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大樓住宅的土地持分大, 有甚麼好處嗎 ?

歐品賽夫人 wrote:
就估價理論來說大樓...(恕刪)


謝謝歐夫人的回覆.

我是想20幾年後申請(商業型)以房養老,
那時這棟大樓也40幾歲了, 估計陸續會有些小屋況,
(我打算屆時也勸社區鄰居申請(商業型)以房養老)
等到大樓60歲 大小屋況不斷而修繕不及或太貴時, 會有不少人搬出,
與其讓公園首排的大樓變成荒廢樓或倉庫空間, 不如讓銀行收購,
畢竟銀行金融集團較有能力去處理重建.

不過如果20年後,以房養老已停辦,
那五六十年後 台灣將有許多荒廢樓佔著公園首排地 的問題也更難解了.


Surfer181 wrote:
謝謝歐夫人的回覆....(恕刪)


你想的太美好了...

荒廢更好,銀行/建商就可以買到便宜的地跟房
為什要現在貸給你高價買你屋子等

通常會變廢墟甚至荒廢還沒有人接手只是價格談不攏

就像很多人說過房價這檔事情,沒有買賣不掉的房地產,只有買賣不掉的價格
Surfer181 wrote:
謝謝歐夫人的回覆.我...(恕刪)

樓主知道台北忠孝復興站Sogo旁邊的正義國宅荒廢了幾年才獲得解決嗎?答案是荒廢了20年。
如果台北市東區最精華的地段都是如此遭遇,也許你就能明白,為何我會說,在高雄有能力住到美術館第一排大坪數的人,大多會在適當時機,換屋操作。
另外,如果你們社區大樓的住戶口袋都很深,有能力集資自辦都更的話,請自行google鴻禧花園大廈,那是位於台北101旁邊的資深豪宅,提供給樓主自行參考。

歐品賽夫人 wrote:
樓主知道台北忠孝復...(恕刪)


正義國宅荒廢了20年才獲得解決,

但是如果20年前就解決的話,

住戶可能分的更少,

當年分到馬上賣掉的話,

利益可能比現在賣掉少!
感謝分享,房地產好多眉角。

看樣子,老公寓、老大樓其實都沒甚麼價值。等到戰後嬰兒潮大量死亡後,老房子根本沒人要。難怪日本一堆超便宜老大樓。

就算是精華區老豪宅,要都更都非常困難。何況是一般爛房子。
歐品賽夫人 wrote:
樓主知道台北忠孝復興站Sogo旁邊的正義國宅荒廢了幾年才獲得解決嗎?答案是荒廢了20年。
如果台北市東區最精華的地段都是如此遭遇,也許你就能明白,為何我會說,在高雄有能力住到美術館第一排大坪數的人,大多會在適當時機,換屋操作。
另外,如果你們社區大樓的住戶口袋都很深,有能力集資自辦都更的話,請自行google鴻禧花園大廈,那是位於台北101旁邊的資深豪宅,提供給樓主自行參考。


謝謝分享.
這讓我了解 為何台灣餘屋很多但建商卻還是一直不停地蓋新大樓,
~ 除了自住者和投資客, 還有不少人會換屋操作, 後者算是投資理財考量大於剛性需求吧.

若高雄市想要換屋操作的人不少, 可推論 這群人 大多是要買新屋,
他們一生中首購新屋(一次)+換新屋三~四次, 每一對夫妻一生就要買過四~五個新房子,
也難怪餘屋很多的情況下, 建商還是一直蓋新大樓, 因為有一群想買新房子準備換屋操作的人會買單 . . .
(不過在出生率每況愈下的趨勢下, 餘屋也將越積越多, 在多殺多的市況下, 換屋操作者未來也可能需要賠售才得以換新屋 . . . )


我則是想在左營三鐵共構附近繼續有一間公園首排屋自住或自用,
而目前這間若賣出, 附近新成屋已找不到更大更滿意的景觀宅,
故決定持有到老,
50年後這房子70歲時, 就順其自然看當時的造化了.


