很多人買房時最怕買貴, 事後只能捶胸頓足; 或是抱持想等到房價低點再出手的心態, 而遲遲買不到房子!
買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」!
房價簡單來說由兩個因素組成: 土地價值 + 建物價值
「土地價值」與「建物價值」的關係就跟麵粉與麵包的關係一樣: 只要土地 (麵粉) 交易行情沒有下跌, 房價 (麵包) 基本上很難下跌.
所以影響房屋價格的最大因素是「土地價值」, 會因為區域發展而有漲跌不同.
除了土地價值外, 建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素, 都會影響房價的成交價格, 即使是同一棟大樓的房屋, 也會因為座向、面對的景觀、樓層不同, 房價也有所不同.
另一個影響房屋價格因素是「建物價值」, 當房子是新的時候, 建物價值最高, 而後逐年折舊, 也就是說建物價值對房屋價格的影響會隨著時間而逐漸減少.
因此房地產的合理價格沒有一個評斷的標準, 這邊整理估算房價的9 大公式:
1. 屋齡比價法: 預售屋與中古屋之價差
2. 樓層比價法: 由4樓看房價
3. 屋型比價法: 從房型看房價
4. 租金比價法: 從租金直接估房價
5. 投報率比價法: 從投報率回推房價
6. 區域比價法: 從鄰近案子看房價
7. 第三種住宅區速算法
8. 建商成本比價法: 從建商購地價格估算未來預售屋的每坪開價
9. 懶人比價法
希望您能找到適合您的房子.
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2019-08-20 23:30 發佈
補充點知識, 這個50年的耐用年限是源自不動產估價, 當房地市價高於土地市價時, 房屋必需有價值, 否則估價就漂離現實, 目前這個50是來自於統計回歸線. 所謂50年耐用沒有任何科學根據. 換句話說, 隨著台灣房屋老化, 這個數字很快就超過50改成60了.
正確的房地價值是 土地+房屋+成家的夢(開發利潤). 由於後兩者無法分開統計, 每隔幾年利用回歸線去重算的話, 是不斷在變的.
比較簡單的方法, 買新古屋看實價登錄週遭比價. 買30年以上老屋則要注意土地坪數與土地單價, 因為都更合建, 建商是不會管房屋殘值跟夢的啦, 就是看土地, 30年老屋目前夢的部份都有包含未來20年內合建分回的龐大利潤. 土地佔物件比重越高越好, 如果出現倒掛, 應該是有重建困難因素在附近, 可以了解一下, 如果是因為釘子戶, 要看屋主年齡, 夠老的話也可以賭一下.
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