老家 在新北的舊公寓1樓 建物坪數25坪 土地持有約12坪 房屋後面跟建商的土地相鄰 建商持有約150坪 總基地約250坪
最近有建商來找我們談合建 說要用危老獎勵來蓋 如果沒有我們左右兩棟公寓全答應 建商那塊空地沒辦法蓋 基本上大家都有意願要合建 只剩下各別談條件而已
來談的仲介說 容積率是300% 所以蓋一坪的坪效是 1*300%*1.4(危老+時程獎勵)*1.5(我看業界都抓1.6 他說先抓保守一點)=6.3坪 大約蓋公設31~33%的RC大樓 基地各退縮2M 建築成本抓1坪13萬
仲介還以6.3坪*建築成本13萬來算=81.9萬
81.9/30萬=2.73坪
1坪土地要2.73坪建坪來當建築成本 6.3P-2.73P=3.57P 也就是若建商不賺我們的錢 1坪土地換3.57P建坪已經是極限 建商也沒有什麼賺
(由於不清楚實際能蓋多少 所以我們對仲介這算法持保留態度)
另外容積轉移 他是說因為基地臨路8M 所以會有上限 但是上限幾%他也說不出來只說沒有很高大約10%以下
這附近的新電梯大樓行情大約一坪約30萬
建商第一次來談的條件是 一坪土地換權狀坪 1:3.3 另外加上一個機械車位 (後來去問樓上的住戶 條件也都一樣) 家人覺得當初買樓下價格貴樓上1.5倍以上 條件卻跟樓上一樣 後來仲介讓我們開條件 這樣大家比較好談
想請問一下合理來說應該要怎麼開呢 以一樓來說 一坪土地換建坪 3.3*1.5=4.95坪來說算合理嗎?
現在除了四樓頂樓有增建的那戶希望還要多要一些坪數補貼之外 其他鄰居都很期待可以合建換新房子
由於沒有相關案例可以參考 希望各位大大給點意見謝謝
所以私人擁有約100坪，
這樣建商那塊空地是沒辦法使用到危老獎勵的1.4倍，
個人覺得這樣條件還可以，
但是如果建商那塊空地因為你們私人還有老屋在也可以享受危老獎勵的1.4倍的話，
那麼你們可以多爭取一點！
請教過業界的人之後的心得給您做為參考!
1.一開始建商開條件都是都是相同的~這個很合理!但還是可以爭取。
2.明白表示樂觀其成當然同意老屋重建...業界中1F本來就有可多分配一點的潛規則
3.加蓋屬於違建~該戶現階段使用空間多,但是對建商無實質用處...只能談看看有沒有其他補貼
3.不簽認任何沒有確切條件的同意書除危老重建鑑定同意申請書
4.如果真的沒有辦法搞懂幾坪換幾坪~詢問一下合建比例是如何?大約心裡會有個底?
5.找補條件要談清楚~這個很重要!例如:高低樓層是否有價差/可否1間換2間(自己補)/換小間一點(建商找)
6.因為有房子~是否有拆遷補償費跟租屋補助費用
7.基本上條件也要看建商規劃,這個部分會牽扯到建材與照價!建議請建商打個草圖,我們也可以明確知道產品定位
例如:地下室車道大小直接影響公設比與未來使用狀況!這一點就自行評估吧!
8.想辦法多了解才有辦法保障自己的權益
可到都更計算機自行計算。
以下為客製化分析表，供參考：
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