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大樓住宅的土地持分大, 有甚麼好處嗎 ?

大樓住宅的土地持分大(土地持分市值高), 有甚麼好處嗎 ?

爬了一些考古文, 大樓都更的機率微乎其微 (因此不必考量都更了)
土地持分大的缺點是:多繳地價稅
好處是:銀行貸款額度較大

請問: "銀行貸款額度較大" 這點除了剛買此房時的房屋貸款適用,
之後若要用到 "理財型房貸" 或要 "以房養老", 也適用嗎 ?

而在之後的 "理財型房貸" 或 "以房養老", 會有屋齡的限制嗎 ?

例如 : 甲大樓的A住宅 是某區段景觀第一排的房子, 土地持分有10點多坪,
20年後, 該區段景觀首排的土地市值漲了兩,三倍,
甲大樓A住宅的 "土地持分"市值 已遠遠超越此A住宅 20年前的 "建物+土地持分"成交價.

但20年後的甲大樓屋齡已40年, 那時若要申請 "理財型房貸" 或 "以房養老",
銀行會因為此甲大樓屋齡太老 而核貸額度因此壓很低 ?
還是會因為此A住宅的土地持分市值高 而核貸較高的額度 ?

另,
除了銀行貸款額度, 土地持分大(市值高) 還有其他優點/好處嗎 ?

請各位房地產或房貸知識達人指點
謝謝先!




2019-07-13 1:23 發佈
Surfer181 wrote:
大樓住宅的土地持分...(恕刪)



大樓土地持分大,完全沒好處!

1.別妄想都更,完全沒機會
2.多繳地價稅
3.多繳巨額的土地增值稅
我個人實際慘痛教訓,
15年前買入土地持分9坪的大樓,
今年以550萬元賣出,
土地增值稅高達612630元。
對大樓土地抱有幻想的人,快醒醒!


tany3472 wrote:
大樓土地持分大,完...(恕刪)

可以請問 當初 購入價 嗎???
除了土地增值稅貴外,

算遺產稅也比較高,

如果在台北市主要住三區域10點多坪公告現值要一千二百萬左右!

aavicky wrote:
可以請問 當初 購...(恕刪)



239萬。

tany3472 wrote:
1.別妄想都更,完全沒機會
2.多繳地價稅
3.多繳巨額的土地增值稅...(恕刪)


+1
謝謝各位的回覆!

若想要自住或自用A住宅到老,
還請房貸達人提點 有關 理財型房貸 或 (商業型)以房養老
核貸額度 與 大樓住宅土地持分價值 vs 大樓屋齡 的關係 ...


沒好處

其實別說大樓啦,就連有些暗巷裡面的公寓土地持份也沒什鳥用

台灣的都更法不改,萬年等都更的土地跟房子,
這些就算是你下一代甚至下下待可能都等不到
只能等大自然幫你拆

tany3472 wrote:
239萬。...(恕刪)


謝謝
Surfer181 wrote:
大樓住宅的土地持分大...(恕刪)

就估價理論來說
大樓 公寓 社區型透天等只要土地不是百分之百完全持有的產品
評估的都只有建坪的市值,跟土地一點關係也沒有

銀行審核的標準很複雜,基本上是 人+物 兩者並重
同樣是美術館第一排,條件接近的物件,單就物來說,能貸出來的金額差異不大
你額度能貸得比隔壁鄰居高,應該是你的償債能力及資信條件比別人好

理財型貸款,每家銀行的門檻不同
以我曾服務過的金融機構來說
借款人超過65歲或高雄大樓屋齡超過20年的物件
原則上都是直接拒貸

以房養老的部份
申貸門檻大部分銀行是60-65歲
不知樓主目前幾歲?
因為以我個人評估,戰後嬰兒潮這世代會丟出大量的不動產給銀行
20年後,以房養老應該早就停辦了
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