網友常在版上喊崩盤...
我比較客觀...比較喜歡分析現像及原因...
今天分享為何大家常說"房地產只漲不跌"的真實現像
所有的現像都要建立在客觀的假設模式下來分析會比較簡化說明:
假設1.國家政府喜歡利用通膨及商品價格上漲來增加稅收及解決債務問題
假設2.國家政府喜歡利用貨幣寬鬆及調降利率來控制市場機制
有些人可能對財務或經濟比較懂的...就可能明白我要分享的內容...
針對房地產只漲不跌的神話...是真實存在的...但是因上面二點假設所創造出來的
事實上所有商品都有漲跌波幅...但長線看來...真的只漲不跌...
即使經過大跌後...未來一樣會創新高...原因就是國家政策所造就的環境所致...
先說明假設1.溫和的通膨及商品價格上漲可以增加國家收入及債務經過買賣可以消除...
這個概念就像是只要有買賣...只會有利潤...不會有損失的概念..
所以任何的成本及債務是不存在的...即風險不存在的概念...
當然所有人看到這裡就會想到...龐式騙局或詐騙集團又出現了...當然不是囉~!
這個假設當然要有其基礎存在下...就不會是騙局...而是良性發展...可以說是一線之隔啊...
那基礎就是"利潤"大於成本...就不會是騙局..."這是凱因斯"主張的
當國家的生產力是有利潤...可以支付通膨及價格的漲幅...自然就不會有泡沬...
只要國內的交易熱絡...自然各項數字就會很漂亮...民間的買賣消費自然也會增加...
所以我們常看新聞..."交易過熱"..的一詞...就是這樣來的...
所以台灣因為近幾年人口紅利極大化...自然有足夠的"利潤"去滋養...過熱後的泡沬...
假設2.國家政府喜利用貨幣政策及調降利率來刺激資本市場交易...
這部份很多人都懂...所以今天美國聯準會一宣佈今年降息機率大增...全球股市立即大漲...
所以善用這些工具操作...房地產金額這麼龐大的市場固然立於不敗之地...
"只漲不跌"...用於不動產也只是剛剛好而已...
但事實上...我的認為凱因斯的理論並不能完全解釋"房地產只漲不跌"的神話...
所有的商品都會有一個"天敵"...那就是"替代性"...只要有替代性...人就會有選擇...
人有選擇...自然就會找到更好的出入口...房地產的投報率在所有商品裡...並非是最好最穩的...
所以我要在這裡補充一點..."社會問題"...才是造就"房地產只漲不跌的主因"...
以上二點的假設如果只在政府與企業間所發生...自然會有崩盤的現像...
但是全國人民總動員時...就不會只是單純的賠錢倒閉了事...規模可大到動搖國本...
假設1000萬的房子...貸款800萬...市場下修30%以上...你要還30年...加上不小心失業或生病...
這個時候...就會產生人為的道德風險...你還要這間房子嗎的想法出現...
如果是少數人...自然還不會影響到市場...就像現在的台灣...
但是這樣的環境...經得起全球經濟衰退的考驗嗎?...從少數人...變成一群人...之後變成這些產業...
當人為道德風險擴大後...就會到二手市場或法拍市場多殺多情況就會發生....這就會產生"社會問題"...
"社會問題"發生...就會影響到"經濟問題"....最後到"國家安全"問題...
這些最後會反應在"台幣"價格上...不用央行打壓...自己會跳水往下沉....."出口優勢"的口號又再降臨...
所以大家還認為"只漲不跌的房地產"...好嗎? ....這句神話是真實存在...是必須大家信仰下才會存在...
也因為大家信仰下...美國才能在亞洲割韭菜...國際間才會有禿鷹存在的價值...
所以一個國家的泡沫...從來都不是自己人刺破的...是別人要收割時才會幫你刺破....
降息...只不過是認為泡泡不夠大...再吹大一點而已...對目前的全球經濟並不是真正解決問題啊~!
2019-06-05 9:59 發佈
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