另, 我有稍微研究了高雄美術館首排景觀大樓的情形,
據說 美術園邸 那兩棟的前排景觀宅, 第一手買家有七成以上是台北人,
這兩棟的前排景觀宅的轉手率卻是全美術館首排景觀大樓裡最低的,
另一棟轉手率很低的是南美術的 人文臻藏,
我推測原因是 這三棟的第一手購入單價都在 1字頭 (不賣掉也不大會有資金被綁住的感覺),
買了住過的人, 會覺得換屋可惜, 畢竟高雄美術公園的景觀大勝台北的大安森林公園,
因此還是有不少台北人繼續持有, 每一兩個月來高雄時當渡假屋,
亦即原本是台北的投資客, 後來也有些人不捨得賣掉.

另兩棟第一手單價 1字頭的是 觀美術 與 鼎宇美術館,
前者管理不佳, 頂樓樓梯間已有壁癌卻好幾年沒處裡好, 後者據說早期有幾戶住家有漏水問題,
因此這兩棟的換手率比 美術園邸 高.

其他第一手價在 3字頭(或以上)的美術館首排大樓, 他們的換手率就明顯高很多,
可以推論有許多投資客在操作,
( 3字頭的中大坪數 總價不低, 也會讓不少自住者想到未來需要轉賣)
而實價登錄資訊, 顯示不同時間, 有人獲利, 但也有人認賠售出.
---> 高雄美術館的首排景觀屋, 3字頭是高點, 很少高雄人會願意以更高價來接手,
有不少首排屋的交易是投資客認賠賣給願意承接的其他投資客 ...


我個人是認為房子是買來住或用的,
搬家很累, 賣房賺價差來買較新房子的循環(換屋)模式並不適合我,
但還是感謝分享資訊 anyway.
Surfer181 wrote:
謝謝分享. 這讓我...(恕刪)

換屋操作,有兩種模式
第一種模式
賣舊屋買新屋,
趁屋齡<15年且裝潢屋況維持良好的情況下,尋找相對高點,
出脫舊屋,獲利了結。
換住新屋,等待下一個循環。

第二種模式
舊屋貸好貸滿,去買新屋。
對很多人來說,特別是年紀稍長的人,
家(home),是一家人共同回憶的集合,有夫妻胼手胝足共同打拼的回憶,有小孩成長點點滴滴的回憶,有侍奉年邁雙親的回憶,甚至有含飴弄孫的回憶,是具有不可替代性的。
既然不可替代,又想活化資產,年齡超過65歲或高雄大樓屋齡超過20年會被銀行拒貸,以房養老若干年後又極有可能停辦,何解?
銀行內規借款人年齡加貸款年期不得超過75,一般非購屋貸款年期以20年為限,
換句話說,我會建議樓主在55歲尚未退休且收入仍高時,屋齡不要超過20年的情況下,增貸到滿,同時去尋找新屋,新屋或舊屋擇一出租,一方面創造被動收入支付貸款,一方面新屋同樣可等待下一波的不動產循環。
而且舊屋貸好貸滿,也有利於未來的遺產規畫,這又是另一個話題了。

by the way,台北人買美術園邸或人文系列有買到1字頭的,除非真的是舉家遷居高雄的,否則倒不至於捨不得賣,而是嫌現在賣,賺太少!
就好像大立光股票入手價在1200元的持有者,股價到6千都沒賣了,股價跌到3千時,除非真的缺錢,否則不會賣。
問題是,有遠見有財力用1字頭購入美術館第一排的台北人,通常都不缺錢。
歐品賽夫人 wrote:
換屋操作,有兩種模...(恕刪)


謝謝歐夫人的資訊分享


P.S. 高雄美術公園首排景觀宅的成交價高點已過,
尤其文中提及的那幾棟第一手價是1字頭的, 屋齡已接近15年,
但可想像會有投資客持不同看法.


Btw, 被動收入方面, 有比 "買屋出租" 的成本與風險還要小很多的方式,
也有其他近乎零成本與零風險的.

歐品賽夫人 wrote:
(恕刪) . . . 20年後,以房養老應該早就停辦了


最近從某銀行理專聽到不同 (但有點類似) 的意見 :

未來 "商業型以房養老" 的審核門檻會越來越嚴, 核貸成數也可能整體調降,

不過銀行對精華地段的物件還是會有興趣.

故 20年後, 不一定會停辦, 而若續辦, 則必會精挑物件來核貸,

相對來說, 非精華地段的房子 申請 "商業型以房養老" 被拒絕的機率將大增.
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