方
..備註:履保付文書證件費稅捐服務費
..契約(不會寫)房仲代書違約賠償條款
..房仲代書賺你多少錢?.當然不擔風險
交易進行中.房仲代書不斷提違約建議
房屋需完成交易.他們才能賺到服務費
..契約要走完交屋.會出現很多的狀況
..買賣方遭遇困境.要求房仲代書幫忙
..提違約建議要負法律責任嗎?別傻了
..簽約人是買賣雙方.房仲與代書無責
走法律邊緣的違約建議.多到罄竹難書
買賣方如容許對方違約,出事別喊詐騙
..屋內人物沒搬走清空.建議(買方)簽約
..賣方忘記帶權狀謄本,建議(買方)簽約
..賣方謄本有超貸二胎.建議(買方)簽約
..賣方不是權狀登記人.建議(買方)簽約
..房貸尚未核撥,建議(賣方)權狀先過戶
..完稅30%錢未付.建議賣方權狀先過戶
..未交屋,建議先讓(買方)進屋丈量裝潢
*未交屋,建議先讓(賣方)動支履保的錢
..賣方需要買方錢.先清償房貸的二胎
..如交易失敗.這筆錢買方就無法收回
*建議可(售後回租半年),讓賣方找房子
..等賣方搬走.才知漏水壁癌無法求償
..你已辦妥交屋驗屋.已付清房屋總價
..如碰到蟑螂投資客.需付錢請它搬走
*交屋後.才知(住戶是房客).不是房東
..買賣不破租賃.租期長.買房不能入住
..因簽約付款前.你沒叫賣方.搬走清空
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買賣雙方如何防詐騙集團.請用(雙代書).
見下列.癥結點在(代書)參與詐騙
..見網路.最近疑似詐騙的沈代書一案
..見網路.不懂這案件的房子到底怎麼騙?
..見網路.假買屋真詐財一案有感
害怕詐騙集團,售屋簽約前將房屋貸滿.
..理財房貸.動支就付息.不動支不付息
..售屋成交,就提款.借出所有房貸額度
..買方銀行.抵押設定前.需清償你的債
..房屋(殘餘價值)低.就不怕詐騙集團
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買賣簽約:每個步驟關鍵點,依契約辦事
破例容許對方違約,未來出事,別哭詐騙
簽約10%/用印10%/完稅10%/交屋70%
房屋買賣之代書作業流程.時間約1個月
..簽約1天/用印房貸完稅20天/過戶5天
../抵押權設定3天/塗銷1天/交屋撥尾款
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1.簽約款10%:用一般章,雙方簽約付款
..慎防雙方簽約後.買方後悔不買了.
..履保沒收到10%簽約款..賣方別簽約
..賣方給正本權狀/謄本,但別給印鑑章
..慎防賣方遺失產權狀.或詐騙簽約.
..簽約前.核對簽約人身份證/權狀正本
..簽約人不是(權狀登記人),買方別簽約
..賣方沒帶正本權狀/謄本,買方別簽約
..慎防賣方超貸二胎.造成買方銀行拒貸.
..查謄本底部他項權利.知抵押設定價
..謄本二胎抵押權沒塗銷,二胎別簽約
..成交價低於低押設定價,超貸別簽約
..屋況說明書.買方你挑選那個方式交屋.
..詳情見 https://goo.gl/YoWkoV
..無漏水交屋..減價交屋..漏水保固交屋
..屋主租客.人物沒搬走清空,買方別簽約
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2.用印款10%:代書蓋完印鑑章就收回
..用印日.履保沒收到20%款.賣方別蓋章
..代書蓋那些東西,買賣雙方需親自過目
..記得:申辦產權過戶的文件.絕對不蓋章
..地政事務所免費申請(地藉異動即時通)
..只要有人動你的產權.地政所就通知你
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3.完稅款10%:繳稅過戶前,賣方需自救.
※買方沒給本票擔保總額,賣方別過戶
※房屋買賣契約n交易成敗.(銀行對保)
..買方給本票擔保總額.賣方才過戶買方
..銀行核准房貸.買方對保.產權抵押設定
..對保後.建商就能拿到全部的售屋總額
..對保後.買方就開始20年房貸月繳本息
..對保後.建商才會給買方交屋日驗屋日
..A.履保沒收到30%款.賣方別繳稅蓋章
..賣方付錢繳稅.別作夢稅捐處會退你錢
..賣方別蓋章.代書就無法申辦產權過戶
..B.代書辦過戶,賣方才給代書印鑑證明
..或者辦過戶,賣方跟代書跑地政局蓋章
..不相信代書,就抱緊印鑑章/印鑑證明書
..C.過戶前.買方須出具本票給屋主作擔保
..房貸七成款沒進專戶.辦過戶風險高
..屋主會要求買方.出具本票作為擔保
..如買方違約.就可直接用本票來抵償
..防詐騙.確認本票有足夠財產可執行
..D.防屋主詐騙.擔保本票注意事項:
..有誰擔保.未來屋主會將本票退給你?
..擔保.屋主不會拿你的本票質押借錢?
..記著:本票只能給代書保管.別交給屋主
..記著:房貸款匯入專戶.找代書要回本票
A.本票正面左上角:
蓋二條斜線.中間備註:BANK.
B.本票正面右邊空檔地方.加註下列字
禁止背書轉讓.僅供擔保購屋尾款使用.待尾款支付後自動失效。
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4.交屋日/尾款:房貸款70%
..履保沒收到70%房貸款.賣方不要交屋
..交屋不順,買方通知履保.別撥款給賣方
..交屋,向代書索取賣方債務清償證明書
..地政局申辦謄本.確定賣方債務已塗銷
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